上海老厂房“变身”商业，能有多惊艳？

上个月，Blue Bottle Coffee（下称“蓝瓶咖啡”）内地首店一经亮相，便刷屏各大社交网站，“一杯咖啡排队五、六个小时”、“一杯咖啡高达48元”的评价，更是迅速将品牌推向商业热搜榜，成为市场热议的焦点。

当然，被热议的还有品牌的门店选址：毗邻苏州河畔一栋二层红砖斜顶洋房。这里原本是裕通面粉厂宿舍旧址，同时是静安区的文物保护点，如今变成了网红咖啡馆，会擦出怎样的火花呢？

事实证明，当老厂房“变身”为品牌门店或商业空间后，不仅被赋予全新活力，还将为城市更新提供新途径，助推工业旧改的步伐。

在上海，由老旧厂房改造的创意商业空间更是屡见不鲜。除了像裕通面粉厂一样成为热门品牌门店外，还可能被打造成为购物中心、创意产业园区等各类商业空间。

本期，赢商网聚焦于“老厂房旧改更新”这一话题，通过实际案例分析，探究当下工业旧改的新思路。

老建筑与新文化碰撞，上生·新所成为网红打卡地

• 开业时间：2018年5月25日

• 商业面积：1.3万方

• 地址：上海市延安西路1262号

从近100年前的哥伦比亚乡村俱乐部，到建国后上海生物制品研究所的厂区，再到如今的网红打卡地，上生·新所绝对是近年来上海热门的存量改造项目之一。

资料显示，上生·新所位于上海市延安西路1262号，地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区，由3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑共同组成。2018年5月25日，经过两年的修葺和改造，上生·新所正式对外开放，成为集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市活力社区。

作为上海万科位于城市核心区域的首个城市更新项目，上生·新所在“尊重历史文脉”这一原则下，进行微更新、微改造。

据悉，在更新改造之初，万科对地块内的建筑进行了仔细的研究和分类，甄别出需要改造的厂房和办公楼，以及需要拆除和重新规划的空间，就连研发楼、试剂楼、大食堂等建筑，也重置了外观和功能，将历史建筑与现代时尚进行了结合。

考虑到项目内建筑风格涵盖上世纪各个年代，风格相对错乱。为保护建筑的多样性，上生·新所为每个建筑改造进行了量身定制。哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅均通过“修旧如旧”，对建筑进行了修复，尽可能还原了建筑原真性，且孙科别墅于2020年完成修缮，相继举办了多场文化艺术展览及公教活动。

项目内的网红游泳池、茑屋书店，则是两大热门打卡点。其中，位于原海军俱乐部中网红游泳池，仍保留英制马赛克贴面，周边集聚了一众生活品质店铺，满满的ins风，成为热门打卡点；有着近百年历史的哥伦比亚乡村俱乐部则成了茑屋书店上海首店，以极具美感的古典建筑和日式生活美学，诠释老建筑的新生命。

“160岁”的老船厂，成了时尚艺术商业中心

• 开业时间：2018年

• 商业面积：1.6万方（船厂1862）

• 地址：上海市浦东新区滨江大道1777号

存量改造热潮中，老旧建筑变为购物中心的案例并不少见。作为商业密度和时尚品牌均处于领先地位的上海，见证了大量历史建筑焕新升级为商业项目。其中，位居上海市核心地带的陆家嘴滨江金融城，便是工业遗迹与现代时尚共同造就的代表性项目。

2017年底，位于浦东陆家嘴滨江金融城的GALA MALL尚悦湾广场迎来正式开业。这座内外弥散着艺术文艺气息，聚集一众生活方式品牌的购物中心，为该区域赢得了不小的关注。

据悉，陆家嘴滨江金融城原址为上海船厂，可追溯至1862年英商开设的祥生船厂。2005年，中信泰富与中船置业达成合作共同开发该项目，历经10多年开发，将其打造成一座综合商业、住宅、艺术、酒店、办公的活力金融中心。

GALA MALL尚悦湾广场便是陆家嘴滨江金融城商业的一部分。商场内部随处可见的船锚、船舵、船舱门等与航海相关的元素，与上海船厂的过去相连，开业之处展示的雕塑作品，则进一步彰显了文艺气息与历史感。

不远处的船厂1862，是建筑大师隈研吾亲自操刀，将船台原址和最靠近黄浦江的上海船厂造机车间改造而成的时尚艺术商业中心，涵盖了1862时尚艺术中心和1.6万方的沉浸式艺术商业空间，于2018年9月正式亮相。据悉，整个建筑将原有的船厂结构，包括曲折的烟囱、几何线条的支架全都保留了下来，通过“修旧如旧”，展现兼容历史感、工业感的上海艺术文化腔调。

• 建筑上“修旧如旧”，融入航海元素；品牌、展览活动上与生活方式、艺术气息紧密相连，无疑为拥有160年历史的上海船厂增添了新的生命力。

第一太平戴维斯《工业遗存白皮书》指出，1862船厂虽然位于浦东陆家嘴滨江金融片区，但能在“商业氛围未与主商业片区形成连接”、“无地铁直达且停车不便利”、“周边居民较少”等先天性条件不佳的情况下，深度挖掘项目历史文化，精准规划项目定位，树立特色IP，同时注重内容运营，通过与品牌方强强联手，打造了城市文化艺术新地标。

曾经的“远东第一制皂厂”，现在的“皂梦空间”

