首创置业：Q2奥莱营业额回升到去年同期水平 下半年有1个项目开业

　　“现在行业处在强调控、经济下行、疫情影响三重叠加的情况下，每个公司都会遇到比平时更大的困难，首创置业也会的遇到方方面面的问题。”

　　过去半年时间里，房地产行业遇到了多重因素的影响，包括疫情、经济下行、多个城市楼市调控等。正是在这些因素影响下，房企也面临着不小的挑战。首创集团总经理、首创置业董事长李松平在中期业绩会上坦言，首创置业亦是如此。

　　8月18日，首创置业通过网络与电话连线结合的方式召开2020年中期业绩发布会，李松平携首创置业执行董事总裁钟北辰、执行董事副总裁兼财务总监范书斌“常规三人组”出现在网络另一端。

　　范书斌介绍，上半年公司积极应对疫情挑战，实现营业收入92.2亿元，同比减少12%，归母净利润8.5亿元，同比减少28%；营业利润1.15亿元，同比减少约47%；毛利2.22亿元；每股收益0.11元，同比减少约63%。

　　显然，疫情给首创置业带来了不小影响，多项核心数据均略有下滑。早于今年3月份，李松平就承认今年首创置业的预测还有很大不确定性，并将销售目标维持在800亿元，同时在旗下奥特莱斯业务、土地投资等方面的表态也更加保守。

　　2020年上半年，首创置业旗下奥特莱斯实现营业额29亿元，客流1466万人次。较上年同期相比，营业额、客流分别下滑20.33%和21.35%。

　　业绩会上，首创置业管理层表示，今年上半年新冠疫情的爆发，导致公司该项业务受到比较大的影响：“比如海南万宁店超过60%都是做冬季生意，在疫情影响下，整个海南岛的旅游旺季已经错过，北京、武汉属于重灾区，降幅也超过30%。”

　　钟北辰进一步说：“公司二季度营业额已经回升到去年同期水平，并开展了错峰销售，采用12城联动、发力线上商城、直播带货等办法。”

　　关于今年下半年该项业务的发展，钟北辰进一步透露：“目前奥莱已经全面开业，下半年应该没有新投项目，因为全国的商业布局基本上完成，主要工作集中抓好复工复产以后的运营能力，恢复到正常水平。下半年没有新投项目，但有一个项目新开业。”

　　在这种不确定环境下，首创置业早于今年3月份就表示，将会选择稳健安全的土地投资策略，即以并购、产业联动等非竞争拿地方式为主，谨慎参与招拍挂市场。

　　期间，首创置业以底价获得北京、郑州、南京、重庆等6个二级开发项目，总建面307.6万平方米，总土地投资额125.8亿元。于期末，土储总建面1789.9万平方米，权益总建面1139.8万平方米。

　　过往数据显示，首创置业2019年上半年获得13个二级开发项目，总建面184.3万平方米，总投资额171.3亿元，平均土地溢价16.9%；当期土地储备总建面1308.9万平方米，权益总建面904.4万平方米。

　　与过往相比，首创置业今年新增土储的投资规模收缩了将近50亿元，且减少竞争高溢价地块。

　　对此，钟北辰回应：“第一季度，尤其疫情最严重的时候，投资基本停滞。今年整体土地投资主要是依靠差异化策略，上半年全部新增土储都是通过产业协同、战略合作与一二级联动等方式获取，低成本土地资源也是为了未来公司整体利润考虑，全年预计投资150亿左右。”

　　除了减少土地投资之外，首创置业管理层谈到更多的是“回款”，包括当下和未来。

　　上半年，首创置业累计签约金额约337亿元，同比下滑16.8%；实现销售回款104亿元，同比增长30%；累计实现签约面积约99.7万平方米，同比下滑38.7%；均价3.4万元/平方米。

　　对于目前的销售情况，钟北辰表示：“今年上半年完成了原来预计的将近40%，还是难能可贵的。因为第一季度全国所有的售楼处都停摆，到第二季度的时候才根据各个区域的情况，回到了复工复产的节奏。”

　　至于下半年的推货，首创置业将有1000亿元供货，根据各个区域市场不同环境加大销售力度：“以北京、天津为核心的京津冀地区、以上海为核心的华东地区，以深圳、广州、佛山为核心的粤港澳大湾区，是今年下半年销售核心地方，我们努力完成全年销售指标。”

　　而从均价上看，首创置业并没有选择“降价换量”的销售策略。

　　1至6月份销售均价分别为2.81万元/平方米、2.9万元/平方米、3万元/平方米、3.64万元/平方米、3.24万元/平方米、3.78万元/平方米、3.06万元/平方米。可以看到，2-3月份疫情最为严重时期，销售均价仍比1月份高，而上年同期分别为1.79万元/平方米、2.92万元/平方米。

