迟到的地产年报

作者/曾树佳 林振兴

3月26日，周六，早上八点，孙宏斌转发了一篇融创官微文章，并附言，“2022年一季度，我们在28个城市交付43个项目。用最大诚意，兑现成千上万户业主交托的幸福期许。”

在这个信心缺失的地铁黑铁时代，他深知，“保交付”才能稳人心。

彼时，孙宏斌和他的融创中国，正在经历一场艰难时世。他对融创4月1日面临兑付的债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息提出展期，并押上了自己的身家和信用，为债券提供无限连带责任担保。

过去的大半年，尽管融创没有公开的债务违约，但孙宏斌自己带队走遍各家金融机构，陆续出售手中的资产约257.2亿元，又自掏腰包29亿元为公司补充现金流。

有自媒体写出这样的标题：《全员“躺平”的春天，孙宏斌扛下了责任》，成了爆款文章，收获了众多粉丝。这或许是老孙的硬汉形象，感染了这个行业。因为，他一直是地产圈的白衣骑士，也被贾跃亭骗过。

前有恒大集团等七八家企业暴雷，已经让这个行业草木皆兵，如若再有大房企倒下，会进一步冲击人们信心的底线。经历顺驰倒下、东山再起的孙宏斌，自然成为关注的焦点。

化债非朝夕之功。但眼下最要紧的是，如何向资本市场交出2021年成绩单？

延迟发年报，成为地产圈一道特殊的风景线。截至3月25日，有36家内房股（相较于上年财报季）推后发布2021年业绩报。另外，包括融创、新力、融信、世茂、恒大、景业名邦、祥生等19家房企公告在月底前发不出经审核的年度业绩，且这份名单还会拉长。

年报“难产”的理由五花八门，有疫情影响审计流程，有流动性状况恶化致使审计复杂，有写年报的财务雇员离职，还有在发年报前夕与核数师分手。但，丑媳妇总要见公婆的。

抱团“爽约”

往年，地产商们在三月“小阳春”里，如期发布年报，他们拿着成绩单召开业绩会，自信满满，展望未来。而今年，这样的场景却并不多见。

距离财报披露截止日，越来越近，若未能在一季末，如期发表去年年度业绩，港交所就会要求发行人证券停牌，直到发布为止。房企陷入了焦灼，没有了自信，多数采取缓兵之计，将信披日一再延迟。

每年的3月30、31日两天，是房企集中发布年报的日子。乐居财经统计获悉，2020年选择在此节点披露年报的港股房企有36家、2021年有23家，而2022年达到45家，是近三年来的最高值，其中部分还有可能爽约，发不出财报。

今年3月的最后一天，披露年报的房企名单上，包含了禹洲、当代置业、花样年、龙光等一系列熟悉的名字。抬眼望去，流动性的阴云，正在他们上空盘旋。

地产商们或许在竭力避免成为关注的焦点。一些地产品牌总和财务总，甚至来回打听同行何时发年报，希望凑在一起把财报发出去，分散市场注意力，减轻对自家财务数据的关注度。

与往年相比，时间落差最大的，要数宝龙地产等主体。

这家带有闽系基因的房企向来赶早，它去年发布年报的日期为3月3日，被认为是打响房企年报季的“第一枪”，颇受关注。彼时，徐华芳不仅定下了千亿的销售目标，还希冀将毛利率维持34%左右，在行业毛利率下行的关口，颇为凡尔赛。

与融创相比，宝龙地产并没有传出关于流动性难题的消息，近日它还宣布4月即将到期美元债余额1.9亿，公司已准备好相应资金，到期将及时予以偿付。其年报延迟的重要原因，归结于更换了核数师。

也有一些房企能按往常的时间节点发布年报，他们大多具有国央企背景，或者是业绩优异的民企。如越秀地产、绿城、龙湖、远洋、招商蛇口等。

其中，越秀地产今年将公布业绩的日期，定在了3月10日，比往年还来得更早一些。董事长林昭远在提及并购计划时，大方表示，“钱不是问题，越秀地产不差钱，差的是好项目。”这一句表述，羡煞众人。

他是有一定的底气的。去年越秀地产实现销售额957.6亿元，同比上升32.8%，是疫情下销售增速最高的房企之一；与此同时，公司也完成了年度目标的102.6%，呈现出较强的业绩后劲。

越秀地产三道红线均保持绿档，资产负债率69.1%、净负债率47.1%、现金短债比1.36倍。这能让其享受较低的融资成本，在行业出清的环境下开展收并购。

有央企背景的绿城，则继续在春分前后，披露成绩单。2021年，绿城实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；毛利、净利等也有不同程度的增长。其管理层表示，“绿城得益于中交集团支持，目前授信额度充足。”

而地产“自律生”龙湖2021年报的发布，选择在了3月25日，比去年早了一天。从数据来看，龙湖的债务结构可以算作是地产开发商中的“天花板”。而今，这个数据进一步压缩至7.6%，长短债比高达12.2倍。

