大悦城敢啃棚改“硬骨头”：拟向昆明螺蛳湾提供24.6亿元股东借款

作者/魏薇

在地产黑铁时代，能做到“手有余粮，心中不慌”的房企已是少数，而动辄拿出数十亿为项目公司提供贷款的更是稀有。

4月11日，大悦城地产（00207.HK）发布通告，拟向昆明螺蛳湾国悦置地有限公司（以下简称“昆明螺蛳湾”）提供共约24.6亿元股东借款。

在众多民营房企为了几亿债务发愁甚至是违约之际，大悦城地产在保证自身运营的同时还拿出了真金白银“救济”项目公司。

截至2021年末，大悦城地产的现金及银行结存为103.53亿元，此次拿出的贷款金额占现金总额超20%，可谓是出手阔绰。

具体而言，大悦城地产的两间间接全资附属公司成都鹏悦及成都悦街与借款人订立贷款协议。其中，成都鹏悦与借款人昆明螺蛳湾订立贷款协议A，提供22.63亿元的股东贷款；成都悦街与其订立协议B，提供1.96亿元的股东贷款。

棚改项目重启

据悉，昆明螺蛳湾主要从事雄狮昆明市西山区螺蛳湾城市棚户区的开发，分别由公司间接全资附属公司成都鹏悦持有30%股权，昆明螺蛳湾新瑞置业有限公司（以下简称“新瑞置业”）持有30%股权，云南碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“云南碧桂园”）持有40%股权。

新瑞置业成立于2017年，主要从事物业开发、管理及投资、管理咨询、建筑机械及设备租赁，间接由李伟东持有80%股权及潘孝国持有20%股权。云南碧桂园则为碧桂园控股有限公司的附属公司，于2015年在云南成立，目前拥有逾50个项目的投资组合，涉及总投资额估计约为1000亿元。

作为昆明市的重点建设项目，螺蛳湾改造项目自2009年12月启动以来，项目前期在各方共同努力下，取得了一定进展，但后期征地拆迁工作推进缓慢，到2015年12月，项目征地拆迁工作基本停滞。

最近，有媒体报道螺蛳湾改造项目A24地块有挖机和工人正进行施工，这也意味着停滞约10年的项目重启有望。

大悦城地产方面认为，提供股东贷款及现有股东贷款能够为借款人开发昆明市西山区螺蛳湾的城市棚户区提供支持，满足其资金需求。

而促进借款人持作销售的螺蛳湾城市棚户区的开发符合公司利益，该开发项目有望为借款人带来回报，从而使公司受益。长远而言，预期随着近期开发项目恢复销售及现金流回稳，借款人将能够偿还股东贷款。

现金“余粮”

大悦城地产为大悦城控股的控股子公司，拥有央企背景，融资渠道通畅，并不差钱。2021年内，大悦城地产获得了402.12亿元的银行授信额度，尚有149.09亿元未动用。

为优化资本结构，降低融资成本，大悦城地产于2021年成功筹组6亿美元俱乐部贷款，其中有1亿美元符合绿色和可持续性金融认证计划要求，成功获得香港品质保证局签发的绿色贷款（有特定募集资金用途的工具）的发行前阶段认证。另通过商业物业资产证券化，成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS，发行利率3.80%，较同期基准利率4.75%低95个百分点。

截至2021年底，大悦城地产的借贷总额为389.9亿元，平均融资成本4.13%，同比下降0.23个百分点，并维持在业内较低水平。

实际上，大悦城地产曾多次为合联营公司提供贷款帮助。截止2021年末，大悦城地产对联合营公司、非控股公司提供的贷款合计达26.2亿元，带来的利息收入达1.23亿元。

公告中提及，成都鹏悦向借款人提供总额为22.63亿股东贷款，以延长对借款人的财务资助、偿还大悦城控股（000031.SZ）先前代表成都鹏悦向借款人提供的贷款及补充借款人的一般营运资金。

不难看出，这笔股东贷款，此前由大悦城控股代为提供。而大悦城地产此次拿出的22.63亿元实际则流入大悦城控股，视为归还。

大悦城控股年报显示，截止2021年末，其货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，短期偿债能力较强。

期内，大悦城控股实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%；实现净利润7.67亿元；权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增加，实现归母净利润1.08亿元，扭亏为盈。期内，大悦城控股发行了20亿元购房尾款ABS、 35.2亿元中期票据。

据了解，旗下大悦城地产目前已经与GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，积极开展房地产金融领域的探索，并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。

在房地产公司频繁暴雷时，央企国企成为了收并购大队中的“接盘侠”，大悦城控股在今年2月的一周内获得了200亿的并购融资额度。

2月16日，大悦城与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，宣布双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。2月18日，大悦城控股再获浦发银行授予100亿元并购融资额度。