　　范书斌认为，公司没有降价跑量在于今年年初进行了积极的推货，“应该说非常敏锐抓住了一个非常好的窗口，在春节完成了供货，资金也到账，今年下半年没有其他资本运作计划，但是会关注市场窗口，适时采取一些行动。”

　　“今年下半年销售原则上没有打折走量的想法，因为公司在全国布局项目的区域，有非常良好的活跃度，项目本身素质包括竞争力还是非常高的，目前并没有要打折促销的想法。”钟北辰进一步补充。

　　以800亿元销售目标计算，首创置业上半年完成销售目标进度为42.1%，而去年同期则为55.73%。

　　以当下利润为主的推货节奏，并且结合去年“踩线”达标的情况，今年销售额再次达标800亿或许有些困难。若要完成，下半年去化率需达到46.3%。

　　“从供货角度来说没有问题，我们将根据各个区域市场环境以及政策表现，加快今年下半年所有在途项目的去化。”钟北辰强调。

　　以下为首创置业股份有限公司2020年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：在当前疫情的影响下，公司发展战略会有怎样的变化？疫情对于公司奥莱业务的经营产生了怎样的影响？下半年是否有新拓展或者新开业计划？

　　李松平：疫情从年初发生以后，对整个经济发展，当然也包括地产业的发展都产生了很大的影响，对建设包括房屋销售都产生了不良的影响。

　　集团和首创置业在战略层面上没有变化，主要还是稳中求进、稳中求变、在危机中求生存、在危机中求发展。

　　总的来说，总基调是通过积极应对，包括经营管理都进行了多次的讨论和研究，总的战略没有变，相信今年首创置业还会沿着原先的计划积极完成指标，完成各项工作安排，目前公司运营还是平稳的。

　　钟北辰：受疫情冲击，奥莱的经营形势受到很大影响，第一季度销售额和客流量大幅减少，上半年销售29亿，同比下降20%；比如海南的万宁店，下降超过了60%，因为都是做冬季生意，在疫情影响下，错过了海南岛的整个旅游旺季；北京、武汉属于重灾区，降幅也超过30%。

　　但即使面临疫情冲击，我们还是有序复业，创新了营销模式，线上线下联动，二季度营业额已经回升到去年同期水平。

　　第二季度开展了错峰销售，12城联动销售，发力线上商城、直播带货等，抢售了将近1300多万，直播带货也在500万左右，还有联合跨界IP营销，加快数字化转型等。

　　疫情期间，奥莱虽然是公共场所，但因为科学防疫，最终是零感染，同时减免了商户租金。

　　目前奥莱已经全面开业了，今年下半年没有新投项目，因为全国的商业布局基本上完成了，主要工作集中抓好复工复产以后的运营能力，恢复到正常水平。下半年没有新投项目，有一个项目新开业。

　　现场提问：公司上半年均价还有一定提升？在推货上，下半年有什么比较重点的城市？目前完成了4成多销售目标，下半年目标会不会变？

　　钟北辰：今年上半年完成了原来预计的将近40%，还是挺难能可贵的，因为第一季度全国所有的售楼处都停摆，到第二季度，才根据各个区域的情况回到了复工复产的节奏。

　　今年上半年取得了将近377亿销售，下半年能够供货1000亿，还是充足的。

　　根据各个区域市场不同的环境加大销售力度，主要投资区域集中在传统城市范围：以北京、天津为核心的京津冀地区，以上海、杭州、江苏南部为核心的华东地区，以深圳、广州，佛山核心的粤港澳大湾区是下半年销售的地方，我们会努力完成全年的销售指标。

　　上半年一季度签约将近80亿，下降了40%多；二季度开始迅速回升，复合增长率能达到100%，最终签约完成了337亿。

　　年初制定的目标是争取年内完成800亿规模，从供货角度来说没有问题，下半年根据各个区域市场环境的回暖以及政策的支持，加快所有在途项目的去化。

　　现场提问：受疫情关系，下半年会不会有减价促销的打算？

　　范书斌：今年年初，应该说非常敏锐抓住了一个非常好的窗口，在春节完成了供货，资金也到账。下半年没有其他的资本运作计划，但是我们会关注市场窗口，也会适时采取一些行动。