更绝的是，民企龙湖的融资成本与国企、央企相差无几。2021年，其平均借贷成本为4.14%，刷新了历史新低，较2021上半年下降了7个基点，较2020年下降了25个基点。

除此之外，港资上市房企，大部分也都已经如期发布财报，嘉里建设、长实、恒隆、新世界发展等，他们的营收正向增长，毛利率、净利率维持高位，且手握充足现金，与内地大部分民企，形成了鲜明的对比。

在上海理辰文化创始人康红恩看来，“企业管理层都太务实了，有点迎合资本市场，因为现在资本市场对于房地产太难了。所以，他们讲的最多的都是财务数据、经营数据，但财务数据反映的是企业过去的状况，且更多体现的是短期行为。

他建议，“务实之外，是需要体现一个企业的价值。例如，体现企业作为社会公民的责任、使命和价值观，体现企业对于长远的思考和布局，这些并不是虚无缥缈，反而是企业长期主义最内核的东西。”

“拦路虎”重重

眼下，香港仍未摆脱第五波疫情的影响，由此带来的出行限制，也影响着房企审计程序的推进。

融创发布公告称，受疫情影响，其在中国内地部分主要运营城市（杭州、天津、青岛等）及中国香港地区快递停运，多地有员工被隔离、办公现场被封控等情况，部分附属公司盖章困难，导致函证发出延误。

与此同时，银行、客户及供应商等函证接收情况不可控，存在较多二次或三次发函，导致函证确认程序延误；而需现场检查的审计流程受到阻延，如针对合作方及金融机构的访谈、凭证检查等。

景业名邦也遇到了类似的情况，它声称由于香港疫情防控措施，导致了人手暂时减少，因工作环境变化，所要求资料的提供以及银行确认函的收发工作，也均落后于计划，审核进展受到不利影响。

此外，恒大、佳兆业、祥生、阳光100、世茂、三盛控股、佳兆业、祥生、富力、珠光控股等房企，在延迟发布业绩报的公告中无一不提到“疫情”的字眼。

不过，有些房企与“核数师”的作别，也是财报发布暂时搁浅的重要原因。

3月21日，融信宣布，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，该公司预期无法于月底落实年度经审核合并财务报表，只能先披露未经审核的年度业绩。

三天后，罗兵咸永道也辞任了宝龙地产核数师之职。紧接着，宝龙地产迅速议决，批准委任开元信德会计师事务所为公司新任核数师，以便推进财报出炉。

眼看，年报发布截止日渐近，在这个节骨眼上，为何核数师突然辞职，转身引退？这其中的谜底，恐怕隐藏在他们与房企之间的分歧之中。

罗兵咸永道曾在辞任函里，隐晦地提及，“其审核宝龙地产财务报表的过程中，取得有关其附属公司两笔存款的银行确认，这需要后者管理层进一步厘清，并与公司审核委员会进行讨论”。言外之意，罗兵咸永道对上述涉及的账款，尚有疑虑。

年初，罗兵咸永道从合生创展辞职时，也曾表示，它对后者的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值等进行讨论，并要求管理层提供进一步数据。

今年以来，在融信、宝龙之前，已有和泓服务、奥园、北大资源、雪松发展、世茂股份、宋都服务、厦门禹洲鸿图、迪臣发展国际等多家涉房企业，相继公告称审计机构辞任、更换。

调控日益深化，房企此前隐藏的问题，逐渐浮出水面，核数师们作为地产“守门人”，职责所在，若稍有疏漏或姑息，可能后续会面临追责。所以，他们加强了对财务报表细节的审核，由此难免与房企产生不同意见。

而房企自然不希望审计师出具对自身不利审计报告，道不同不相为谋，只能以分道扬镳作为结束合作的注脚。但如此一来，便造成了财报的“难产”。

与审计机构博弈的同时，有些地产商延迟发布年报，可能还有另一层考量。

自2021年下半年以来，地产都处在凛冽的寒冬环境中，直至眼下仍未迎来传统意义上的“金三银四”。旭辉控股董事局主席林中预判，年内房地产市场前低后高，预计5、6月份才会迎来小阳春。

部分房企业绩未达预期。相关数据显示，截至3月22日，在新证监会行业分类下的125家上市房企中，就有61家发布了业绩预警。其中，首亏的有13家，预亏的有12家，预减的则有16家。

从已经公布的数据看，融创、富力的业绩表现并不理想。例如，融创中国称预期2021年公司拥有人应占溢利同比下降约85%，核心净利润同比下降约50%；富力地产则预期料2021年净亏损不少于80亿。

延迟发布年报的房企，不排除是在等待市场回暖，到那时公布业绩，至少还能展望一下未来，提振资本市场的信心，避免出现股价与市值大跌的压力。

交不出卷？

面对一年一度最为严苛的年报季，房企们虽然晚交卷，但大部分仍遵守纪律赶在3月31日先刊发未经审核年度业绩，以帮助投资者了解公司情况，确保股份买卖不受影响，规避停牌风险。

