地产并购授信，银行偏爱央企

作者/严明会

自去年地产融资收紧以来，房企的日子变得无比艰难，多数的民营企业都在抛售资产，而拥有天然融资优势的国企央企则成为了主要接盘方。

随着相关政策出台，决定以并购的方式市场化出清房地产行业风险，银行作为主要资金提供方成为并购项目落地的关键。政策之下，主要的受益方仍以国央企为主。在华润置地之后，又一央企获得了银行的并购融资额度。

2月14日，大悦城控股官微宣布，已与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。

据了解，招商银行是中粮集团的9家战略合作银行之一。根据合作协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

面对房地产行业近期的深度变化，保证现金流的安全性和多元的融资渠道变得愈加重要。该协议的签署，意味着大悦城将获得更充分的资金支持。而让人期待的是，在如此大规模的资金支持下，目前把轻资产作为主要赛道的大悦城是否会在业务模式取得新的突破。

大悦城控股蓄势

三年前，中粮集团旗下的中粮地产正式更名为大悦城控股（000031.SZ），主营商品房的中粮地产和主营商业地产的大悦城地产，在合并后形成了中粮旗下唯一一家地产投资和管理平台。

就大悦城本身而言，其收购动作大多发生在2019年及2020年。2019年5月，大悦城宣布，拟收购天津先行持有的天津市中北镇项目在建工程及土地使用权，交易对价约为13.46亿元，该笔收购涉及的是天津市的中北镇项目。一个月后，大悦城又宣布收购稻香四季49.91%股权，在其中的持股升至99.82%。

2020年8月，大悦城收购的，则是台湾饭店公司剩余股权，将其全资持有。而在2021年，大悦城则是以人民币42697.644万元收购了长沙市望城区新悦之城置业有限公司60%的股权。这是大悦城这一年来为数不多的一笔收购。

作为大悦城旗下的港股上市公司大悦城地产（002070.HK），其在近年的收并购动作同样不是很多。收购动作多发生于2019年，收购项目包括北京华尔道夫酒店8.36%股权以及苏州相之悦50.1%股权。

千亿目标之下，大悦城控股曾在2021年中期业绩会上，针对住宅地产开发业务提出要“加大销售业务投资及资产占比，提升盈利能力”，不仅在公开市场通过招拍挂拿地，还通过产城融合、城市更新、并购合作等多元化手段拿地。

2021上半年，大悦城新增10幅地块，新增土地面积90万平方米，新增土储计容建筑面积202万平方米，土地款总额215亿元。第三季度，大悦城新增5幅地块，权益总代价约57.1亿元，新增土地面积41万平方米，新增土储计容建筑面积90.5万平方米。

地产行业正经历“至暗时刻”，2022年或成为并购大年，毫无疑问，国央企将在其中担当重要角色。在行业背景和千亿目标的驱动下，大悦城拿到了招商银行100亿元并购融资额度。不难猜测，大悦城正摩拳擦掌，准备大干一番。

据克而瑞《2021年房地产企业销售榜TOP200》，大悦城全口径销售额为719.1亿元，排在第56位。

并购贷下的国央企

实际上，大悦城并不是第一家获得公开并购贷守信的房企，上一家被授信的企业与大悦城有一个共同的点，他们都是央企。

1月26日，华润置地官微披露，前一日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系。据此，招商银行将全力支持华润置地（01109. HK）、华润万象生活（01209. HK）并购业务发展，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。

与大悦城相同，该融资额度专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

两家央企地产商获得授信，实际已向市场释放了积极的信号。而在公开授信之前，建设银行、招商银行、浦发银行、广发银行等多家银行明确表态支持房地产并购项目融资，并通过授信、发行和承销并购债券等方式为项目收购方提供资金保障。

1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券（22浦发银行02），债券规模为50亿元，期限为3年，是首家发行房地产项目并购主题债券的银行。

随后广发银行也表示计划发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。据不完全统计，今年以来银行合计提供并购融资支持超300亿元。

目前看来，开展并购贷行动的地产商多为国央企，方式也并不仅限于银行的并购贷授信。

1月26日，建设银行牵头主承销的全国首批房地产企业并购票据──招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据(并购)、建发房地产集团有限公司2022年度第一期中期票据(并购)成功发行缴款。

据了解，招商蛇口共发行并购票据12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。建发地产共发行并购票据10亿元，其中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。

1月17日，全国银行间同业拆借中心披露的信息显示，央企华侨城集团有限公司已在2022年1月12日至1月13日，发行了2022年第一期中期票据，发行规模合计15亿元。根据此前发布的募集说明书，本期募集资金拟全部用于偿还金融机构借款，其中9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。