武汉5大商业关键词：全国最大县城、跨区消费少...

‍‍来源：独角Mall（ID：mallnews）

作者：大江、福贵、野笔大雄

赢商网经授权转载。

谈及武汉，很多人脑海里会浮现热干面、黄鹤楼、长江大桥、武大樱花，甚至还有武汉人争强好胜的暴脾气.....

但相较于武汉城市及武汉人留下的这些刻板形象，武汉商业倒显得有些示弱或者说“与世无争”了。

受2020年新冠疫情影响，武汉这座英雄的城市受到全国人民关注。

以此分界，“渡劫”过后的武汉，商业格局似乎经历完漫长的量变累积，迎来越来越多的变化，也获得业内越来越多的关注，其中也包括独角Mall。

去年下半年，独角Mall在选择商业调研城市的时候，武汉和成都一度难以抉择，最后因为疫情反复而无奈取消行程。

回到武汉商业情况上，一方面，瑞安、恒隆、华润、K11、中粮、北京华联等头部地产商纷纷加码武汉，鄂武商一家独大的局面慢慢被打破，武汉商业逐渐“卷”了起来；另一方面，随着武汉恒隆广场和K11的开业，武广商圈的核心地位进一步加强，未来很长一段时间内，武汉乃至华中地区都可能难有商圈成长到与武广商圈相抗衡的地步。

趁着这次年假回家，几位家住湖北的独角Mall编辑也相约暴走武汉，一睹武汉商业的变化。

武汉商业，到底有什么特点？独角Mall根据现场实际、向业内人士了解的情况以及相关资料等，总结了以下5点与武汉相关的关键词。

01

“全国最大的县城”

