首创城发“挑肥拣瘦”：剥离奥莱止损与密集资产腾挪

作者/程孟瑶

“物业处置原本有两条路径：要么做且做到最好，要么不做砍掉，将精力投入到可能做大做强的其他业务上。”关于出售物业，首创城发总经理范书斌有自己的逻辑。

同样，在处置存量商业资产上，首创城发也亮出了自己的选择。尽最大可能剥离奥莱和商业综合体等商业地产业务，集中资源发展住宅及非奥莱物业业务。

2月15日，全国产权交易中心信息披露，海南奥特莱斯旅业开发有限公司（简称：海南奥莱旅业）100%股权被摆上货架，转让底价尚未披露，该公司在海南打造有万宁首创奥特莱斯大型商业区。

股权关系显示，海南奥莱旅业为聚源信诚（天津）投资管理有限公司（简称“聚源信诚”）全资子公司，聚源信诚股东为首创置业，后者为首创城发全资子公司。

聚源信诚目前对外投资有16家公司，绝大多数涉及房地产开发，包括与海南奥莱旅业同属于万宁奥莱大板块的海南奥特莱斯房地产开发有限公司，以及海南奥特莱斯置业有限公司。

2009年首创置业提出商业地产转型，试图通过奥特莱斯商业品牌价值带动周边住宅的价值，打造以“住宅+奥特莱斯”为核心的奥特莱斯商业地产，所以围绕奥莱购物中心，首创置业“配套”打造有住宅项目。

时过境迁，首创置业再度通过出售商业地产转型。没有采用一刀切的方式进行切割，仅仅挂牌万宁奥特，也可以看出首创城发聚焦住宅，剥离商业地产的决心。

剥离奥莱止损

据悉，海南奥莱旅业成立于2011年03月10日，注册资本达3亿元。2021年前11月，公司营收5701.88万元，净亏损2834.79万元。

海南奥莱旅业旗下最大的资产为万宁首创奥特莱斯（简称“万宁奥莱”），是以奥特莱斯品牌折扣店为核心，集餐饮、娱乐、休闲度假等为一体的大型商业区，也是海南省首家纯正的奥特莱斯购物广场，于2014年开业，是首创集团旗下代表性的奥莱项目之一。

该项目由首创置业投资40亿元建设，在项目运作较为成熟后，被注入了首创钜大。随着2021年首创置业私有化退市，首创集团也借机对旗下地产业务进行梳理，其中最重要的就是剥离奥莱以及其他商业综合体项目，将首创置业原有地产业务装进首创城发。

据乐居财经了解，成立于2021年6月10日的首创城发，是为了私有化首创置业而专门设立的公司，注册资本50亿元，由首创集团全资持有。首创城发的工商注册信息显示其业务范围比首创置业少了“出租自有商品房”，也就是说，奥特莱斯、自持商业等业务都不属于首创城发的板块内容，出售奥莱业务是必然选择。

而首创置业的奥莱业务主要被装在首创钜大（01329.HK），在资金占用大，未来回报不稳定的预期下，出售存量物业不失为最佳选择。

首创钜大曾是首创置业旗下唯一的商业地产平台，也是中国唯一以奥莱为核心主业的上市公司，由首创置业反向收购钜大国际而来，其主要业务包括了奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务，在股权关系上，首创置业持有首创钜大72.94%股权。

2021年上半年，首创钜大营业收入6.83亿元，毛利3.46亿元，同比增194.47%，经营溢利3.09亿元。归母净利净亏损1980.3万元，同比减少约81.66%。

2016年-2020年，首创钜大营收分别为9.98亿元、5.12亿元、12.24亿元、18.65亿元、10.24亿元；同期净利润分别为3.37亿元、2.27亿元、1.13亿元、-1.98亿、-2.24、-3.2亿元。

密集资产腾挪

首创集团的资产腾挪路径非常清晰，将优质地产资产装进首创城发，方便整个房地产板块整体融资，对赚钱、拖后腿或不相关资产剥离的同时，首创城发也获得首创集团更强的资源与资本支持。

2021年11月1日，首创城发注册资本从50亿元增加到107.7亿元，一个月后又增加至297.8亿元，截止2022年2月13日，首创城发注册资本已经达到298.8亿元，旗下资产也随之壮大。

据乐居财经统计，2021年12月以来，首创城发吸收了首创投资发展有限公司，首创新城镇建设投资有限公司、北京市经中实业开发有限责任公司、北京新大都实业有限公司100%的股权，以及首创经中（天津）投资有限公司95.3%，北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司52.56%的股权，这些资产均来自首创集团的注入。

算上首创置业，目前首创城发对外投资的企业已经有了7家，这7家公司又包含有100多家子公司。

从业务范围看，除了传统地产开发，还涉及到城市建设，资产管理。首创城发未来将以“城市开发”为根基，以“城市运营”为重心，以“城市更新”为新篇，形成以大资管为主导的业务生态体系。

另外，首创集团也在处置旗下地产业务，避开与首创城发的地产业务竞争关系，不过这笔资产处置颇有难度。

2022年2月13日，首创集团三度挂牌旗下北京首创阳光房地产有限责任公司（简称“首创阳光”）46.49%股权，转让底价约8.27亿元，为首次挂牌价的86%左右，相较第二次转让价，打了9.6折左右。

公开信息显示，2020年10月底和2021年1月11日，首创集团曾两度挂牌首创阳光46.49%股权，转让底价分别为9.56亿元和8.6亿元。

截至2021年12月31日，首创阳光总资产约11.23亿元，所有者权益约7.67亿元。

在股权结构方面，由北京嘉铭盈科投资管理有限公司、首创集团分别持股53.514%、46.49%。业内人士分析称，首创集团从首创阳光中全身而退，一方面可以避免与首创城发的同业竞争；另一方面退出不实际控制的企业也能为企业减压。