商业向下，消费向上：商业如何下沉才是发展之道？

2021年年底，山东2021年全年生产总值出炉，破八的GDP，比上年增长8.3%，两年平均增长5.9%。

在社会零售部分，山东全年社会消费品零售总额超过3万亿元，比上年增长15.3%，两年平均增长7.4%。其中，餐饮收入增长22.4%；商品零售增长14.4%；限额以上体育娱乐用品类、通讯器材类和新能源汽车零售额分别增长61.5%、54.3%和92.0%。

除此之外，直播电商、社区电商等消费新业态逐步成长为消费新增长点。山东全年居民消费价格（CPI）也比上年上涨1.2%。

从数据不难看出，山东的消费活力愈加旺盛，消费空间越加扩容，消费层级也逐步得到提升。

从商业角度来看，2021年全年，山东新增商业面积超过384万方，39个全新商业项目入市（≥3万方），给山东带来更多的消费体验。

在探究山东商业进阶的过程中，我们从中不难发现，39个新开业项目中，除了青岛仍旧排在第一之外，济宁、泰安、烟台、威海、临沂、潍坊等城市已经后来居上，成为新商业项目落地的首选城市。其次，即便备受关注青岛和济南，其商业发展重心也逐渐从市中心向城市周边区域。

目光移向2022年，在山东拟开业的59个商业项目中，属于三四线城市和一二线城市城乡区域的数量仍旧占比超过80%，新一线城市青岛项目多集中在莱西、黄岛和即墨，省会济南也主要集中于历下区，烟台、淄博、临沂等城市仍旧是开发商落子的首选。

商业下沉，大势所趋。

山东商业下沉，既有着和顶级城市相似的原因，又有着不同的规划和发展。相同的是，青岛、济南等顶级城市核心区域商业不断饱和，商业红海造就行业内巨大压力，地块价格的飙升让投资成不不断加大，造成全国连锁型开发商在落子时尤为谨慎；而本地开发商在选择区位时，往往要考虑住宅小区的投资位置，核心区域显然已经不能满足。两者相加，商业外扩下沉成为开发商们规避投资风险的重要方式之一。

和其他城市不同的是，山东商业起步较晚，发展也较缓慢。除了青岛、济南两个核心城市的商业发展较快，其他三四线城市在全业态商业综合体等商业类型中，远远落后。更有多个城市至今尚未有城市级商业综合体，更多区域甚至没有购物中心，仅靠百货、商超来完成消费的主要功能。

2018年之后，山东经济增速加快，消费理念和消费格局也随着新旧动能转换开始改变95后、00后、新中产等一大批新型消费者成为山东当下消费结构的重要组成部分，为了紧抓这一红利，连锁型开发商和本地开发商都逐步启动新业态的搭建。

​山东商业下沉，蓄势待发。

2022年开年，赢商网以连锁型开发商、本地开发商、轻资产运营商、品牌商、商业环境趋势等为研究目标，开启山东开年选题：《消费up商业down向下》系列，探究在商业下沉的进程中，山东商业的发展变迁和未来运营之路。

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