民国以来，武汉就是中国商业重镇，经济繁荣程度与上海相比也不遑多让。

而在很多年间，武汉却被称为“全国最大的县城（农村）”。

原因何在？答案是“穷”。

改革开放之初，国家发展向海洋进发，环渤海、长三角、珠三角等沿海地区受政策影响，经济实现大发展。

而曾经闻名全国的武汉逐渐“落后”。

据《长江日报》2013年的一篇报道显示：上世纪80年代，武汉市对中央财政的贡献仅次于上海位居全国第二，为全国各计划单列城市之首，但是地方财政积累却是倒数第一。

到1992年，武汉取代上海成为中国第一大上缴税收城市，一度上缴中央的税收总贡献量是广东省的4倍。

从某种程度上来说，武汉的支援让部分地方先富起来了，自己却没钱搞城市建设。

结果就是房屋老旧，摩的满街跑，路边摊、挑着扁担的货郎随处可见，城市形象与“脏、乱、差”挂钩，至今仍被人称为“大县城”。

上世纪90年代的武汉

及至今天，武汉已经呈现出不一样的精彩，在最新的城市排名中，武汉仅次于北上广深。曾经的“大县城”，而今也有了不同的解读方式。

武汉是朴实的。

武汉素有九省通衢之名，也因此汇聚了大江南北的人到来，在《汉口竹枝词》中有这样一句话：“此地从来无土著，九分商贾一分民”。

这在一定程度上说明了武汉市民的构成，也说明了武汉人文荟萃，是包容不排外的。

武汉是有生活气息的。

在武汉街头，你可以看到端着小碗，拿着竹签，边走边吃的人，也可以看到端着一碗热干面，或走或在路边吃的人。

户部巷、汉正街、江汉路等商业街，见证了武汉城市生活的繁华，也呈现出武汉的勃勃生机。

武汉是在飞速发展的。

十多年前，武汉的一任市长天天挖路修桥，武汉市民苦不堪言，该市长也被人称为“阮成发，‘满城挖’”。

历经几年阵痛期后，再看今朝，武汉城市更加美丽，修了多年的光谷也成为武汉新晋地标。

如今，武汉这座英雄的城市越建越好，同时，留存下来的烟火气息也让这座“县城”更具人味。

02

跨区消费少

武汉这座城市很大。

有个笑话是这么讲的——汉口的婆婆不愿意和武昌的爹爹谈恋爱，因为觉得是异地恋。笑话虽有夸张之嫌，却也说明武汉很大。

武汉土地面积达8569.15平方千米，是深圳的4倍还多。

同时，长江穿城而过，长江及其最大支流汉江在城中交汇，将陆地一块块分割开来，形成了武汉三镇——武昌、汉口、汉阳（包含如今武汉7个中心城区）隔江鼎立的格局，使得武汉在空间呈现上更加庞大。

尽管武汉已开通11条地铁线路，总里程达到435公里，全国排名第五（截至2021年12月31日），但是一旦要跨过长江，需要花费的时间都不算短。

地形上的独特性，也使得武汉各区发展相对独立。

武昌，历来都是武汉衙门所在地，同时，武昌聚集了众多高等学府，是武汉科教文化中心，可算是“文昌武不昌”；汉口，有码头存在，汇集了四方客商，商业氛围浓厚，是武汉的经济金融中心；汉阳则发展时间较晚，是武汉工业中心，曾经的汉阳兵工厂名声远扬。

各区发展侧重点不同，体现在商业上也稍有差异。

比如老汉口（今江汉区、江岸区、硚口区），商业繁荣程度最高，加之区域内市民钱包普遍较厚，高端商业更加密集，又如武昌多学生，消费能力相对较弱，这部分消费群体大部分聚集在光谷、户部巷等地。

值得一提的是，在武汉，家乐福、大洋百货等商超、百货类商业业态很受消费者欢迎，这些业态大多位处社区附近，外加性价比高，附近居民购买一般物品大多选择就近消费。

从某种程度上来说，在武汉，区域性消费更加明显，除非有不得不去的理由，如购买高奢。而未来一两年，随着武商梦时代及武汉SKP入市，长江以南高消费者或许会就近消费，对武广商圈实现分流。

03

高端、奢侈品消费爆发

消费主力逐渐年轻化

作为经历过疫情的英雄之城，2021年的武汉依然在和新冠疫情做着持续的斗争。这种背景之下，武汉的整体消费市场尽管开始复苏，但并未达到预期。

2022年1月11日，武汉市市长程用文在武汉市第十四届人民代表大会第六次会议上发表的《政府工作报告》中提到：2021年，武汉市实现社会消费品零售总额6795.04亿元，比上年增长10.5%，低于年初制订的15%的目标。距离2019年武汉社会消费品零售总额7449.64亿元尚有一定距离。

同时，在去年8月，武汉市统计局亦发布《促进消费升级还需加快步伐》，直言“现阶段消费对于我国经济的基础性作用还有待进一步加强。”

在全市消费市场尚未恢复至疫情前的情况下，奢侈品却隐隐呈一种爆发的势态。

根据长江日报公众号消息，2021年，武商MALL·武广的化妆品品类全年销售额创下历史新高，兰蔻、雅诗兰黛、海蓝之谜的销售额均超过亿元；Gucci beauty华中首店开业后半年内，销售业绩即跻身全国前五；瑞士奢华护肤品牌法儿曼华中首店落地仅8个月，就成长为千万级品牌。

图源：长江日报

整体来看，在高端品牌带动下，武广化妆品销售额过千万的品牌数量达29家，其中武广资生堂更是资生堂在全球最“吸金”的专柜。

与此同时，武汉恒隆广场于3月开业、万象城官宣2022年5月开业、北京SKP官宣落子武汉……国内高端商业巨头开始盯上这座新一线城市，意图在武汉奢侈品市场分一杯羹。

一边是消费市场复苏尚需时间，一边是高端消费力回流，奢侈品消费爆发，这种看似矛盾的表象真切的体现了武汉市消费力“分流”的内因，亦是疫情之下，“富者愈富，贫者愈贫”的“马太效应”的体现。

