山东商业揭晓“年度成绩单”：调改升级成为高频关键词

商业从来不是止步不前，而是不断迭代更新。2020年的疫情黑天鹅事件给予实体商业重大打击，但随着疫情常态化和平稳化，山东实体商业迎来去芜存菁，全面更新的2021年。

2022年开年，赢商网以商业数据为基础，以商业表现为依据，通过细分商业空间，探究山东商业2021年的优异成绩。

新开业空间多为全业态综合体，商业表现出色

据赢商网大数据统计，2021年，山东共开业39家购物中心和百货等类型商超（≥3万方），总开业面积超过384万方。这些项目在开业、满月、半年庆等按区间内多次打破当地的消费和客流记录，并在首店和业态等方面各有千秋，已开业就承担起引领当地商业进阶的重要责任，也不断冲击原有的商业格局，给山东商业带来更具活力的商业氛围。

深度分析中不难看出，山东2021年新入市的商业项目，以全业态商业综合空间为主要模式，奥特莱斯、文旅综合体、社区商业等占比较少。其主要原因也在于行业升级的大背景下，全业态综合空间的潜力更强，应对突发情况的缓冲能力更大，也能更好的适应当地的商业环境。

值得关注的是，除却已经统计的3万方以上的商业项目，青岛海天MALL虽然体量仅万方，但仍受到行业的极大关注。其一是因为项目本身有机商业综合体的创新定位，保证了项目在竞争压力巨大的青岛仍占有一席之地；其次，项目开业以来，每日客流平均都在1万人次左右，优异成绩展示了其定位的成功。

新开项目中，新城控股以5个吾悦广场开业数量高居榜首，而华润、力高、海尔等企业也各有项目亮相，尤其是新城商业在山东布局的项目，多为三四线城市的城市核心或区域核心，开业后成功带动了当地商业的发展。

数据显示，在新开业的五个项目中，开业阶段客流均超过30万人次，销售额也多次突破当地数据，其中，济宁吾悦广场更是以开业三天客流超65万，三天销售超5157万元数据问鼎济宁商业。

除了吾悦品牌，华润旗下的烟台万象汇开业首日即开实现100%满铺开业，零售额超2000万元；力高在山东的首个商业项目力高·仟喜荟也有着着十分出色的成绩。

在文旅项目中，济南融创茂作为山东超大型文旅商综合体也备受关注，开业一月客流就超过185万人次，成为当地文旅行业顶流。截止到2021年年底，济南融创茂客流已经超过833万。

除了外来开发商表现出色，本地开发商也开始发力。青岛海尔首个商业项目海尚海mall，选在2021年1月份开业，随着一年运营期结束，也成功成为即墨区最为火热的商业项目。

除了以上新开商业项目的数据优秀，山东免税行业也随着经济发展受到消费者的青睐。2021年6月3日国药中服免税青岛店在市南开业。门店紧抓青岛五月至十月期间的旅游旺季，积极创造销售增长点；以多渠道引进品牌，采用“免税+完税”的创新经营模式，无需护照、无购物条件限制即可购买全球正品好物。目前，店内坪效、人均产值等指标均较开业初期达成多倍增长，全年销售额实现稳步攀升。

总结来看，2021年山东新开商业项目均有着不错的商业表现，尤其是针对三四线城市重点发力，整体促升了山东商业的发展。

成熟期项目加快升级步伐，于品牌和空间重点发力

和相对激进的新开项目相比，已开业商业项目也在历经疫情冲击后进行调整。尤其是一些开业已经超过5年，进入全新成熟周期的项目，对调整和升级的态度更为积极，随着调整的有序进行，成果也令人欣喜。众多成熟项目不断更新首店数量，加大优质品牌占比，多范围多层次的迭代业态淘换，也不断充实山东商业的内涵。

2021年年底，青岛海信广场公布了其2021全年的销售业绩，以超过65亿的销售额问鼎山东行业数据，成为当之无愧的山东零售行业的龙头。刨去2021年奢侈品消费回流的环境影响，青岛海信广场依靠多样化的品牌升级和顶级的会员服务，不仅超额完成了当年的销售目标，更给接下来的升级打下了良好的市场基础。

据了解，在接下来的时间里，海信广场还将通过品牌优化、硬件升级等方式，继续完成下一个“三年升级规划”。

本地开发商的出色表现，全国连锁开发商也有更多自己的思考，华润体系的青岛万象城和济南万象城对城市而言也具有十分强大的行业影响力。在通过一段时间的品牌调升之后，两个项目的年终成绩也十分出色，青岛万象城更是以超过40亿的城市走在前列。

除此之外，济南恒隆广场，烟台大悦城、威海威高广场、融创茂等项目也在升级后拿出了不错的成绩单。

不难看出，成熟期的商业项目，已经较好的把握住了山东商业发展趋势，面对行业的升级和波动，以自己独到的见解，使项目能够在积极应对，完成逆袭。

老百货企业加快转型，展现商业新思路

除了单个项目的升级整改，山东本地的开发商和零售商也在历经多年的发展之后加快企业的转型，

以山东最知名的零售企业银座为例，经过25年的发展之后，其百货的运营模式已经不适用当下的商业模式。2021年，银座以“焕新”为主题，开启整个集团由内而外的转型。

产品线方面，银座将旗下的产品结构进行转换，从单一的百货业态转向多业态多产品线发展，涵盖银座城、银座MALL、银座汇、银座奥莱，实现产品线整体升级。

转型后，银座旗下商业项目焕发出更强劲的活力。据统计，2021年，济南银座商城全年销售额超过20亿，济南和谐广场超过16亿。

目前，银座旗下多个门店都已经完成升级。值得关注的是，2021年12月份，银座旗下的首个社区型购物中心项目--“银座邻里”华信店正式开业，当天就带来了3.1万客流量，290万的销售额，再一次展现了银座的转型成功。

总结：

精细研究下，不难看出，山东商业的2021年，调改、升级成为各企业、各项目的主要关键词：新项目入市需要调整业态结构，成熟项目需要依靠升级更好的适应当下的商业环境；对企业来说，转型也成为应对商业红海的重要方式。