新城控股2021年业绩会实录：商业管理提供了穿越周期的稳定现金流

作者/陈玲​

在行业有史以来最惨年报季中，新城取得这份成绩单实属不易。

3月30日晚间，新城控股发布公告披露2021年业绩，继续秉持“住宅+商业”双轮驱动战略，实现吾悦广场租金收入稳步提升，并达成“三道红线”要求。

疾风知劲草，岁寒见后凋。作为行业曾经冲得最快的黑马，2019年“黑天鹅”事件后，新城选择减少投资、并出售部分项目回流现金，确保自身经营安全。

如今回看，塞翁失马，焉知非福，正是彼时放缓脚步的举措，令新城在这个行业“寒冬”中仍保持较好经营情况。

一位投资者笑称：“如果高杠杆是癌细胞，新城则在早期得到了治疗。”

若从业绩上看，新城控股虽不像其他企业录得腰斩净利，但仍遭遇一定程度下滑。期内，营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，归属于上市公司股东净利润125.98亿元，同比下降17.42%；实现归属于上市公司股东的扣除非净利润102.45亿元，同比下降21.53%。

而新城控股净利下滑的原因，或许在于大额计提存货跌价。观点新媒体从业绩获悉，新城控股2021年计提各类资产减值准备约54.04亿元，其中计提坏账准备约5.54亿元、计提存货跌价准备约48.51亿元。

本次计提资产减值准备，拉低了新城控股归属于上市公司股东净利润约34.4亿元。

规模退让

曾经，新城控股是跑的最快的那一个，但这一切停止在2019年。

2021年，新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，相比2020年的2510亿元有所下滑，完成年度目标2600亿元约90%，年度回款2387亿元。

从合约销售区域来看，长三角、中西部、环渤海、大湾区销售分别占比53%、28%、15%、4%。城市能级方面，一二线销售占比44%，长三角三四线城市销售占比37%，其他地区三四线市场销售占比19%。

一位投资者对观点新媒体称，管理层于业绩会中表示，新城控股从2020年起，已经不盲目追求规模，提出由增量转向提质，以资本回报率为核心，聚焦利润。

目前，新城并未给今年销售定下具体目标。

“2022年销售和拿地计划是结合公司对市场基本的判断和内部资源做出，目标取决于上半年拿地情况。”管理层称三方面对全年指标影响较大：第一，国家行业政策以及市场面临的走势；第二，公司把现金流安全，有利润空间作为全年经营计划的基本底线和准则，把有回笼的销售、有利润的销售作为全年目标的基本底线；第三则是上半年能够获取的新货值。

其表示，截至2021年12月末已获取土地中，2022年可售货值不少于2800亿元；同时，按照公司施工节奏，上半年拿的土地都有可能形成当年可售货值，是对2022年业绩指标完成进行有力的补充。

年报显示，2021年新城新获土地77宗，总建筑面积2157.66万平米，总土地出让金767亿元，权益拿地金额390亿元，平均土地成本人民币每平米3555.37元，其中商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1028.58万平米。

截至期末，新城在全国范围内合计拥有土地储备1.38亿平米，其中一二线城市约占总土地储备的37%，长三角区域三四线城市约占总土地储备30%，权益建筑面积7286万平米，历史成本单价为2709元/平方米。在扣除公建配套，自持吾悦和已售未结等全口径的可售面积约为5000-6000万平米。

从区域分布看，长三角、中西部、环渤海及大湾区土地储备总建筑面积占比分别为37%、39%、19%、5%。城市能级方面，一二线城市占比达到37%，长三角地区三四线城市占比30%，其他地区三四线城市占比33%。

伴随着越来越多企业暴雷，合作方所带来的风险被更多提及。管理层回应，新城对合作项目管控严格，对合作方是类似于银行名单的管理，将合作方分成白名单、灰名单、黑名单进行管理，选取合作方是严控灰名单，禁止黑名单。

