房企业绩“大洗澡”阳谋：34家房企2021年计提资产减值损失超2020年的两倍！

作者/魏薇

业绩变脸的泰禾，被投资者“用脚投票”，9个交易日里，吃了五个跌停，累计跌幅超过38%。

据泰禾的业绩修正公告，“变脸”的主要原因是补充计提资产减值损失、财务费用、预计负债，以及投资性房地产评估增值调整等。

这一说法很快引来了深交所的关注。

据2021财报，泰禾计提资产减值损失11.29亿，净亏40.13亿，这意味着，近三成亏损来自资产减值，这是泰禾期内亏损的主要原因之一。

5月10日晚间，已经“带帽”的泰禾如期回复了深交所的问询函，第一点就是阐明计提资产减值的情况。

ST泰禾表示，此次补充计提存货资产减值损失主要为根据项目的开发情况对部分项目的预计未来成本进行动态调整和梳理，存货减值测试过程及结果合理。公司存货减值工作未借鉴独立第三方的评估工作，相关测试方式、测试过程、重要参数选取等均符合存货减值测试会计准则相关规定，与以前年度、前次业绩预告相比不存在较大差异。

对于有关报告期内存货跌价准备计提金额的合理合规性，ST泰禾认为，2021年同行业房地产可比公司根据行业及公司实际情况均计提了相关存货跌价准备。公司在每个资产负债表日，均对存货进行减值测试，测试过程保持稳定性和延续性，其中2019年和2020年分别计提存货跌价准备8.46亿元和17.35亿元，2021年公司基于项目实际情况计提存货跌价准备11.2亿元，结果合理。

对泰禾所提及的“行业及公司实际情况均计提了相关存货跌价准备”这一点，在2021年显得尤为明显。在前几年房地产行业持续高速增长的情况下，房企对行业前景及市场判断过于乐观。当下，受房地产市场整体下行叠加疫情持续的影响，多家房企在2021年度猛增计提资产减值。

Wind数据显示，截止到目前A股房企中有80家计提了资产减值准备，总额达942亿元，计提额度最多的5家房企分别为华夏幸福、阳光城、蓝光发展、绿地控股、新城控股，计提资产减值损失额分别为131.88亿元、69.29亿元、65.76亿元，52.44亿元、48.37亿元，同比增幅分别达79.7%、771.6%、386.1%、55.3%、202.9%。

资产减值成亏损主因

2020年，上述80家A股房企计提资产减值损失418亿元，2021年，这一数据大增1.25倍。其中，蓝光发展、荣安地产、迪马股份、荣盛发展等在内的12家A股房企，在2021年的计提资产减值损失超过了2020年的10倍，34家房企在2021年计提的资产减值损失超2020年的两倍。

资产减值损失是指因资产的可回收金额低于其账面价值而造成的损失，而这一计提，将会对最终的净利润造成影响。

乐居财经统计，共有12家A股房企计提减值占净亏损的比例超过50%，包括大名城、华远地产、广宇发展、财信发展、阳光城、中南建设、荣盛发展、美好置业等，其中比例超过80%的有9家。这意味着，2021年房企的绝大部分亏损来自于资产减值损失。更有甚者，资产减值损失远超当期净亏损金额，比如大名城、天房发展等。

不止是泰禾，实际上，很多房企都将在2021年的亏损归咎于资产减值损失。出险房企如阳光城、华夏幸福、蓝光发展等，在于1月份发布的业绩预告中，早已披露经营亏损、计提减值、资产处置等原因导致了巨额净亏损。

在2021年年报中，蓝光发展计提了65.76亿的减值损失，而在2020年同期为1.66亿元，前者是后者的39.6倍，主要为存货跌价准备，蓝光发展对下属物业管理公司及部分地产项目进行了处置，导致本报告期合并报表利润总额减少7.97亿元。

