疫情第三年，青岛商业开启“空铺”危机预警

自经历疫情黑天鹅以来，中国购物中心基本面被重置，商业表现发生了翻天覆地的变化。

青岛作为新一线城市，其商业敏感度正逐渐显现出来，购物中心作为商业地产的重要载体，其变化表现在方方面面。其中，品牌更新、购物中心出租和空置率不仅反映了购物中心的具象发展表现，更体现出其发展活力和竞争力。

据赢商网大数据统计，疫情三年来，虽然青岛购物中心新增品牌数量一直呈递增状态，但购物中心出租率早在2020年便降到冰点，即使在2021年有所回升，但显然未能恢复到疫情前水平。

此次，赢商网实地走访城市级商业青岛万象城；区域型商业永旺梦乐城青岛西海岸新区、青岛利群诺德广场；社区型商业暨2020年后新开购物中心青岛世茂52+和青岛正合茂，从项目定位出发，全方面汇总其空铺数量、开关店品牌数量、业态对比等情况，剖析疫情后青岛商业项目的整体发展表现。

城市级商业

青岛万象城：

对比2019年至今的开关店情况来说，青岛万象城新开店数量和闭店数量在2020年及2021年达到高峰，品牌调整更新波动较大，于2022年呈下降状态，趋于平稳。

从空铺数量来看，青岛万象城的空铺数量在疫情爆发的2020年达到顶点，后呈下降趋势。

据赢商网2022年一季度踩盘数据显示，青岛万象城新增品牌门店数量30家，闭店品牌数量19家，品牌新开店数量大于闭店数量；空铺数量较2020年下降明显，但对比疫情发生前数据仍呈现高空铺率状态。

从现有品牌调整方向上来看，2022年一季度，青岛万象城新开店品牌聚焦服装、生活服务、美发美妆及奢侈品、时尚配饰业态，主要集中在3层；闭店品牌以服装、餐饮为主，主要集中在负一层和2层。

不难看出，对于青岛万象城而言，服装成为新增及闭店品牌中重合度较高的业态，其不稳定性较其他业态更高。

区域级商业

永旺梦乐城西海岸新区：

作为日本零售业集团永旺集团的核心企业,永旺梦乐城西海岸新区于2019年11月份开业，是山东省旗舰店和青岛一号店。

据赢商网大数据统计，截止2021年11月，该项目空铺数量与2020年10月份空铺数量基本持平，新开关店数量均呈增长趋势。

一般来说，购物中心空铺率，一般控制在2%以内，代表一定程度的经营合理性，超过10%则表明已形成经营压力。而在疫情影响下，外资企业的抗压和反应能力受到挑战，目前，永旺梦乐城西海岸新区店空铺率在5%，客观来看，已形成“空铺”预警，其品牌更新调整势在必行。

从业态现有品牌调整方向上来看，该项目新开关店品牌业态均聚焦餐饮、服装类型，其中，以餐饮品牌更新最为活跃。

青岛利群诺德广场：

作为本地头部百货集团利群的转型之作，青岛利群诺德广场及青岛利群金鼎广场自开业之初便备受关注。但相对于利群金鼎的低空置率、稿出租率来说，青岛利群诺德的出租率及空置率均不容乐观。

据赢商网大数据统计，截止2021年11月，该项目空铺数量总体呈上升趋势，但较2020年有所下降，而新开门店数量自2019年后急速下降，2020年与2021年呈持平状态；值得注意的是，虽然新开门店数量与空铺数量均不客观，但其关店数量减缓趋势，总体呈下降状态。

据了解，为保持品牌更新良好态势，利群诺德引入众多“首次进驻CBD商圈”品牌入驻，想以首店品牌为主要商业驱动力，增加客流与品牌粘度。2021年底，利群诺德开启了新一轮的招商和品牌升级。其新增品牌主要集中在餐饮、服装、家居厨卫业态，闭店品牌则以服装及儿童亲子为主。

来源：赢商大数据-城市商业地图

从赢商网商业地图分布呈现来看，利群诺德周边3公里内客群画像以未婚的22-34岁年轻客群为主，儿童亲子业态的减少，餐饮、服装业态的增多进一步适应了该项目客群范围内的业态需求。

社区商业&疫情后开业购物中心

青岛世茂52+：

青岛世茂52+于2020年8月份开业，项目位于青岛市高新区东片区商贸核心区，以“集社”（集市+社区）为场景设计概念，定位社区商业。作为疫情后开业的购物中心之一，其商业表现备受关注。

据赢商网2021年11月份踩盘数据显示，其新开关店数持平，空铺率近3%，“空铺”危机指标不明显。

但据赢商网实地探盘了解到，作为社区商业，青岛世茂52+在商场内设置的多种互动体验场景，例如“花漾+缤 春风市集”“垃圾分类大灌篮”等，已基本无商家在营，互动项目也鲜少人问津，且空铺主要出现在占比超15%的餐饮业态楼层。

从品牌新开关店数据来看，青岛世茂52+的新开店品牌主要集中在餐饮、生活服务方面；而闭店品牌则主要集中在餐饮和服装业态，其中，餐饮品牌的开关店比持平；时尚服装、鞋类品牌更新变化最大，闭店数量最多。

据赢商网大数据显示，项目周边三公里范围内包含53个小区，2个写字楼，拥有较大常驻人口基数，其中，男性占比近60%，女性占比近38%，以25-54岁的家庭客群为主。从目标客群画像来看，时尚品牌中，除儿童亲子零售外，其他；零售时尚品牌的需求量都不高，项目主要业态规划万达国际影院、家家悦两大主力店，其他规划为零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等业态，其中，儿童亲子业态占比34%，零售业态占比26%，餐饮占比16%。

青岛正合茂：

青岛正合茂于2021年10月17日开业，开业之初，曾将农贸市场引入购物中心，但好景不长，据赢商网2022年一季度踩盘报告显示，其农贸市场早已消亡，所占区域城空置状态，且作为特色的“正合市集”空铺较多，曾筹划的在区域内进行“早晚市”的活动也一并搁置。作为“疫情后时代”开业的购物中心，青岛正合茂背负希望的同时也迎来诸多探寻眼光。

据赢商网一季度数据统计，青岛正合茂空铺率高达30%，显然已远远超过购物中心合理容纳的空铺数量之外，运营状况渐显艰难意味，显然已陷入“空铺”危机。

除去负一层的失败案例，在亲子业态为主的商场二楼，仍能看见多家未装修或陈设完毕的品牌。开业已近半年，亲子业态仍未能投入到完整的运营工作中，其运营效果也大打折扣。

但据以往消息显示，项目曾在区域内举办过糖球会等民俗活动，以期进一步靠近群众文化生活，因此，后续发展仍需观望。

结语：

综合对比不同商业定位、不同开放商运营商旗下的购物中心，城市级商业确实在疫情后的表现中更胜一筹，其抗压和调整能力较强；而区域级商业中，外资企业面临挑战更多，零售集团转型购物中心的企业也需时间迎头赶上；而疫情后开业的社区商业仅靠超市刚需业态很难长远发展，如何结合线上线下盘活消费链成为当务之急。