“因为行业金融风险的积累，部分合作房出现的一些问题，我们也进行过风险排查，目前表内项目来看，账面资金比较充裕，可覆盖项目的正常运营。针对表外的项目，通过严格的管控，项目的现金以及未售的处理。”

债务安排

这场寒冬或许被更早预料到。

新城控股董事局主席王晓松称，新城控股去年7月觉察到市场和金融端的变化，随后8月就停止拿地，紧付款、强销售、抓回笼、抢按揭。

“从去年开始，新城把现金流的排布做了底线思维，把所有融资性现金流排全年方案来做。排完之后，会发现现金很紧，但可以排出来，还是不错的。”

根据介绍，截至2021年12月末，新城控股有息负债899亿元，在合联营公司中的权益有息负债为115.13亿元。在899亿元有息负债中，银行开发贷占483亿元，美元债139亿元，境内公司债62亿元，ABS及CMBS66亿元，没有其他披露的美元债及员工理财等。

在整体的899亿元中，109亿元是通过吾悦广场进行融资，新城认为吾悦广场的融资方面未来有更大的空间。

王晓松会上透露，今年新城控股公开市场债务到期金额一共是126亿元，一季度已经提前偿还46亿元，占比约37%。其中3月是全年偿债高峰期，单月到期金额43亿元，也是公司全年偿还高峰期，剩余每个月分布较均匀，已经做好相应排布。

他称，新城控股“两手准备”进行偿债：一方面，合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。

另一方面，是吾悦广场能够带来的物业贷款。据悉，新城目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，以后可以根据公司融资规划做出安排。

于报告期末，新城控股“三道红线”指标均达绿档要求：剔除预收账款后的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，计算有息负债时包含了报告期末商业承兑汇票较2020年6月30日的新增额37亿元，计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计166.95亿元)。

吾悦底气

新城一直坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，对其而言，开发业务是公司压舱石，商业管理则是提供了穿越周期的稳定现金流。

从收入构成来看，期内，新城控股实现营业收入1682.32亿元，其中房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；公司物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%，主要系期内公司吾悦广场开业数量的增加所致，期内商业运营总收入即含税租金收入86亿元，较2020年增长51%。

与此同时，期内新城综合毛利率20.45%，当中房地产开发销售毛利率17.68%，同比去年22%下降4个百分点；物业出租及管理毛利率72.64%，增加1.88个百分点。

“我相信，行业毛利率会在目前低谷逐步修复，这是一个时间换空间，逐步置换土地的一个过程。”

王晓松对于公司未来毛利率稳步提升具备信心，一方面是从去年末开始，招拍挂项目给予企业合理利润；另一方面，越来越多吾悦广场进入成熟期，出租和物业管理毛利率稳步提升，并且这部分收入占比会逐步提高。

能够发现，综合体已经逐渐成为新城控股的重要营收来源。期内，新城新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。

截至报告期末，新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，其中115座是重资产，10座为已开业轻资产，5座为已签约正交接轻资产。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。

新城计划，2022年实现商业总收入105亿元，新开业轻重资产吾悦广场25座。

以下是新城控股2021年度业绩会问答实录：

现场提问：管理层对于市场的判断？

王晓松：宏观来看，2022年经济面临新的挑战和压力，在稳增长和防风险的双重目标之下，房住不炒的总基调下，我们看到了可能会出一些局部的政策变动，里面更多还是对刚需和改善需求的一些支持力度，所以会对整个市场面有一些企稳。所有的调控总基调基本上都还是稳地价、稳房价跟稳预期，确保整个房地产行业可以长期可持续、平稳和健康发展。

所有的政策都没有改变行业两个大基本面。一个是国民经济的支柱行业地位没有看到有任何变化，第二个是超长周期的行业属性也没有变化，现在来看可能只是一个短期的恐慌，而非行业本质性的变化。

短期来看，从去年四季度开始融资端政策有一些出台，包括这两年部分城市逐渐出台需求端的刺激政策，我们也希望这些星星之火可以燎原。不管怎么说，22年公司坚持轻重并举的战略，围绕有回笼的销售，有利润的增长，有品质的产品和服务，稳健运营，不断降占用，增资本，同时公司会做好充足的应对策略以确保安全为第一要务，对投资者负责。

