青岛百丽广场第三次法拍开始,坎坷12年终没落

赢商网 周晓昕   2022-05-12 11:54
核心提示:历经坎坷的青岛百丽广场终于迎来第三次法拍。

历经坎坷的青岛百丽广场终于迎来第三次法拍,据赢商网了解,此次法拍为百丽广场西区23套商业房产,时间在4月13日至6月12日,属于变卖,变卖周期60天,当前价格约3.33亿元,同第一次法拍挂牌价格和评估价一致。

这也显示,百丽广场流拍2次之后未调整价格。

这是百丽广场自2018年停业以来的,又一次走入行业视线。

山东首个完全体商业MALL

提及青岛百丽广场,关键词就是:可惜。

百丽广场位于青岛市市南区澳门路88号,运营面积超过20万方,和知名商业项目海信广场(需求面积:0-0平方米)一街之隔,同属于青岛最高端的商圈——香港中路商圈中的浮山后板块,开业于2010年。

 

在青岛商业行业百货业态为主的阶段,百丽广场以多种业态的购物中心经营模式走在行业的领先阶段,加之地理位置优越,一经开业就受到了整个行业的关注。

此时海信广场还仍旧处在百货模式中尚未更新,香港中路商圈中万象城尚未开业,周边家乐福、阳光百货、银座等商超在体量上和业态搭配上远小于百丽广场。

百丽广场也确实不负众望,2010年4月正式开业时,百丽广场成为当时青岛乃至山东省第一个业态完整的商业MALL。项目在地上部分总体布局沿奥林匹克景观大道分为东、西地块。东地块为商业购物中心,规划引进百货、超市、电影院、溜冰场、精品商铺、美食街、餐饮等业态;西地块地上规划为特色酒吧、餐饮、精品商铺等。同时,地下二层设立的超大面积的停车场,提供免费停车位1400余个,与海信广场隔街相望。

 

项目引进了H&M、JACK&JONES、ONLY、SELETED、百丽旗下鞋业品牌、香港百老汇电影院、喜悦滑冰场、温莎,特百惠,Crystal Heart,New Life,豆捞坊,良生丽芙,味千拉面,老友记等品牌。

其中,ZARA、H&M、优衣库、丝芙兰(Sephora)、无印良品(MUJI)、哈雷戴维森等均是山东首家门店,而H&M不仅是山东首家店铺,也让青岛成为北方继北京外第二个进驻的城市。

1994年,青岛市政府东迁,从中山路迁到香港中路,随后,多个写字楼围绕五四广场相继建成,这些写字楼给浮山后板块带来大量的商务客群。

 

基于此,百丽广场的目标客群也相当清晰:周边五公里内的高端商务人群,他们在消费理念和消费能力上都有着超前意识,更注重创新和消费质量。百丽广场的首店效应+多业态融合,让其一跃成为商圈内的最有人气的商业项目。

开业五年即停业

开业的一炮而红,让百丽广场迎来黄金运营期,但好景不长,随着青岛成为北方商业重点发展城市,大量外来开发商选择来岛城跑马圈地,随后,包括万象城在内的知名商业项目如同雨后春笋一般在青岛落地生根,百丽广场受到极大的冲击。

2013年,和百丽广场一街之隔的海信广场二期开始升级;

2015年,同属香港中路商圈的青岛万象城一期开业,随后,海信广场二期升级正式完成,香港中路商圈的高端商业消费圈初见雏形;

 

2016年,和香港中路相隔不远的崂山商圈内,百盛金狮广场和利群金鼎广场同年开业,香港西路迎来新型商业综合体;

……

2013年至2018年,五年的高速发展期让青岛商业重新洗牌,中山路、台东路等老商圈面临淘汰,香港中路、崂山商圈、新都心等商圈正式成熟,大量知名商业综合体开业,引进更多高质量首店品牌和更多多元化业态,所带来的商业冲击,不仅让百丽广场的首店品牌失去优势,也抢走了百丽广场大部分的目标客群。

2018年4月30日,百丽广场正式发布公告,由于经营方针策略整体需进行调整,双方合同到期,青岛永旺百丽广场店正式停止营业。

赢商网曾于2018年对百丽广场进行详细探盘,此时百丽广场整个商场内空铺数量超过175家,仅剩H&M、无印良品(MUJI)、麦当劳、味千拉面、百老汇电影院正在营业,

 

同年,百丽广场遗憾退场,正式停业。

但在此前,坊间就一直有传闻百丽广场被转手的消息。消息并非空穴来风,而是来源于百丽广场的同个开发商——青岛泰山房产开发有限公司。

青岛泰山房地产开发有限公司不仅是青岛百丽广场的开发商,还是市南区金茂湾的多栋住宅、香港中路10号颐和国际的多套房产以及财富中心Q1等项目的开发商。该公司成立于1992年,为青岛本土开发商。

2013年,有着青岛“第一高”的青岛财富中心Q1正式封顶,但在随后的三年内一直频频出现问题,2016年,项目因资金链断裂停工。坊间传言,为了保障财富中心项目的运营,百丽广场将被转卖,最有可能的买家将是海信广场。

然而此消息迟迟未被证实,直到2018年项目倒闭,随后,百丽广场进入了长达五年拍卖——流拍的循环。

据了解,青岛财富中心也将于2022年4月7日进行法拍,起拍总价13.54亿元。

沿海商业没落,整改需谨慎

除了其他商业项目的冲击,百丽广场的没落,还源于其身为沿海商业的短板。项目自身的商业局限性和城市商业消费升级之间的矛盾,正是让这些沿海商业逐渐消失的重要原因。

青岛是北方最著名的滨海城市,海天一色是其较为特色的自然景观。作为旅游城市,周末和节假日的客流给予城市更多的外来商机。面对机遇,2013之后,沿着青岛漫长的海岸线,从澳门路沿线,到香港中路沿线,再延伸至西海岸,开发商们在市南、崂山、西海岸等区域“海岸掘金”,涌现出一大批沿海商业综合体。

但随着发展,“参差不齐,高开低走”成为这些商业项目的典型特征。

价格方面,沿海商业体由于地理位置优越,其客单价相对较高,部分游客可以接受,但本地常驻客群并不认可;客流方面,受到旅游淡旺季影响,全年客流相对不稳定;最重要的是,作为沿海商业体,这些商业项目并没有很好地将文旅进行深度结合,商业项目成为旅游的非必需配套。

除了百丽广场,中山路的百盛、到香港中路的海航万邦、阳光百货,Q1广场、麦凯乐、乐天百货等项目都存在这样的显著缺陷。

 

也因此,和百丽广场一样,这些项目度过运营黄金期后,开始逐渐没落,最终消失在历史的长河中。

2021年,青岛市南启动了针对浮山后商业板块的升级,整合了各方资源,打通太古广场、金街、米兰道地下商业街,把商圈内永旺、海信广场、百丽广场等项目互联互通,实现南北商业片区客流互动。作为商圈核心之一的百丽广场将在拍卖完成后进行整体改造,未来促进整个商圈进行升级。

但整改对于已经倒闭的百丽广场来说,仍旧是杯水车薪。目前项目已经历经两次流拍,未来的前景仍不清晰,何去何从,还需静待。

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