万达接手运营建业商业项目，胡葆森当起“甩手掌柜”

作者/刘新歌

近日，胡葆森的建业集团与王健林的万达集团签署战略合作协议，建业地产将旗下全部商业项目以整体运营管理模式交予珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”），由后者全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

建业地产表示，通过合作引入专业商业项目运营商，将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到开源节流、降本增效的财务效果。

不过，建业地产并未透露合作对价、期限、人员调配等交易细节。

建业而立之年“瘦身”

今年步入而立之年的建业集团，虽然几乎集中在河南省内发展，但业务相当多元化，涵括地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、足球、金融等。

建业集团官网信息显示，建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。

从建业地产2021年报数据看，由于新增商场及商业大厦项目，商业板块贡献了不错的业绩。2021年内，其物业租赁收入由2020年的约1.38亿元上升至约2.03亿元，增幅达46.4%。

尽管盈利状况尚可，建业商业还是被托管了出去。这是建业集团在“做少、做小、做好”目标下的“瘦身”举动。今年年初，建业集团因实施组织架构调整引发了舆论风波，胡葆森在当时召开的媒体恳谈会上表示，调整并非一时冲动，而是向管理要红利的一场自觉体检，未来要坚持“少、小、好”，即不开辟新的赛道、不再追求规模增长，把企业做得越来越好。

这也是建业集团盘活不动产的努力。在日前举行的2021年度业绩会上，建业集团副董事长王俊透露，建业正与省内一些国有平台公司对接，以盘活包括文旅项目在内的一些不动产，甚至不惜出让部分股权乃至让出控股权。

据悉，盘活不动产是建业地产为偿还8月份到期、总额5亿元的美元债所做的准备之一。建业地产称，计划以经营性现金流偿还该笔美元债，主要举措就包括加快去化、提升经营性现金流，优化资产结构、盘活不动产，适时开展资本市场融资等。

截至2021年末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约98.48亿元；同时，总有息负债下降29.9%至219.4亿元，短期有息负债下降55.7%至67.6亿元，现金短债比1.5倍。

建业集团称，与出售资产相比，与万达商管展开经营权合作，保障了股东的权益，也是对业主、客户的坚守；未来将与更多的合作伙伴在重点项目股权合作、合资开发及其他形式的合作。

不过，在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，这是因为万达走轻资产模式，不会购买重资产项目。“再加上建业的商业地产多为住宅配建，招商运营有一定的困难，不一定好卖。”

王健林归来当“白武士”

与近来陷入舆论漩涡的建业集团相比，交易的另一方万达商管更引人关注。

5年前，首富王健林还深陷泥潭。这一年，万达开始“瘦身”，将旗下多个酒店、文旅项目分别卖给富力和融创，套现超过600亿元。

王健林在万达集团年会上曾宣布，未来将逐步减少地产投资，以后每年重资产项目要减到5个左右，到2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。2018年1月，王健林承诺在1至2年内消化房地产业务，大连万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2021年2月起，万达集团进一步将“轻资产”战略升级，不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略，珠海万达商管也应运而生。虽然万达集团的“去地产化”战略并非真正地收缩地产投资，但大连万达商业在这波调整中蜕变为持有和管理商业地产的资管平台，珠海万达商管则成为负责万达广场商业运营的商管平台。

“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”一向是看客爱看的戏码，不过祸兮福兮，向来并无定数。外部环境的变化，让接盘了万达重资产的富力和融创深陷困局，轻装上路的万达倒是凭借轻资产战略在当下的地产周期中拥有更多的主动性。

与此同时，自万达商业2016年9月从港股退市、谋求A股上市未果后，王健林正在筹谋商业板块再次登陆港股。2021年3月24日，大连万达商业管理集团宣布从A股IPO队伍中撤退。在此前一天，珠海万达商管正式成立，并与珠海国资委合作，大连万达商管、珠海万赢及银川万达分别持有69.99%、30%及0.01%股权。

随后，珠海万达商管开启进军港股的计划。在Pre-IPO融资中，珠海万达商管获得486亿港元融资，并获得PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等看好。

招股说明书透露，珠海万达商管的轻资产模式包括委托管理模式、租赁运营模式。截至2021年6月，来自万达集团的在管项目全部为委托管理模式，来自第三方项目的租赁运营模式则占比较大。

值得注意的是，其租赁模式与行业传统的租赁运营模式不同，主要为收益分成型，即与业主根据项目净收益分成，而不是支付固定租金。由此看来，即便将商业项目托管出去，建业也并不能轻松地坐收渔利。

而建业地产不是第一家寻求与万达合作的房企。3月28日，鑫苑集团与万达集团举行战略合作签约仪式，双方将在商业管理、资产管理、产业地产等业务领域进行深度合作。

时移世易，在行业再度洗牌、同行深受资金压力、蹒跚前行时，曾经断臂求生的王健林却做起了“白武士”。