另一方面，经历这一轮，企业会进行深刻的自我审视，高杠杆在行业上行时是助推器，在行业承压时是压死骆驼的稻草，未来高杠杆的属性会发生变化，公司也是积极响应三条红线的策略，21年末所有指标均已达到绿档。

我们从20年起，已经不盲目追求规模，提出由增量转向提质，以资本回报率为核心，聚焦利润，我们的核心竞争力还是要回归到产品、服务和有活力的组织。

现场提问：2022年公开市场债务到期规模多大、公司偿债计划如何？公开市场融资预计什么时候取得进展？

王晓松：2022年公司公开市场债务到126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%；其中3月份单43亿元为公司全年的偿债高峰期，未来公司将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，对投资者负责。

公司积极做好两手准备：一方面在合理控制融资成本的前提下关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会，另一方面具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务到期偿付。

如今来看，随着按揭开发贷的改善，我相信公开市场融资一定有机会，我们现在也是在做一些积极的准备。

另外一方面，公司和其他公司相比之下优势在于多年来沉淀的100多座吾悦广场，目前889亿元的有息负债中10亿是通过吾悦广场进行的融资。一季度已经有新的贷在落地，第二季度也排了一部分这方面的指标，相信未来还有更大的空间可以去盘活。

现场提问：疫情对吾悦广场的影响如何？公司有什么应对的措施？

曲德君：2021年部分吾悦广场受到疫情不同程度的影响，其中天津、西安等个别项目，个别城市个别项目甚至按要求阶段性的闭店。

根据各项目的实际情况，公司对政府管控较严的亲子和娱乐业态，以及部分重点品牌给予了适当租金减免。同时也按照疫情管控的要求，南京建邺，沧州吾悦广场等项目延期开业，分别为113天和37天，以上情况产生的直接影响导致收入减少大约是7500万元。

由于疫情影响吾悦广场经营带来更大挑战，2021年营运期的吾悦广场调整了因疫情影响而经营不善的品牌超过4000家，超过60万平米，通过调整，保持了吾悦广场的稳定经营。2021年通过采取一系列的经营措施，吾悦广场经营状况没有受到实质性的影响，而且经营情况进一步的提升，实现了吾悦广场逆势的增长。

2020年和2021年两年新增开业和维管的吾悦广场168座，两年开业的项目数量占总数量的50%以上，在管面积达到了1248平方米，已经居于行业第二。

2021年实现含税商业收入86亿元，同比增长51%，整体客流11亿人次，同比增长62%。其中与2020年可比的62个项目日均客流同比提升17%。商铺整体的销售额572亿元，同比增长79%，其中与2020年同比的62个日均客流提升32%，与2019年的同比的41个项目提升17%。整体的出租率97.63%，重资产出租率98%%，有87个项目出租率在98%以上，其中有51个项目出租率100%。

从以上这些数据表明，吾悦广场整体经营情况良好。

现场提问：目前公司每个月回款率什么水平，预收监管资金程度如何？

管有冬：回款方面一直是坚持有回款的销售，具体体现为在项目的销售客户筛选上一直是坚持筛选符合当地的限购限售的条件的客户。在签约业绩认定上坚决是要求满足收到当地按揭贷款首付款才作为签约业绩的认定。在去年的上半年，由于整体的按揭额度影响，按揭有所积压。

去年9月份开始随着央行提出两个维护，公司切实感受到了按揭放款的加速。四季度以来，与我们的签约质量坚决的要求，加上按揭放款速度显著加快，当月回款金额基本上是超过了当月的签约金额。

全年来看，业绩报告上看到了全年签约金额2338亿，年度回款金额达到2387亿，因为有部分年初预收款在今年收回。我们的滚动回款率，包含剔除预收款，连续12个月的预收款÷签约及年初预收款的数字，在去年底是87%，较20年有所提升。所以我们认为总体的回款质量还是可以达到要求，也是有一部分提高。

