合生与恒大物业“谈崩”，原因终于曝光了！

作者/范慧茹

一波未平一波又起，陷入债务危机长达半年的中国恒大（03333.HK）前一天突发停牌，眼看就要迎来重组的曙光。

次日，一则与子公司恒大物业(06666.HK)一同刊发的内幕消息，将恒大暴雷后的最后一块遮羞布彻底撕碎。

3月22日早间，恒大物业发布公告，称在审核2021年财务报告的过程中，发现公司有约134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。

消息一出，瞬间在行业引起轩然大波，上市物企与关联地产的独立性信任危机被推向制高点。

紧接着恒大系三大上市公司中国恒大、恒大物业和恒大汽车，接连发布延迟披露年度业绩公告，一时间恒大被推上了舆论的风口浪尖。

物业资产被“掏空”

对于134亿元存款被银行强制执行的问题，恒大物业表示，将成立独立调查委员会及安排委聘专家对该质押保证进行调查。

同一天，有消息称，中国恒大集团连同其财务顾问将在3月22日的21时召开投资者电话会，或涉及公司重组问题。根据此前恒大发布的公告，重组方案计划于今年6月前出，或涉几家大型国资进入。

只不过旧病未愈，又添新疾。恒大物业涉嫌“违规担保”的问题已经摆在了明面上。134亿元的资金，对于刚刚上市一年多的恒大物业来说并不是小数目。

截至2021年上半年，恒大物业账面现金及现金等价物约有140.04亿元，净资产约为118.41亿元。134亿元的质押保证金，占恒大物业账面现金的96%，占净资产的113%。

事实上，这140.04亿元现金中还包含恒大物业上市时所取得的募集资金。2021年中期财报显示，恒大物业全球发售所得款项净额59.51亿元，仅使用了14.56亿元，还有44.95亿元的募集资金尚未动用。

而根据上市公司监管规定，上市公司应当审慎使用募集资金，保证募集资金的使用与发行申请文件的承诺相一致，不得随意改变募集资金的投向。同时，要求上市公司应防止募集资金被控股股东、实际控制人及其关联人占用或者挪用。

如今134亿元存款已经被银行强制执行，意味着恒大物业为第三方提供担保的质押出现违约，第三方无力偿还，这笔担保资金也就被银行强制收回。

物业退单“藏雷”

该“第三方”虽未点名道姓，但资本市场似乎已“心照不宣”。2021年恒大债务暴雷触发房地产行业黑天鹅事件，恒大2万亿债务压境。

去年8月，中国恒大发布关于出售恒大汽车和恒大物业部分权益的公告，打得资本市场措手不及。出售子公司资产，纾困地产债务，在物业叫卖两个多月后，也曾等来白衣骑士的短暂逗留。

买家合生创展(00754.HK)现身，拟以约200.4亿港元购买恒大物业50.1%股份，然而正当收并购进行之际，这笔交易却陡生变故，双方先后发布公告，终止收购协议。

对于终止收购的原因，双方也各执一词，而如今随着时间的验证，双方的这场并购博弈似乎也有了更为清晰的答案。

中国恒大在公告中以“有理由相信合生活未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件”为由，终止了该收购协议，此外再无其他说明。

而合生创展方面则回应称，自己已积极采取一切必要行动，为收购事项的完成作准备，包括根据该协议规定预留资金来支付部分代价，然而，在订立该协议后不久，卖方要求买方大幅更改协定条款，其中包括将代价的付款条款改为将代价先直接支付给卖方。

合生创展表示有关修改要求不能接受，其认为，在买方还未完成对目标公司进行尽职调查，以结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款前，若将代价直接支付予卖方，“将难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款。”

时隔5个月后，合生创展的担忧一语成谶。如今恒大物业134亿元存款被银行强制执行，账面96%的现金“流失”，若合生创展当时成功以200.4亿港元购买恒大物业50.1%股份，其资产也将面临严重的缩水。

股价“一泻千里”

受母公司债务拖累，恒大物业股价已“今非昔比”。截至3月21日恒大系停牌前，恒大物业报2.3港元/股， 较8.8港元/股发行价，跌去73.86%；市值从2021年初的最高点2000多亿港元，跌到现在的248.65亿港元，一年时间蒸发1700多亿港元。

以47天过会的速度，刷新物企赴港上市记录的恒大物业，在2020年底登陆资本市场后，也曾风光无两。还一度成为为数不多的可以和碧桂园服务市值较量的物企，甚至在关键节点还有反超，市场看好、买入评级不断。

在母公司暴雷和房地产行业下行影响下，恒大物业市值“一泻千里”，今年2月恒生指数公司公布的2021年度恒生指数系列季度检讨结果，更是让其股价“雪上加霜”。

结果显示恒大物业进入恒生中国企业指数成分股剔除名单，并于3月7日生效。去年6月7日，恒大物业成功入选恒生中国企业指数成分股，如今位置还未坐满一年，便被剔除。

入选恒生指数成分股的9个月时间，恒大物业经历了资本市场上的冰火两冲天，当初与碧桂园服务有着头马之争较量的恒大物业，2021年度的业绩如期发布也成了问题。

根据最新一期财报，2021年上半年，恒大物业营业收入为78.73亿元，毛利润和净利润分别为29.39亿元、19.34亿元，同期，管理规模达到4.5亿方。

“2021年，在管面积达到6亿方，全年营业收入涨幅为50%-60%。”如今恒大物业在年中立下的业绩目标，也到了检验的时刻。