与此同时，在和部分业内人士的交流中，独角Mall也注意到武汉消费群体逐渐呈年轻化。

有业内人士表示，不同于过去奢侈品、高化消费群体主要以“old money”为主，如今消费人群开始呈现年轻化的趋势。

04

逐渐进入“综合体时代”

相对于成熟地产巨头“住宅+商业+配套”的综合体项目开发模式，过去武汉的地产项目开发模式相对单一。

以恒隆为例，恒隆地产在武汉恒隆广场旁亦开发了高端服务式寓所恒隆府和办公产品。“高端商业+高端公寓+办公”的城市综合体开发模式更加现代化，对于项目的整体开发、运营、销售都好处颇多。

而一街之隔的武汉本土零售巨头武商集团的武商·Mall为多个商业体组合而成，由于开发年代较早，并未配建住宅、酒店等其他配套。

其他建设年代相对较早的商业体诸如销品茂、群光广场、银泰创意城均为单一商业体。直到今天，尽管它们依然是武汉商业的“排面”，客流不减，但开发模式和港企相比，还是有很大不同。

相对而言，城市综合体开发模式的前期资金投入和单一商业体相比不可等量齐观。但长期来看，城市综合体开发模式在市场中更具竞争优势却也是不争的事实。

而预计于今年竣工的武商梦时代广场项目，集零售、科技馆、海洋馆、冰雪乐园、主题乐园为一体，还包括住宅、5星级酒店以及酒店式公寓等，开发模式与以往不同，体现了本土地产巨头开始把握行业项目开发潮流的趋势变化。

近年来其他综合体项目诸如龙湖光谷天街综合体、新荣TOD天街综合体、江夏永旺美联商业综合体……均逐渐官宣，武汉商业地产整体已经开始逐渐进入“综合体时代”。

在搜集武汉城市综合体资料时，可以发现，武汉被称为“酒店荒漠”，盖因过去十余年武汉皆因各种原因与各大奢华酒店错过。

不过，不远的未来，武汉将会引进包括丽思卡尔顿、万豪、雅诗阁服务公寓等多家国际知名奢华酒店。

未来的武汉商业将会补齐最后一块短板，城市综合体的开发模式预计也会得到越来越多武汉商业地产企业的认可。

05

商业格局逐渐“卷”化

武汉商业还有一个明显的特点，就是正在走向“卷”化。

一直以来，武汉商业都是以本土企业武商集团为龙头，其打造的武商摩尔城一家独大，撑起了整个武汉的高端商业市场，以武商摩尔城为核心形成的武广商圈，是武汉最核心商圈。

而今，这一局面正在被打破，武汉迎来了越来越多优质商业项目落地，武汉的商业市场竞争也将愈加激烈。可以说，目前武汉呈现出的商业格局，完全能在新一线城市里占据一席之地。

2020年12月，武汉第二座K11项目开业；2021年4月，与武商摩尔城一街之隔的武汉恒隆广场正式开业；今年1月，武汉大悦城开业；今年5月1日，华中万象城3.0旗舰将于江岸区开业；武商集团的又一力作武汉梦时代广场将于今年3月中旬实现验收竣工；武汉SKP也预计明年开业......

根据仲量联行数据显示，武汉全市2021年优质零售物业市场总体量于季末达到781.0万㎡，并且今年武汉还将迎来29个商业项目，新增商业体量达到了339.51万㎡。

数据来源：赢商网、房掌柜武汉、网络公开数据等

制表：独角Mall

此外，武汉首店也在加速布局。根据中新网消息，2021年武汉首店经济持续发力，首店引进数量创新高，分别较2019和2020年增加约36.8%和13.2%。

毫无疑问，尽管武汉商业在逐渐卷化，却也如同鲇鱼效应般，带动着整个武汉商业市场的活力。‍