预收资金的监管方面，截止目前各个项目预收监管资金按照规范要求可以提取，可以使用，没有出现被过渡监管的情况。截止到去年12月底，公司的货币资金550多亿，预收监管资金170多亿，总体可动部分也是充分的，预收监管资金会用于公司运营支付，来确保公司平稳运营。

现场提问：2021年公司结算毛利率较半年度有所企稳，是否意味着利润率的拐点出现，对未来销售及结转利润率如何判断21年的折扣促销对利润率的大幅影响？

王晓松：2021年上半年整个公司的结算毛利率是19.61%，全年是20.45%，去年也看到政策的层层加码，从去年下半年开始，整个市场面快速遇冷。对于民营企业而言，我们也是立马有了感知，所以加强销售回笼，保现金流，对我们来说能够安全的活下去肯定是第一要务。

所以从去年10月国庆，十一黄金周，我们开始陆陆续续对一些去化承压的项目，或者是首付比例比较高的客户，相对来说也是给予了一定的折扣，11、12月基本上单月销售额都在200亿以上，所以现金流层面来说得益于能够快速回笼。

可想而知，均价及利润率一定会带来有相应的影响，当然其中的现房折扣部分，响应包括影响，可能在2021年全年20.45%的毛利率中已经体现出来。

另一方面，其实从整个行业发展来说，未来整个房地产行业的利润率会基于一个常态化的水平。我相信行业的毛利会在目前的低谷逐步的修复。第一，目前招拍挂给予开发商一些合理的利润，所以我觉得这是一个时间换空间，逐步置换土地的一个过程。

第二，商管业务是公司一大核心竞争力所在，相信随着越来越多吾悦广场进入成熟期，毛利率占比和毛利率水平都会进一步提高。我相信在不久的将来，这两方面的发展势必会给公司整体毛利率水平带来稳步的提升。

现场提问：2022年公司拿地计划如何，预计什么时候系统性的重启拿地？

梁志诚：公司对土地市场保持密切关注，在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定，选好城市、机会和时间来精准投拓，保障公司的平稳运营。

在沉淀资金拓展土地之外，公司的轻资产吾悦广场仍然可以继续推进。去年全年共获取轻资产吾悦广场16座，今年1-2月也获取了1座，均在没有资金沉淀的情况下为未来可持续的租金收入增长提供了保障，这也是和其他企业相比，新城核心优势所在。

现场提问：截止2021年底，公司运营的已开业吾悦广场130座，当年实现含税收入26亿元，同比增长51%。请公司结合同类型的发展状况，以及房地产的商业运营的趋势来说明公司吾悦模式的竞争优势。

曲德君：对于新城来说，新城商业的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发优势，三是商业开发运营的能力。这三者打通才是核心的竞争力所在。

第一是商业模式，公司住宅+商业双轮驱动的商业模式以及轻重并举的吾悦广场的拓展，开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期，稳定收入的现金流。各个事业部之间的协同发展，相互促进，这正是新城的核心优势最基本的前提。

第二个是先发优势也为后续的发展提供了保障。公司在过去的13年基本实现了全国化的布局，截至目前已经在28个省135个大中城市布局了189座吾悦广场，具有较大的先发优势。包括吾悦广场的品牌影响力，连锁式大型项目运营能力，深入不同地区不同级别城市的全国化布局能力，这些能力都为后续发展提供了支撑和保障。

第三个是综合开发的运营能力。拥有从开发到运营完整的商业地产开发运营的产业，针对不同城市特点精准化商业定位，打造吾悦广场的特色。还有总部区域项目的三级管理架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的专业的商业运营管理团队等等。

面对疫情的挑战，过去两年仍有68座吾悦广场如期开业，累计开业项目达到130座，在管面积达到1248万平方米，这些都超出了年初的目标。较21年实现了86亿元的商业运营总收入，完成了年初的目标，也较2020年增长了51%。这些都是新城商业运营管理核心竞争力的最好的证明。