一季度住开、商业两重天 新城控股罕见披露债务传递信心

作者/陈奇杰

4月11日下午，新城控股集团股份有限公司发布2022年3月份及第一季度经营简报。

观点新媒体查阅公告获悉，3月份，新城控股实现合同销售金额约119.66亿元，比上年同期下降41.78%；销售面积约116.69万平方米，同比下降38.96%。环比2月份，新城控股3月销售额微涨6.5%。

1-3月，新城控股累计合同销售金额约310.6亿元，比上年同期下降37.44%，累计销售面积约314.88万平方米，同比跌幅为38.33%。

3月部分城市疫情反复，对楼市交易带来不利影响。不过，多地出台政策刺激楼市交易，修复了一部分市场信心。

以前3月销售数据计算，新城控股平均销售均价约9864元/平方米，并不算很高。所以，据观点指数发布的"2022年1-3月房地产企业销售表现"研究报告显示，新城控股虽然前3月全口径销售额仅位居国内开发商第13名，销售面积却能达到第5名。

分区域看，3月新城控股于江苏、浙江两省销售额依然最高，分别录得38.79亿元、10.92亿元，各自占总销售额比例为32.42%及9.13%。此外，去年同期位居第3的山东则被上海取代，降至第4位，其中上海销售金额9.28亿元，山东为6.96亿元。

在2021年年报中，新城控股指出，该公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至2021年末，公司已进入全国135个大中型城市。

竣工情况方面，新城控股一季度合计竣工面积264.3万平方米，而上年同期为416.99万平方米，同比下降36.62%，这应该是新城控股方面有所预料的情况。

有市场人士分析指出，新城控股2021年计划竣工面积4309.86万平方米，到2022年只计划竣工2801.69万平方米。但实际上2021年新城控股实际仅竣工了3290万平方米，这一数据与2022年的计划竣工面积之间减少比例不算大。

而且，2021年新城控股计划竣工住开面积占比为63.86%，综合体面积占比36.14%，2022年两者的比例则调整为56.16%及45.26%，毛利率更高的综合体面积占比有所提高。

拿地方面，新城控股一季度并无新增土储。对于民企而言，在目前地产寒冬中，维持流动性保障生存才是首要工作，在此基础上可以继续消化库存，获得更多回款来偿还债务。

此前，信达地产便对投资者指，当前市场形势下，不能正常开发或者过多土地储备将拖累房企债务水平和资金成本。因此，与土地储备数量相比，房企新开工、竣工及销售数量更加能够反映房企的经营状况。

言下之意，现在更应该看重的是房企有没有能力消化掉土储。

与住开业务相比，新城控股商业板块经营情况较好，2022年一季度公司商业运营总收入24.1亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

根据经营简报，新城控股期内出租物业数量126个，大部分省份租金都有所上涨，平均出租率高达96.04%，合计租金收入22.49亿元，同比增长24.94%。

经营数据反映投资物业对房企的业绩贡献之大。今年2月底，新城控股曾对投资者辟谣称，未曾与机构洽谈过吾悦广场及住宅项目出售事宜。

该公司表示，吾悦广场是发展的重要一环。目前新城控股通过新加坡Reits（尚处于推进阶段）、CMBS、经营性物业贷等形式尝试将吾悦广场轻资产化，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。

惠誉在对新城控股评级报告中亦指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

值得一提的是，新城控股首次在季度经营简报中披露有息债务情况，该公司于一季度已偿还境内外公开市场债券46.31亿元。截至3月31日，新城控股的合联营公司权益有息负债合计为99.11亿元。

将负债情况透明化，一定程度上可以提振投资者的信心。

3月31日，新城控股在线上举办2021年业绩说明会，该公司董事长王晓松表示，3月份是一个非常关键的月份，因为3月份单月到期债券有43亿元，是公司全年偿还高峰期，现在已经平稳渡过。

他续指，新城控股已经做好两手准备确保债务到期偿付。一方面合理控制目前的融资成本的前提下，一直在关注公开市场的机会，尤其是最近感觉公开市场可能还是有一些机会存在的，以及吾悦广场的一些资产盘活的机会。

另外一方面，对现金流的排布也有底线的思维，做好自有资金偿还准备，也是确保每笔债务都能够到期偿付。