• 开业时间：2020年对外开放

• 地址：上海市杨浦滨江

提起老厂房改造，有着“百年工业”文化底蕴的杨浦滨江，极具代表性。

该片区集聚了中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家水厂、第一家纺织厂等工业厂房。城市化进程加速之际，这些厂房在建筑空间、功能方面均得以焕新，助力滨江国际创新带的建设。

其中，前身为裕丰纱厂、解放后收归国有的国棉十七厂，被改造为国际时尚中心，每年承办各类国内外文化、时尚活动，新增的游船码头，成为文化娱乐及旅游观光产业的一部分；1924年建立的明华糖厂，进行设计更新，成为一个集展览展示，艺术创新相互交融的场所；堪称杨浦滨江轻纺工业典范的上海国棉九厂，位处杨浦大桥桥畔，华丽转身为城市滨江公园；杨树浦发电厂则将依托国际时尚中心的时尚潮流特色、杨浦电厂的工业文化基因，打造工业文明与摩登时尚相结合的时尚与创新展示区……

2020年，杨浦滨江诞生了一个网红打卡点——“皂梦空间”。这座由上海制皂厂改造而来的商业空间，不仅设置了DIY香皂的体验区，还引进了相应的艺术、咖啡、餐饮等业态，将工业、生活与艺术完美融合。

◎图片来源：上海杨浦官方微信公众号

改造之后，曾经的污水净化池、肥皂沉淀池成为天然的下沉式空间。原先的“远东第一制皂厂”，成了可以喝咖啡、欣赏雕塑艺术、文创的场所。

值得一提的是，原水池改建的半开放式下沉咖啡馆“白七”取自于“皂”字拆分的意思，在空间设计方面极具工业风，且一些装饰采用了制皂设备零部件，与上海制皂厂原有的历史相呼应；原本的废水处理管道，成为连接艺术空间的“连廊”，并高度还原了制皂厂原始风貌；馆内不仅设有镶满各种肥皂模型的肥皂墙，还汇聚了上海药皂、蜂花檀香皂等经典产品，并能亲自感受制作香皂的过程。

◎图片来源：上海杨浦官方微信公众号

从“皂梦空间”的由来不难看出，巧妙地将在建筑打造上融入上海制皂厂的元素，本身具备一定的看点。充分利用上海制皂厂的元素，通过管道连接若干空间，形成丰富多样的地下空间展示历史图片、机器设备，植入手工制皂体验、精油香料感受等多样体验空间，则真正焕发了这座历史建筑的生命活力。

实际上，杨浦滨江的其他工业旧改也遵循了这一原则，尽可能保留工业码头的真实性，同时融入更多时尚、潮流的内容，展现新时代下的旧建筑。

“老瓶装新酒”，力波啤酒厂升级为产城综合体

• 开业时间：力波1987于2021年亮相，东地块2023年全面建成

• 面积：约30万方

• 地址：上海市闵行区益梅路91号

对于工业遗存改造而言，如何将传统工业与新型商办完美结合起来，是一个不小的挑战。

作为上海市首个零星工业用地全面转型成功的项目，上海·力波采取了“留改拆”的方法，即：一部分保留、一部分改造、一部分拆除。如此一来，既保留了历史文化和IP，又能提升功能空间和经济效益。

上海·力波所在地，为原上海力波啤酒厂的老厂区旧址。在尊重力波啤酒老厂工业历史风貌与文化即“留改拆”的理念下，项目保留了大烟囱、麦芽仓、锅炉房等标志物；改造了西地块，打造创意园，并以啤酒厂建立的年份为寓意，命名为“力波1987”。

园区内融合了力波啤酒精酿体验馆、锅炉房秀场、烟囱及筒仓、艺术空间办公等多功能业态空间。拆除重建了东地块，打造城集商业、办公、住宅、生态绿地等为一体的城市综合体，将于2023年全面建成。上海·力波全面建成后，将成为约30万平米城市产城综合体。

其中，位于力波1987园区内的力波1987精酿体验馆，是由力波老厂房锅炉改造而成，以怀旧工业风、不同类型的精酿啤酒，成为新的热门打卡地；60米高大烟囱，将在晚上化身灯光秀场；锅炉房秀场将举办不同类型的主题活动。

今年3月，园区内新增了创意摄影机构“上海TREE PHOTO理想家店”，加上已经成为周边家庭休闲去处的烟囱广场，曾经的老厂房有了新身份，功能更加多元。

在建筑设计方面，除了精酿体验馆外，整个项目的独栋外立面设计均体现了明显的海派文化，将“新”与“旧”做了完美结合。

“整体设想很不错，在园区内能够看到啤酒生产过程，品尝各种鲜酿啤酒。不过，园区的办公楼入驻率还不够高，加上位置较偏，对其他区域的消费者吸引力也不太够，想要达到一定的消费规模，还需等待入驻率提高，商业内容进一步丰富”，中国商业经济学会副会长齐晓斋对此评价道。

老厂房改造只是一方面，在商业占领高地的上海，城市更新的案例不胜枚举，涵盖不同类型的存量改造，如：百年历史建筑荣宅，经Prada修缮后，变身品牌展览地；闻名海内外的“上海总商会”大楼，如今成了中国内地第二家宝格丽酒店的重要组成部分……这些经典改造案例，无疑为城市注入了全新的活力与生命力，而随着存量时代的到来，它们的改造思路，也将为“后来者”提供一定的参考价值。

​（除特别说明外，均来自项目官方微信公众号）