王健林势在必得？万达蓄力与上市资本局

作者/魏薇

半年时间，万达商管绕着港交所的大门转了一圈，尽管还没正式迈进门槛，却势在必得。

4月21日，港交所信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）于2021年10月21日递交的招股书届满六个月已失效。

第一份招股书的失效并未挫伤万达商管在港交所的上市信念。有接近万达人士表示：明天应该就重新提交新的材料，IPO还会正常推进。

速度之快，万达商管上市的决心可见一斑。从A股到港股，万达商管越战越勇，事实上，当下冲刺港交所，并不算“顺境”。

2021年以来，多家与房企相关、欲冲刺港股上市的企业按下了暂停键。祥生活、中梁百悦智佳、中南服务在通过聆讯后，选择了撤销上市，后两者已被其他物业巨头收购。阳光城旗下物业阳光智博在递表3个月后终止上市申请，以换取万物云4.8%的股份。

在地产“黑铁”时代，仍有部分房企执着冲击港交所，但大多仍在“门外”徘徊。

2021年下半年以来，递表的房企除了大湾区文旅外，还有天鸿中国、合能控股、方直发展等，目前均未通过聆讯。其中，自2020年4月以来，奥园旗下中国文旅已四度闯关IPO，更是在第四次递表时更名为“大湾区文旅”。近两天，赛迪基业、中亿基业重新提交招股书，再次向港交所发起冲锋。

万达蓄力

IPO路上，万达商管加速了扩张的步伐，近期更是动作频频，其中不乏主动上门寻求合作者。

4月19日，万达商管接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，二者均以轻资产的方式运营，后者还将更名为北京五棵松万达广场。

4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

在接手建业部分项目的同时，万达商管充当了一次“白武士”的角色。通过此次合作，建业将获得7亿元，以缓解资金难题。根据建业地产2021年报数据，建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。以此来看，10年时间万达仅需支付7亿租金，似乎是捡了个大便宜。

3月28日，万达集团又与鑫苑集团签订战略合作协议，双方将建立全面战略合作伙伴关系，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。会议上，万达集团董事长王健林、鑫苑集团董事长张勇双双到场。

3月初，万达宣布接管山西忻州“田森汇项目”，田森汇城市购物公园是山西田森集团斥资10亿打造的忻州市最大的商业综合体。

据万达官网数据，截至去年底，万达在全国累计已开业万达广场 418 座。2021年6月末，这个数字还是380。也就是说，半年的时间内，新开了38座万达广场。2022 年计划新开业的万达广场项目将达 46 个。

上市资本局

王健林背后，不缺投资者。

在上市前的 Pre-IPO 轮，万达商管融资金额高达 468 亿港元，约 60 亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等顶级机构共同投资。

去年3月29日，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

之后，万达方面引入了多方基石投资者。包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等在内的22家公司，另外还有6位高管，总计持有21.17％股权。

值得注意的是，万达方与投资者设立了对赌协议，承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元，净利润20亿元，12亿元、11亿元和6.56亿元。距离对赌协议的目标尚有差距。

在商管赛道，万达商管体量庞大。弗若斯特沙利文统计资料显示，其在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和，无疑是该领域中的一个巨无霸“样本”。而这一块“大蛋糕”无疑也会被资本看中，上市以谋求更多的利益。

截至2021年6月30日，万达商管共管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

外拓能力方面，截至2021年6月30日，万达商管有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。同时，从2015年起，珠海万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年6月30日，珠海万达商管的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。