　　钟北辰：今年下半年原则上没有打折走流的想法，因为公司在全国布局项目的区域有非常良好的活跃，项目本身的素质和产品的竞争力还是非常高的，没有要打折促销的想法。

　　现场提问：公司怎么看下半年市场？

　　李松平：现在全球经济都受到疫情影响，另一方面是“房住不炒”的基本政策没有变化。

　　对于房地产市场，我们认为现在应该还在强调控周期，这个周期持续了很长一段时间，现在看没有松动的迹象，“房住不炒”这个总基调会引导政策，下半年不会有多大的变化。

　　作为一个产业来说，地产的重要性，其他产业是不能替代的。经济在困难时期，房地产依然是一个支柱产业，所以我们还是对房地产行业充满信心。虽然也面临一些困难，但是总体看，应该不会出现大的、颠覆性的困难。

　　总体上看，首创置业这些年稳中求变，我们还是有信心，在这么一个宏观环境下，通过我们自身的努力，通过经营管理包括风险应对，来完成全年的任务。

　　现场提问：公司旗下是否有物管业务板块，如果有的话，未来是否有上市的计划？近期市场传闻房地产融资政策收紧，对于公司的融资是否有影响？公司H股全流通进展如何？预计大概什么时候可以完成？

　　范书斌：我们也看到了最近有些传闻，说监管部门要出台一些新规，控制房地产企业债务的有序增长，但是目前没有看到任何文件，也没有相关政策信息，公司会对这方面动态始终保持关注。

　　如果这个政策出台，我们认为对公司的影响非常有限。因为公司目前融资渠道非常畅通。大家能看到，上半年发债屡次创下市场新低，综合融资成本达到历史最低位2.98%。公司在金融机构包括很多银行里都是白名单客户，跟他们有非常好的战略合作关系。

　　另外，我们的战略储备授信大概2千亿左右，流动性上面没有任何问题，对这种冲击我们非常有信心。

　　H股市全流通6月份已经上报中国证监会，而且证监会给我们进行了反馈，希望在年底以前争取汇总完成。

　　钟北辰：首创置业目前有物管业务，而且这个板块正在积极推进相关的内外部资源整合，以促进管理规模增长，提高我们的服务质量和服务水平。

　　未来有机会，会考虑用资本力量来助推物业管理的做大做强。

　　现场提问：首创集团对首创置业的支持，具体体现在哪些方面呢？

　　李松平：首创置业2003年香港上市以来，首创集团一直发挥大股东对上市公司的支持作用，而且这种支持是全方位的，过往几任董事长都一如既往地支持置业的发展。

　　具体方面，现在在做“十三五”收官总结及“十四五”战略规划，首创集团现在是4+1主业，而房地产板块是核心主业。不管是“十三五”还是“十四五”战略规划，首创置业在集团的产业板块或者市场竞争主体里面的战略位置、战略重要性，始终是第一位的。

　　从战略层面上，首创在集团的重要性包括对集团的贡献都是其他公司不可替代的，这就决定了首创置业在集团里极其重要。

　　第二，具体到日常管理过程中，会有一些资源协同，其他几个产业和首创置业实现优势互补，产业联动，包括一些项目的联合开发，这是首创集团的优势。

　　过往有很多项目，包括近期也有一些大的资源整合、联合开发，对首创置业持续健康发展提供了很大的支撑和支持。

　　第三，首创置业作为一个资产已经突破2000亿的房地产企业，现在负债率还是偏高，这在全国房地产是一个普遍现象。而集团伴随着置业的成长，对首创置业的融资都给予了全方位的支持，包括担保，包括上市，大股东的承诺应该说贯穿首创置业发展十几年的历程，这点上，首创集团尽到了责任。

　　第四，首创置业是一个香港上市公司，市场化能力是比较好的，包括经营管理水平、项目运作能力，以及有一只市场化的人才队伍。我们对人才队伍的打造，集团也非常关注，支持我们打造一支特别有战斗力、市场化的经营团队，这是企业的核心竞争力。

　　再一方面，薪酬体系方面，尊重置业走市场化的道路，和行业对标，使我们的薪酬方面还是有一定的市场吸引力。在这方面，无论是从工资总额管理、人力资源调配，还是优秀首创员工导入到置业平台，应该说也给予了很多支持。

　　总的来说，现在行业处在强调控、经济下行、疫情影响三重叠加的情况下，每个公司都会遇到比平时更大的困难，置业也会遇到方方面面的问题，但是我们坚信，有三千多员工的经营团队管理，包括大股东的倾力相助，我们能够尽快摆脱疫情的影响，包括摆脱宏观经济下行的影响。

　　我们对置业充满信心，集团也会一如既往支持置业的发展，全方位的支持。