一季度住开、商业两重天 新城控股罕见披露债务传递信心

观点网   2022-04-12 09:23
核心提示:新城控股2022年一季度商业运营总收入24.1亿元;期内出租物业数量126个,平均出租率高达96.04%,合计租金收入22.49亿元,同比增长24.94%。

作者/陈奇杰

4月11日下午,新城控股集团股份有限公司发布2022年3月份及第一季度经营简报。

观点新媒体查阅公告获悉,3月份,新城控股实现合同销售金额约119.66亿元,比上年同期下降41.78%;销售面积约116.69万平方米,同比下降38.96%。环比2月份,新城控股3月销售额微涨6.5%。

1-3月,新城控股累计合同销售金额约310.6亿元,比上年同期下降37.44%,累计销售面积约314.88万平方米,同比跌幅为38.33%。

3月部分城市疫情反复,对楼市交易带来不利影响。不过,多地出台政策刺激楼市交易,修复了一部分市场信心。

以前3月销售数据计算,新城控股平均销售均价约9864元/平方米,并不算很高。所以,据观点指数发布的"2022年1-3月房地产企业销售表现"研究报告显示,新城控股虽然前3月全口径销售额仅位居国内开发商第13名,销售面积却能达到第5名。

分区域看,3月新城控股于江苏、浙江两省销售额依然最高,分别录得38.79亿元、10.92亿元,各自占总销售额比例为32.42%及9.13%。此外,去年同期位居第3的山东则被上海取代,降至第4位,其中上海销售金额9.28亿元,山东为6.96亿元。

在2021年年报中,新城控股指出,该公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至2021年末,公司已进入全国135个大中型城市。

竣工情况方面,新城控股一季度合计竣工面积264.3万平方米,而上年同期为416.99万平方米,同比下降36.62%,这应该是新城控股方面有所预料的情况。

有市场人士分析指出,新城控股2021年计划竣工面积4309.86万平方米,到2022年只计划竣工2801.69万平方米。但实际上2021年新城控股实际仅竣工了3290万平方米,这一数据与2022年的计划竣工面积之间减少比例不算大。

而且,2021年新城控股计划竣工住开面积占比为63.86%,综合体面积占比36.14%,2022年两者的比例则调整为56.16%及45.26%,毛利率更高的综合体面积占比有所提高。

拿地方面,新城控股一季度并无新增土储。对于民企而言,在目前地产寒冬中,维持流动性保障生存才是首要工作,在此基础上可以继续消化库存,获得更多回款来偿还债务。

此前,信达地产便对投资者指,当前市场形势下,不能正常开发或者过多土地储备将拖累房企债务水平和资金成本。因此,与土地储备数量相比,房企新开工、竣工及销售数量更加能够反映房企的经营状况。

言下之意,现在更应该看重的是房企有没有能力消化掉土储。

与住开业务相比,新城控股商业板块经营情况较好,2022年一季度公司商业运营总收入24.1亿元(即含税租金收入),包含:商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

根据经营简报,新城控股期内出租物业数量126个,大部分省份租金都有所上涨,平均出租率高达96.04%,合计租金收入22.49亿元,同比增长24.94%。

经营数据反映投资物业对房企的业绩贡献之大。今年2月底,新城控股曾对投资者辟谣称,未曾与机构洽谈过吾悦广场及住宅项目出售事宜。

该公司表示,吾悦广场是发展的重要一环。目前新城控股通过新加坡Reits(尚处于推进阶段)、CMBS、经营性物业贷等形式尝试将吾悦广场轻资产化,有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础,优化公司资产负债结构;有利于提高公司商业地产开发运营能力,实现公司长期可持续发展。

惠誉在对新城控股评级报告中亦指出,新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入,将为公司提供额外的流动性缓冲,并支持其业务稳定性。

值得一提的是,新城控股首次在季度经营简报中披露有息债务情况,该公司于一季度已偿还境内外公开市场债券46.31亿元。截至3月31日,新城控股的合联营公司权益有息负债合计为99.11亿元。

将负债情况透明化,一定程度上可以提振投资者的信心。

3月31日,新城控股在线上举办2021年业绩说明会,该公司董事长王晓松表示,3月份是一个非常关键的月份,因为3月份单月到期债券有43亿元,是公司全年偿还高峰期,现在已经平稳渡过。

他续指,新城控股已经做好两手准备确保债务到期偿付。一方面合理控制目前的融资成本的前提下,一直在关注公开市场的机会,尤其是最近感觉公开市场可能还是有一些机会存在的,以及吾悦广场的一些资产盘活的机会。

另外一方面,对现金流的排布也有底线的思维,做好自有资金偿还准备,也是确保每笔债务都能够到期偿付。

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