截止目前，只有五家房企直接躺平，连未经审核的年报都“懒得”发布，它们分别是恒大、新力、佳兆业、奥园、阳光100，且清一色都是在去年发生暴雷。

据港交所相关规定，上市公司可以选择于3月31日前发布未经审核的财务业绩；如果连未经审核的业绩都发不了，则需要自4月1日起停牌。

作为最早提出“不能按时交卷”的房企，新力控股在3月18日即发布了年报延迟声明。其给出的原因颇为凄惨：负责写年报的财务雇员离职了，新雇员又招不上来，没人给写年报。

与此同时，新力年报“难产”与核数师辞任也脱不了关系。去年底，安永会计师事务所辞任新力核数师，原因在于双方未能就薪酬达成共识。虽然紧接着新力公布了新的核数师天职香港会计师事务所，但不到3个月时间，该事务所也辞任了。

对于这家江西房企而言，比年报“难产”更棘手的是债务问题的处理。其在公告中表态：对于境外债权人的后续行动，公司已与相关债权人、接管人及被接管附属公司的新委任董事进行对话，寻求稳定情况，以加快实施各方一致同意且保值的解决方案。

但实际上，自去年920股债双杀至今，来自新力官方的有关自救和甩卖资产的消息就寥寥无几。更为致命的是，老板张园林退出境外投资者群的群聊后，至今“失联”。

目前来看，新力的经营困境凸显。2021年，新力全年虽实现了814.9亿元的销售额，但从10月开始急转直下，月均销售额不足10亿元。2022年前2个月仅实现5.28亿元的销售额，按年同比大幅减少九成。

像新力这样发不出年报的房企并非个例。紧接着，佳兆业和奥园也相继“官宣”了，并向外界打了一剂“预防针”，预计自4月1日上午9时起暂时停牌。

归属地在深圳的佳兆业，因为三月最新一波新冠肺炎疫情爆发，导致其总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟；

而奥园给出了的理由为，自2021年第四季度以来经营环境的变化，管理层需要更多时间来评估潜在减值拨备，且核数师需要根据流动资金状况进行额外的审核程序。

上述两家房企发不出年报，表面上看似情有可原，但细究之下，却掩盖不住它们近来艰难的处境。自去年佳兆业和奥园理财产品暴雷，一下子把这两家粤系房企推上风口浪尖，同时也撕开了其脆弱资金面的一角。

目前，佳兆业和奥园一边忙于卖资产自救，一边积极接洽投资者、引入战投，另一边与其法律顾问及财务顾问合作评估集团资金状况，以期制定解决方案并缓解当前的流动性问题。

另一家刚将总部从深圳迁回广州的最大暴雷房企——恒大，虽然侥幸躲过了三月深圳的疫情，但也发不出年报。

它将原因归咎于，“自去年下半年起，其经营情况发生重要变化，审计机构增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据中国恒大管理层目前掌握的资料，其将无法按期完成审计程序。”

此番许家印跟风发不了年报的操作虽然也在预料之中，但市场对其关注度却有增无减。甚至有传言，核数师普华永道不愿在恒大审计报告上签字。

去年恒大打响暴雷房企的第一枪后，与它合作12年之久的审计机构普华永道马上就被香港财汇局调查。原因在于，普华永道竟然在明显漏洞的恒大年报上发表了“无保留意见”，并未提及持续经营的重大确定性。

近日，两位接近普华永道的消息人士称，这家国际会计师事务所计划逐步退出与中国民营房地产开发商的审计业务。

而许老板不仅一头要忙着保交楼，另一头他还要在7月底之前公开重组方案，所以恒大年报何时发，也将成为地产圈的一大未知数。但能肯定的是，伴随着外界“期待”的累积，恒大的年报将成为另一枚深海炸弹。

除了上述几家房企，不知道同样在去年暴雷的那几家民营房企，是否也能顺利交作业？

事实上，去年3月年报季之时，就有不少开发商出现过年报延迟发放或者不发的情况，包括泰禾、福晟、华南城、鑫苑置业、国瑞置业等，这些企业大多数是出现债务高企或融资困难。

不发年报的原因也是五花八门，除了因为疫情影响，还有项目盘点、子公司数据上报不及时或被监管部门要求整改等。

例如，泰禾在2021年三次提请深交所延迟发布2020年年报，原因就是年报涉及的部分事项还需进一步核实、补充和完善。而今，黄其森被带走协作调查，又将给这家闽系房企发布最新财报增加一丝变数。

另一家闽系房企福晟国际，发不出2020年报则是其非全资附属公司未能及时提交当年财务报表及有关资料导致。直至去年7月9日，这份迟来的年报终于公开。但眼下，福晟正为呈请抗辩寻求法律意见，忙得焦头烂额，年报是推迟还是如期披露也成为未知数。

当前投资者对于房企不发年报较为敏感，虽然年报“难产”各有各的理由，但建议企业还是主动与投资者坦诚沟通。​