大悦城的2021：租金收入由降转升，轻资产布局提速

3月30日晚间，大悦城地产发布2021年业绩报告。报告期内，集团实现总收入123.13亿元，同比下滑12.7%；毛利47.13亿元，同比减少13.6%；归股净利5.92亿元，同比下降46.4%；基本每股收益3.9分。整体毛利率约为38.3%，与上年基本持平。

对于收入下滑的原因，大悦城地产表示，主要是由于部分项目物业售价低于预期，对个别销售物业及联营公司应收款计提减值。相较之下，基于精细管理带来的价值效益，投资物业表现出较强的抗风险能力，租金及相关服务收入40.56亿元，同比增长13.1%。

投资物业发力明显

租金收入由降转升

2021年是大悦城控股重组完成的第三年，作为旗下商业地产主营平台，大悦城地产的收入主要来自投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块。

具体来看，2021年大悦城地产的收入支柱仍是物业及土地开发，收入总计71.49亿元，占总收入的比重达58%；投资物业发力明显，期内收入达40.56亿元，占比由上年的25%大幅提升至33%，毛利率为78.3%，与上年基本持平。购物中心、写字楼收入占比分别约为80%和14%。

投资物业的强劲增长主要受益于购物中心的复苏回暖。

期内，大悦城持续构建多元消费场景，创新全国性IP活动，助力销售客流提升。9月19日－21日「大悦疯抢节」期间，全国销售突破4.8亿元，同比提升27%。整个2021年，其购物中心业务实现销售额约249.2亿元，同比增长40%。

租金收入由降转升，由2020年的同比下降22.3%，转为2021年的增长16.2%。然而，疫情局部反复带来的周期性影响仍未完全消除，期内租金收入约27.66亿元，而2019年这一数字为37.35亿元。购物中心平均出租率95%，同比增加0.5个百分点；商业客流及销售额已超过2019年同期，相比2021年显著增长。

其中，定位“城市级购物中心”的北京朝阳大悦城稳坐集团头把交椅，2021年通过引进茶浪中国首店、蕉内北京首家线下店、SOHA唆哈手打柠檬茶北京首店、大树餐厅北京首店，以及番茄口袋、花厨、namacocoa、哥老官、提督等人气网红品牌，实现销售额44亿元，全年客流近2300万，在北京2021年购物中心整体表现中跻身前列；租金收入6.74亿元，已恢复至2019年同期水平。今年2月，北京朝阳大悦城还迎来未来世代美术馆U2by UCCA的开业，预计今后将探索更多“艺术+商业”的运营思路。

北京西单大悦城在2020年受疫情冲击较严重，租金收入跌幅最为明显，2021年则呈现向好态势，销售额达38亿元，全年客流近2000万。不过，虽然其租金收入恢复至6.39亿元，同比增长11.92%，但相较疫情前（2019年）的7.02亿元仍有差距。

同期，天津南开大悦城加码空间运营，以美食、国潮、社交为主元素，在去年7月对美食主题街区「南门巷」进行了全面升级，不仅扩充了营业面积，亦对整体品牌调整焕新，致力提升空间话题性，不断强化年轻时尚的潮流定位。2021年，天津南开大悦城销售额33.6亿元，全年客流近2200万，租金收入4.64亿元，较上年的3.96亿元增长17.03%。

写字楼方面，期内大悦城地产的办公物业租金收入约5.62亿元，因香港受疫情及市场环境影响较大，同比下降3.0%。写字楼平均出租率为88%，同比下降1.6个百分点。

此外，经历疫情爬坡期后，大悦城地产的酒店经营业务有所回暖。目前，旗下酒店主要分布在三亚及北京地区，以度假和商务用途为主。期内，五大酒店营收达7.66亿元，同比增长28.1%；酒店平均入住率61%，同比增加12个百分点；管理输出及其他服务收入3.42亿元，同比增长28.1%。

四盘齐开

轻资产提速快跑

纵观2021年，从商业地产行业整体来看，全国新开业的商业项目数量约510个（建筑面积≥2万平方米），同比上涨约36%；新增商业建筑面积约4,569万平方米，同比2020年增量约1292万平方米。在经济恢复、消费回温的态势下，商业存量改造增加、轻资产扩张提速、线下商业场景革命、国货品牌焕发势能、线上线下加速融合等商业地产新趋势涌现。

对标城市新兴及成熟中产核心客群，目前大悦城以“2+X”的产品线组合为轨道，旗下包括大悦城、大悦春风里两条标准产品线，以及祥云小镇、悦街等非标产品。

对于节奏一向不算激进的大悦城来说，2021年具有非凡意义。旗下四大新项目齐开，华中区域首次涉足便落下两子，苏州、重庆、武汉、长沙均为首次进驻城市。

2021年9月26日，苏州大悦春风里作为苏州首个5G全覆盖智能MALL启幕，苏州及区域首进品牌占比达40%，开业当日客流突破20万人次，销售额超1800万。

2021年9月30日，长沙北辰三角洲大悦城，成为大悦城进入华中地区的首个亮相项目，引进40余家华中、湖南首店。

2021年12月26日，北京丰台大悦城开业，引进40余家区域首店，将与大兴大悦春风里形成横跨南城双核心区的商业效应。

2021年12月31日，重庆大悦城成为大悦城在渝投资的首个旗舰商业作品，以“悦见万重山城”为灵感，打造了全国首个生态峡谷潮玩购物公园。

受疫情影响，原本计划在2021年入市的武汉大悦城，最终于2022年1月15日正式诞生，这也是大悦城布局武汉的第一座商业项目。此后，华中区将有武汉、长沙两座大悦城，共同推动城市消费升级和商业革新。在北京，预计还将有京西（石景山）大悦城、海淀大悦城两座商场开业。

与此同时，打响品牌力后，轻资产扩张成为大悦城重要的发展模式。2021年，大悦城地产管理输出项目收入总额约1.8亿元，同比增长22.2%。除轻资产运作的天津和平大悦城、昆明大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、鞍山大悦城及长沙北辰三角洲大悦城等项目外，还新增了绍兴国金大悦城、天津西青大悦春风里等管理输出项目，影响力持续提升。

值得关注的是，2021年12月16日，大悦城控股与无锡市太湖新城发展集团共同打造的“无锡新泽悦街”正式落地，这也标志着大悦城正式启动社区型商业的轻资产管理输出。

可以预见，伴随商业地产数字化、智能化的广泛运用，未来企业的品牌IP及运营能力日益凸显。大悦城对此表示，将坚持「轻重并举」的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一、二线及强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张，积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型，到2024年末，预计轻资产规模不低于40个项目。