光耀集团5.5亿破产财产拍卖 昔日百强房企20年历史终结

作者/于丹

光耀集团自2018年宣告破产重整至今，终究未等到它的“白衣骑士”。这家昔日百强房企，在成立20年后走向瓦解。

1月20日，据“光耀集团管理人”微信公众号发布《关于拟进行破产财产公开拍卖的情况通报》，将根据光耀集团第一次债权人会议审议通过的财产处置程序，于2月25日进行17项破产财产公开拍卖，首批破产财产起拍总价近5.5亿元。

但这远不及光耀集团的负债规模。根据今年2月第三次债权人会议资料，仅优先债权组和普通债权组的债券总额就已经达到了169.86亿元。

实际上，光耀集团早在2018年便已申请破产重整。彼时，创始人郭耀名喊话，“只要3亿到5亿元，光耀就能缓过来，并愿意接受一切企业的收购”。但历时近四年最终并未如愿“获救”。2021年9月8日，惠州中院裁定终止光耀集团重整程序并宣告其破产。

回看光耀集团20年起伏路，2002年成立于惠州。2011年巅峰时期曾跻身房地产百强，也是惠州史上第一个晋升百强的房企。并以项目“先生的湖”在深圳闻名遐迩，甚至向香港、韩国、马来西亚等境外区域拓展。

挤入“百强”三年后，光耀却因高杠杆、急扩张深陷资金链危机。2014年，光耀被爆因债务危机多处停工。据媒体此前报道，2018年光耀集团银行帐户总余额仅9863.08元，账面资产不到40亿元。相比百亿债务，已严重资不抵债。

如今，光耀集团往日的成绩也将被摆上拍卖台。这意味着，光耀集团20年的历史，即将就此画上句号。

今日瓦解

兜兜转转4年，光耀集团并未等来白衣骑士，即将面对的是名下资产的破产强清拍卖处置。

1月20日，光耀管理人在官微向全体债权人通报，表示根据光耀集团第一次债权人会议审议通过的《光耀集团有限公司财产变价方案》财产处置的程序，管理人将对光耀集团名下破产财产进行处置，首次拍卖将根据评估报告确定的评估价作为起拍价，同时结合拟处置的财产实际情况采取分项、部分打包或者整体打包。

具体方式包括，对于光耀集团名下的土地使用权采取单独处置，对于光耀集团名下的土地使用权及有相应的地上建筑物的采取整体处置，以及对于光耀集团名下同一项目或小区的商场、餐饮、商铺、办公用房、停车位，首次拍卖采取整体打包处置。

本次拍卖涵盖光耀集团17项破产财产，以及长达200多项的拍卖清单，包括城市广场、荷兰水乡、光耀海豚湾花园等。主要是商场、商铺、车库、办公等类目，破产起拍总价近5.5亿元。

其中，土地使用权及地上建筑物整体合计1443.9万元，商场、商铺及车库等合计2.9亿元，综合楼、商住楼、办公用房等合计1.12亿元,其他资产合计1.3亿元。

对此，管理人拟在阿里拍卖破产强清频道处置以上17项财产，挂网日期为2022年1月25日，开拍日期于2022年2月25日10时至2022年2月26日10时止。

值得关注的是，拍卖方案还提到， “翡俪港”项目及“东平4号地”等破产财产因涉及复工复建问题，管理人将另行制定拍卖方案通报债权人后开展拍卖工作。

据当时宣传资料，“翡俪港”是光耀集团斥巨资打造的豪宅项目，位于惠州市惠城区上东平片中央滨江豪宅区。翡俪港拥有永久性私家游艇码头、3公里私家滨江公园、私人艺术会馆、社区无边际泳池、国际标准级网球场、空中红酒CLUB、1.3万平米国际商业街等顶级生活配套。

2014年，该项目因光耀资金链短缺而停工。当时，翡俪港欠承建商费用以及被查封的住宅解封的债务至少需要8亿元。该项目曾由郭耀名的老乡陈东京创立的源东集团投入1.6亿元推动完工交楼，彼时光耀还以东平5万平方米旧改地块作为回报。但在2015年，项目因源东集团债务问题再度停工至今。

