商业向下，消费向上 || 山东三四线城市，于耕耘中加快商业进阶

疫情之后，商业环境加速实体商业的转型的创新，面对重压，商业下沉，是很多商业地产开发商、品牌商的选择。

山东商业下沉，既有着和顶级城市相似的原因，又有着不同的规划和发展。相同的是，青岛、济南等顶级城市核心区域商业不断饱和，商业红海造就行业内巨大压力，地块价格的飙升让投资成不不断加大，造成全国连锁型开发商在落子时尤为谨慎；而本地开发商在选择区位时，往往要考虑住宅小区的投资位置，核心区域显然已经不能满足。两者相加，商业外扩下沉成为开发商们规避投资风险的重要方式之一。

三四线城市成为山东商业发展核心

和其他城市不同的是，山东商业起步较晚，发展也较缓慢。除了青岛、济南两个核心城市的商业发展较快，其他三四线城市在全业态商业综合体等商业类型中，远远落后。更有多个城市至今尚未有城市级商业综合体，更多区域甚至没有购物中心，仅靠百货、商超来完成消费的主要功能。

2018年之后，山东经济增速加快，消费理念和消费格局也随着新旧动能转换开始改变95后、00后、新中产等一大批新型消费者成为山东当下消费结构的重要组成部分，为了紧抓这一红利，连锁型开发商和本地开发商都逐步启动新业态的搭建。

在探究山东商业进阶的过程中，我们从中不难发现，2021年山东新开业的39个项目中，除了青岛的新开业数量仍旧排在第一之外，济宁、泰安、烟台、威海、临沂、潍坊等城市已经后来居上，成为新商业项目落地的首选城市。

在2022年拟开业的59个项目中，从各地市存量来看，数据显示，2022年，青岛作为新一线城市，以12个待开业项目领跑全城，济南以10个待开业项目位居第二，烟台则以6个待开业项目紧随其后，而淄博有5个项目亮相。

从分布区域来说，青岛项目多集中在莱西、黄岛和即墨，济南也主要集中于历下区，这是区域商业向外延伸的重要标志。

由此看出，山东三四线城市已经成为支撑山东商业的核心力量。

探究其原因，除了地理位置和经济原因之外，近些年山东的三四线城市消费市场升级也是主要原因。

消费升级为山东商业带来新活力

近年来，实体商业的线上线下逐渐融合发展，线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，三四线城市商业地产潜力巨大。因此，山东商业的消费升级，更多的集中在线下实体商业。

2022年春节黄金周期间，山东监测的500家商贸企业实现零售额88.4亿元，同比2021年增长1.8%，同比2019年增长7.5%。监测的80家餐饮企业实现营业收入6653.5万元，同比增长8.7%。其中，堂食实现营业收入6383.5万元，同比增长8.5%；外卖实现营业收入227.1万元，同比增长15.4%。

数据不难看出，随着当下山东基础设施下沉，消费升级对于三四线消费者已经很普遍。消费升级带来更好的发展机遇，更多消费着也在不断追求更时尚的消费习惯和消费理念。借此机会，更多优秀的商业综合体给原有城市注入一些新的活力，带来新的发展机遇。

目光移向2022年，在山东拟开业的59个商业项目中，属于三四线城市和一二线城市城乡区域的数量仍旧占比超过80%，新一线城市青岛项目多集中在莱西、黄岛和即墨，省会济南也主要集中于历下区，烟台、淄博、临沂等城市仍旧是开发商落子的首选。

烟台、临沂，威海，淄博等城市，已经成为山东商业重点发展的区域。

除了城市的消费升级，消费者能力的提升和需求，促使三四线城市需要能够满足整个家庭不同年龄段人群购物、娱乐休闲、餐饮等消费需求的一站式商业综合体，因此，山东商业综合体的定位和运维模式，也朝着这个方向不断迈进。

目前，几乎山东所有的三四线城市，都已经有了较为核心的商业代表。但是，除了青岛济南，其他城市的周边区域，还不能组成完整的商业矩阵，社区商业、奥特莱斯、TOD等模式仍显薄弱，需要山东商业不断引入。

2022年开年，赢商网以连锁型开发商、本地开发商、轻资产运营商、品牌商、商业环境趋势等为研究目标，开启山东开年选题：《消费up商业down向下》系列，探究在商业下沉的进程中，山东商业的发展变迁和未来运营之路。

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