2021年，蓝光发展净亏损143.51亿元，2020年经审计净资产为463.96亿元，本期亏损金额为上年末净资产的30.93%，发生重大损失。

再如迪马股份，2021年，其归母净利润为-20.54亿元，同比下降213.91%，主要是因为毛利率下降及资产减值计提。这一年，迪马股份计提资产减值损失及信用减值损失21.15亿元。其中，资产减值损失19.32亿元，主要是对部分并表项目计提存货跌价准备所致。

同时，受房地产行业及市场下行的影响，毛利下降明显，迪马股份重新对旗下存在可能发生减值迹象的资产进行全面清查和资产减值测试，重新评估预期销售价格情况及减值影响。

上市以来，中南建设在2021年首亏，这也与资产减值损失的计提脱不了干系。期内，其计提各项资产减值准备合计38.58亿元；由此减少当期利润总额38.08亿元、归母净利26.92亿元。其中，存货跌价准备为28.02亿元，占总减值准备的45.78%；最终计提23.65亿元，占总计提金额的61.3%。

中南建设称，该指标主要系公司根据市场状况，本着谨慎性原则，对项目可变现净值低于存货成本的差额，计入当期损益。同时，中南建设针对应收账款减值、应收票据坏账准备等信用减值准备也达23.12亿元；最终计提了8.36亿元，也直接影响当期利润水平。

借资产减值 “洗大澡”

计提大额资产减值损失，从而导致业绩出现首亏、或者巨亏，对于大多数房企来说可能是合理计提。不过，或有少数企业借资产减值损失给业绩“洗大澡”，这并不是没有先例。

业内人士称，“资产减值是上市公司调节利润、进行‘财务大洗澡’的重要手段。资产减值项目涵盖的范围非常广，其中比较常见的是利用商誉减值、应收款项、存货跌价准备等调节利润。”

按照深交所相关规定，上市公司出现财务状况或者其他状况异常，导致其股票存在终止上市风险，或者投资者难以判断公司前景，其投资权益可能受到损害，存在其他重大风险的，深交所对该公司股票交易实施风险警示，包含“退市风险警示（*ST）和其他风险警示（ST）”，上市公司股票同时被实施退市风险警示和其他风险警示的，公司股票简称前会被冠以“*ST”字样。

对A股企业来说，若“公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性”，则会被实施其他风险警示。

2019-2021年，泰禾扣非后净亏损金额分别为4.02亿元、44.56亿元、43.24亿元，根据上述规定，其于2021年年报披露后已被“ST”。

对于泰禾的业绩变脸，市场曾人士质疑，泰禾集团的操作存在“财务洗澡”的嫌疑，通过大幅计提资产减值损失，将净利润保留至2022年或下一年份。

为何会有这样的操作？根据会计准则，在资产负债表日，企业经过对资产的测试，判断资产的可收回金额低于其账面价值便可计提资产减值损失准备，来确认的相应损失。但当前的资产减值损失并不一定是定性的“损失”，更多的是表明对未来市场的预期。上市公司往往会选择某一年度大额资产减值计提，压低坏年景的业绩，将利润推迟到下一年度来体现。

因此，企业若是将亏损全部集中做在一年的数据里，后面的财报数据才足够安全，甚至是出现业绩大涨。如此，避免了出现连亏的情况，也就不会面临被“上星带帽”的风险，这一手段通常被称为“业绩洗澡”。

近日，一向稳健的万科因净利润跌幅超四成，被外界怀疑有“业绩洗澡”的嫌疑。2021年三季度报显示，截至三季度末，万科的净利润同比下降15.98%，而年报呈现的全年净利润同比降幅却达到45.7%。

不过，万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜给出了解释，主要有三方面原因：一是万科40%结算在四季度完成，且结算中的权益比例下降了5个多点，两方面因素叠加导致权益利润减少了60个亿；二是公司投资收益在四季度进行盘账，2021年投资收益出现下降；三是去年四季度市场明显下行，公司随行就市，做了投资损失的计提。

祝九胜打趣道：“一定要说跟洗澡有关系，我们更愿意用冲凉这个词。用凉水浇浇自己的头，冲冲自己的身子，让自己的体格变得更健壮，让自己的头脑更清醒。”