2017年，光耀集团走向破产重整。当年12月11日，惠州市中级人民法院依法裁定受理光耀集团有限公司破产重整一案，并于2018年2月26日指定深圳市金大安清算事务有限公司及广东卓凡律师事务所联合担任光耀集团管理人，负责光耀集团重整工作。

2021年3月15日，管理人依法向惠州中院提请裁定终止光耀集团重整程序。同年9月8日，惠州中院作出（2017）粤13破19-67号裁定书，裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。2022年2月，光耀集团首批破产财产将进行强清拍卖。

昔日起伏

相比于房地产行业此时，光耀集团倒在了第一个市场下行周期。

究其原因，不外乎高杠杆、高周转模式扩张带来的副作用，又因深耕三四线的战略，使其资产不足以覆盖债务而崩盘。

20年的历程，光耀集团似乎还带着刚成年的莽撞。

2002年初，广东潮汕商人郭耀名在惠州创办光耀集团有限公司，从总规划面积80万平米的荷兰水乡作为首个项目开始，随后陆续在惠州开发出光耀城、荷兰小城、翡俪港等数个大型楼盘。

仅5年时间，光耀便拿下2007年惠州房产销售冠军，且连续8年霸占龙头位置。2008至2011年间，光耀更是连续四年业绩翻番，销售额最高升至80亿元，成为惠州第一家进军全国百强的房企。

鼎盛时期，光耀集团曾经有29个项目，分布在深圳、惠州、东莞、汕尾、上海、杭州，北京、天津、威海等地，并大量布局三四线城市。截至2012年底，光耀集团累计开发面积逾400万平方米，土地储备超过1000万平方米，但约有半数资产集中在惠州。

彼时，光耀集团还将目光瞄向海外市场，在香港、韩国、马来西亚等地打造养老、旅游地产等多业态，成为当时最早开发多业态的房企之一。曾在韩国济州岛投资30亿元开发“中国城”旅游度假项目。

与此同时，郭耀名意识到更大的规模需要更多的资金支持，上市融资、银行信贷、民间借贷以及自融，都成了满足其急速扩张的资金来源。

光耀集团曾多次尝试通过重组上市。早在2009年，光耀欲借壳ST天目药业，但因国家房地产调控而终止重组。2011年，光耀集团3年投入10亿元收购新都酒店借壳上市，但又因政策不支持而失败。随后，光耀集团又以2亿元购买矿井希望通过矿业来重组上市，因矿业的不景气导致又一次重组失败。

重组上市失败，带来的不仅是外部融资未成，对光耀的自身损耗更为巨大。郭耀名曾回忆称，光耀的第一笔高利贷就是在2010年收购上市公司新都酒店股份时“被迫借的”，因承接了新都酒店大股东润旺矿产的高利贷。若按原有规划，在重整成功后，光耀能够募集8至10亿元的资金，正好能够覆盖这笔高利贷，但事与愿违。

于是，在高速扩张期的节点，以及借壳上市的不断失利，光耀集团在借高利贷的路上一去不返。知情人士透露，2011年至2013年间，光耀涉足民间借贷借款总额在20亿元。而这三年里，公司仅利息就已偿还20亿元，但还剩本金加利息20亿元以上未归还。

加之此时房地产调控政策收紧，行业步入下行阶段。最终在2014年，光耀爆出资金链危机，旗下天津、惠州多个楼盘处于停工状态。据2018年媒体报道，光耀集团债权人申报总额达人民币212.78亿元。

对此，郭耀名也曾坦言，“在2013年下半年遭遇房地产市场下滑后，光耀资金链越来越紧张，无法按期偿还高利贷款项，导致复利增长债务越滚越大”。同时喊话，“光耀资金缺口就在3至5亿元，只要找到这笔钱，光耀就能缓过来，愿意接受任何企业收购”。

2018年1月，光耀集团申请破产重整案正式受理。当时招募到杭州顺润贸易有限公司、华润资产管理有限公司、上海东兴投资控股发展有限公司等四家意向投资人。但资不抵债的现实，让光耀集团想要重组成功并非易事。

值得一提的是，光耀不少在惠州的项目都被恒大收入囊中，同时接盘的还有项目所背负的数十亿元债务。