港交所新规给物企泼了一盆冷水

作者/邓鑫妮

物业板块承压，商管故事似乎也没那么容易打动资本。

日前，瑞安新天地首次递表失效，暂时退出上市竞争。按照今年港交所实行的新规，其2020年净利亏损，盈利未达标。也可以说，瑞安新天地是被新规拦下来的物企第一人。

瑞安新天地失效，挂在递表名单中，以商业物业为主的物企便只有明宇商服和万达商管。

而留给他们的时间也不多了。万达商管以及二次递表的明宇商服，聆讯期都还有一个多月便要结束。

一周前，市场有消息称，万达商管将推迟上市，不过，随后就被万达方辟谣了。

而明宇商服或许也会受到港交所新规掣肘，因业绩不达标被拒之门外。今年1月1日起，港交所实行了上市新规，对物企近三年净利润做了要求，明宇商服前两年净利润未过基本线。

之前在物业圈流行一句话“商管物企好上市”，不少上市物企讲了商业故事，不惜在上市冲刺前加入商业元素，如今主打商管概念的递表物企接连失利，商管故事似乎变得没那么吃香了。

期限不足2个月

物企想要讲出好故事，商业是一条相对有特色的路。不过竞争者们实力各异，最终能否越过交易所门槛，还都是未知数。

目前已知上市折戟的商管物企，有世纪金源服务和瑞安新天地。二者有颇多相似之处，“商业+住宅”两手抓，背后还有做商业地产的母公司支持。

但是在规模上，世纪金源服务比瑞安新天地多了30倍。截至2021年4月30日，世纪金源服务在管面积7020万平方米；截至2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积约为200万平方米。

瑞安新天地的规模不甚亮眼，不过有不少人猜测，此次聆讯到期，或许是盈利不足所致。

2022年1月1日，港交所开始实施新的上市规定。新规显示，申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件：最近一个财年不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币，盈利规定在原来的基础上调高了60%。

2020年，瑞安新天地净利润亏损2.6亿元，没有达到不低于3500万港币的底线。可以说，瑞安新天地或许是倒在新规上的第一家物企。

与瑞安新天地有同样担忧的，还有明宇商服。其前两年的净利合计不足4500万港元，也在危险边缘。

2018年-2020年，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期，其年内溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

明宇商服的母公司明宇实业并不是主攻地产行业，而是以酒店业为主，地产、金融为辅。截至2021年中期，明宇商服提供物业管理服务的在管面积为300万平方米。

如此看来，下一个有机会以商管身份冲进港交所的或许只剩下万达商管。

即使放到上市商管物企中，万达商管也排得上号。如今，其已经管理全国204个城市380座万达广场，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

万达商管主要专注于商业广场，其商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务等。

2018年至2020年，及2021年上半年，万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

不过，对于递表排队的明宇和万达商管，聆讯期还有一个多月就要结束。万达商管或将在4月21日失效，明宇商服预计失效时间在5月4日。

商管赛道变拥挤

企业为何热衷商业赛道？不同于住宅型物业，商业物业的定价更为宽松，企业的盈利空间更大。

据乐居财经研究院统计，2021上半年商管型物企包揽了毛利率榜单前三，分别是星盛商业56.7%、中骏商管49.3%、合景悠活44.2%。商业赛道的其他物企，如华润万象生活、宝龙商业等，毛利率均超过了平均值。

截至去年中期，商管服务营收排名前三的是华润万象生活、宝龙商业和卓越商企服务，分别为16.23亿元、9.42亿元和9.4亿元。毛利率前三则是新希望服务65.6%、中骏商管63.8%，以及星盛商业56.7%。

虽然商管每平方米的盈利更多，但大部分物企不会将鸡蛋放在同一个篮子里，而会同时在商业、住宅、公建等多种业态中寻求业绩，商管所占比重往往不比住宅面积。

星盛商业是纯商业物管企业，其170万平方米的在管面积全都为商管。比重接近半数的有卓越商企，去年中期，其总面积为3520万平方米，接近1700万方的商管，占比48%。

除此之外，商管面积占比多在40%以下。中骏商管、越秀服务、远洋服务和金科服务等还不到一成。

资本下注，也是物企追逐商业项目的动力。2020年下半年之后，物管股经过几轮调整，估值趋向谨慎。尽管如此，市盈率排名第一的仍是华润万象生活，3月16日其市盈率约为53倍。

商管赛道利好溢出，越来越多的竞争者想要分羹。不仅要打着“物管+商管”的旗号上市，上市后再补充商管的也不在少数。

克而瑞物管表示，物管+商管融合已成行业潮流，商业运营纳入物管板块，是物业管理企业能力的扩展和升级。

将商管业务融合进上市公司，过去一年已经有多例。去年4月，碧桂园服务收购碧桂园4家商管子公司；5月，正荣服务8.9亿收购正荣商管99%股权；11月，融创服务斥资19亿元收购融创文旅旗下商业运营板块公司融乐时代。