万科“收缩”海外

作者/李奕和

更名两年后，万科海外有意“收缩”战线。

2019年获得万科在海外多个项目注入并实现更名之时，万科海外曾被万科作为海外的主要平台着力培养。

不过，来自控股股东的项目注入没有持续，而万科海外因自身实力等原因，更鲜有新增项目入账。

曾经，从香港市场放眼海外，万科海外战线长远。但如今为发展香港项目，它不得不将海外项目置出变现。

1月24日，万科海外（01036. HK）公告称，公司间接附属公司Lithium Concept Limited拟出售目标公司Lithium Real Estate(Jersey) Limited全部已发行股本，买方为M&G TS Ryder Limited。

目标公司直接持有万科海外于英国伦敦的Ryder Court投资物业，该项目正是两年多以前，万科注入万科海外的多个项目之一。

对于出售事项，万科海外称，部分所得款项净额将用作支付此前从万科香港手中收购的香港项目。余下所得款项净额将用作一般营运资金。

Ryder Court是万科海外仅有的两项投资物业之一。出售后，万科海外将仅剩香港丽晶中心一项投资物业。

“收缩”海外战线

2019年3月，为凸显发展资产管理以及加强物业发展、物业投资业务的决心，发力海外平台，万科海外获万科在海外多个项目注入。当时，前者以11.38亿港元现金代价，向后者收购3项分别位于英国伦敦、美国三藩市和纽约的物业及投资工具。

具体包括英国13-17 Bury Stree tand 12,14,16 Ryder Street,London,SW1Y6QB,United Kingdom的Ryder Court投资物业、美国加州三藩市657 and 663–667 Mission Street的投资物业及美国纽约25 Park Row物业提供所需资金的投资工具。收购在2019年6月完成。

随后为壮大资产管理以及物业发展及物业投资业务，其还在当年11月完成收购由位于香港春秧街62、64、66及68号各片土地组成的物业（即“春秧街物业”）。

与此同时，万科海外开始就万科香港订约各方于香港、英国及美国项目向万科香港订约各方提供资产管理服务。并收取相关项目投资资本总额每年1.25%计算的资产管理服务费。

一系列的收购，让万科海外的营收获得了快速增长。2018年，该公司收入为1.02亿港元，收入主要来自出租丽晶中心单位及泊车位的租金收入。到2019年末，万科海外收入增至2.52亿港元，增幅达147%。

除了来自出租丽晶中心单位及泊车位的收入，出租Ryder Court、投资工具利息以及提供资产管理服务成为万科海外收入的重要组成部分。收购完成的半年，其于Ryder Court出租贡献了2500万港元的收入。

2020年，万科海外的收入继续大幅增长89%至4.75亿港元。当中，包括提供资产管理服务收入2.37亿港元、出租丽晶中心单位及泊车位收入1.02亿港元、出租Ryder Court收入5060万港元。

最新公告中，此次出售的投资物业，正是万科海外位于英国伦敦的Ryder Court。2021年11月30日，独立物业估值师对Ryder Court的估值为1.25亿英镑。据了解，假设估计资产净值等于完成时资产净值，待售股份代价约3800万英镑。

万科海外称，出售事项所得款项净额估计约为5600万英镑。所得款项净额部分将用作支付收购Enigma Company Limited全部已发行股本的部分代价；而余下所得款项净额将用作一般营运资金。

假设估计资产净值等于完成时资产净值，万科海外就出售事项将确认未经审核除税前收益约400万英镑。

理想与现实

2019年收购大股东多项海外项目之时，万科海外称，目的为投资及扩大其于英国业务，藉此减低单纯投资于香港的风险。这与其此次出售Ryder Court套现投入购买香港物业的行径自相矛盾。

据了解，除了2019年那场声势浩大的资产注入外，万科海外近两年少有新增项目。至2021年上半年，万科海外仍仅有英国Ryder Court和香港丽晶中心两项投资物业。

发展项目则包括香港西铁荃湾西站六区柏傲湾、美国加州三藩市Mission Street、美国纽约25 Park Row物业提供所需资金的投资工具及香港春秧街物业。这些项目均在2019年及之前收购来。

也就是说，此次出售事项后，该集团将仅剩下香港丽晶中心一项投资物业。

对于Ryder Court的出售，万科海外称这是一个离场的良机。董事会认为出售事项为公司提供一个获取现金的最佳机会，并可按公平市值释出其于该物业的投资价值。集团将继续进行现有业务，同时寻求新投资机会，以将股东的回报最大化。

同时，万科海外强调，公司无意变更资产管理、物业发展及物业投资的主营业务。

2019年12月11日，也就是万科海外完成接收控股股东资产注入六个月后，万科海外完成更名。中文名全称正式由“万科置业（海外）有限公司”变更为“万科海外投资控股有限公司”

其认为，更改公司名称将更有效反映集团业务的现况，有利于发展资产管理并加强物业发展及投资业务目标的实现。此后，万科海外的定位也从聚焦香港物业发展，扩张到了海外。

万科方面曾对这一事件看得很重。

时任万科副总裁、万科海外董事局主席的张旭曾对外表示，将美国、英国项目装入万科海外，我们未来会把万科海外作为海外的主要平台，目的就是希望我们把海外的业务还是要做好，把这个平台要做得更好。

然而，受英国脱欧及疫情等因素影响，万科海外在英国的战线显然最先折戟了。该公司首先选择将位于英国的Ryder Court出售，并非毫无理由，该投资物业出租率近两年出现大跌。

2019年刚收购的时候，Ryder Court的出租率达99%，甚至高过香港丽晶中心（当年出租率96%）。一年以后的2020年，Ryder Court的出租率74%，直线下跌了25%。

进入2021上半年，其出租率虽然有所回升，但也仅录得86%。相比之下，2017年-2020年，香港丽晶中心的出租率一直稳稳维持在96%以上。

2021年前六月，万科海外收入2.31亿港元，较上年同期下降1%，主要原因是投资物业产生的收入减少。期间，万科海外出租丽晶中心单位及泊车位收入4880万港元，同比降5.06%；出租Ryder Court收入2280万港元，同比降8.06%。

截然不同的两个市场，让万科海外下定了出走英国，把投资撤回香港的决心。

去年11月22日，万科海外公告，间接全资附属Vanke Hong Kong Investment Company Limited作为买方，以代价8.53亿港元收购Enigma Company Limited全部股权及销售贷款。

目标公司为万科香港全资附属公司，持有香港深水埗医局街221-233号地块及地上建筑。该物业的占地面积合共约7420平方尺，为住宅、商业用途。项目住宅单位预期将在2024年下半年为其贡献收入。