万达、万科、宝龙、建发、新城都来了，漳州商业要“雄起”了吗？

编者按：城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。继对福州、厦门、泉州3城商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例进行解读之后，赢商网再以城市视角，剖析福建其他6城商业现状，以期与同行共同展望福建商业发展。

回首2021年，漳州的经济发展数据并没有让人失望，2021年漳州全市GDP突破5000亿元，达到5025.4亿元。

随着城市经济的增长，漳州商业也在发力。根据漳州市“十四五”商务发展专项规划，漳州市将打造高品质商圈，建设商务特色镇，建设电子商务产业基地，开展消费促进活动，创建夜间经济聚集示范区等。

◎漳州城区夜景-图片来源：视觉中国

本文将从商业存量/增量、各区发展、未来规划等维度，解读漳州商业地产市场发展。

存量/增量

存量96.68万㎡，整体呈现阶段性发展

据赢商大数据显示，截止至2021年，漳州商业存量（含购物中心、独立百货）面积为96.68万㎡，商业数量17家。其中，购物中心存量面积为89.68万㎡、购物中心数量13家。

回顾漳州购物中心发展史，可以分为四个阶段。

2006-2012年，是购物中心萌芽期，仅有漳州印象汇（原漳州凯德广场）、漳州碧湖万达广场两个项目开业。

2014-2017年，是漳州购物中心的爆发期，迎来建发美一城、角美万达广场、漳州万科里等共计8个购物中心开业，新增商业体量达57.8万㎡。

2018-2019年，漳州商业则是进入“沉寂期”，无购物中心入市。

2020-2021年，漳州商业再次迎来发展，新增龙文宝龙广场、漳州天虹商场、龙海万科广场3个购物中心，新增商业体量共14.3万㎡。

从项目运营企业来看，万达商业、万科商业、宝龙商业、天虹、建发商管、新城吾悦等知名连锁运营商都已下沉至漳州市场。

其中，万达已在漳州在营2座万达广场；万科商业则是布局了万科广场、万科里两个产品线作品；建发商管亦有发力，除了已开业的建发美一城，还有碧湖城市广场等待开项目。

各区县现状

城市“东扩南拓”，商业发展差异大

摊开漳州的商业版图就会发现，随着漳州“东扩南拓”的城市发展战略的推动，商业项目形成“点式”的商圈，“由西向东向南”布局，展开同台竞技。

//芗城区：小体量项目为主，多年无新增商业入市

芗城区历史悠久，建州至今1300多年，自唐代以来即为州、郡、路、府之治所。在不少老漳州人的记忆中，百年老街新华西和中闽百货大楼是漳州最早的商业中心。

◎漳州印象汇

后来，漳州印象汇（原名嘉信茂广场，2011年更名凯德广场，2018年再度更名为印象汇）开业，凭借高效交通快速接驳漳州各地，周边汇聚东南商贸城、摩托车城、灯具城等商业，形成以印象汇为核心的商圈。2020年，随着漳州天虹商场开业，这个老商圈吐旧迎新，有了新活力。

2017年年末，漳州万科里开业运营，填补了芗城城西商业体空白。多年下来，以漳州万科里为中心，形成了西湖商圈。“麻雀虽小，五脏俱全”的漳州万科里，已是周边社区客群消费的首选地。

通过观察，不难发现，虽然芗城区商业起步较早，但是区域内商业项目皆是小体量商业（体量≤5万㎡），且分布较为分散。而且在2017之后，片区内再无新项目开业。

不过，值得注意的是，就在今年4月份，珠海万达商业管理集团股份有限公司新增投资企业漳州芗城万达广场商业管理有限公司，投资比例100%。企业注册地址落于芗城区，引发行业内一波猜测。业内纷纷猜测该项目应是轻资产项目，合作对象或是在建的三宝广场，消息是否属实，目前还未有官方消息报道，我们也静待官宣。

//龙文区：万达、宝龙加持，商业氛围渐浓

龙文作为“大漳州”的几何中心，成为漳州通江达海、江城互动、优势互补的组团型城市空间格局的核心。在商业部分，据赢商大数据监测，龙文区内在营购物中心项目仅碧湖万达广场和龙文宝龙广场，体量共计17.8万㎡。

2012年10月，碧湖万达广场正式抢滩登陆漳州，开业前三天，人流量突破60万人次，至今未能突破。项目的开业填补了漳州市大型城市综合体的空白，改变了漳州原有商圈规模较小、品牌种类较单一等问题，是漳州商圈真正意义上的一次飞跃。

作为龙文区发展较早，人流较密集的蓝田，大商业却一直未能发轫，略显遗憾。2020年底，融合多元业态的龙文宝龙广场开业，填补了这一空白。

除上述两大项目外，龙文区内还有龙文吾悦广场、碧湖城市广场、碧湖特房T·ONE等项目值得期待。

龙文吾悦广场：购物中心总建面约9万㎡，已吸引永辉超市、海底捞、汉堡王、星轶国际影城等商家签约入驻，其中不乏MUJI无印良品、UR、西贝筱面村，奈雪の茶等首次入漳的知名商家。目前项目金街商铺主体已封顶，正在进行砌筑施工，商业地下室主体结构进入施工阶段，预计2023年9月正式开业。

◎漳州碧湖城市广场-图片来源：视觉中国

碧湖城市广场：项目总建筑面积16万㎡，其中商业面积1.6万㎡。目前，项目招商率已近80%，深耕城市首店策略，现已入驻包括黑珍珠一钻远洋私厨、东南亚原生本味星叶、日式放题料理江左尚白等头部主力餐饮，更有精品生活超市方田几、国际美发沙龙名姿，与碧湖酒家、VictoryClub、汉堡王、肯德基、周大福、谢瑞麟等系列品牌，未来有望促进城市商业级次升级迭代。

碧湖特房T·ONE：项目总建筑面积约6万㎡，分A、C两区，以都市潮流体验、自然科普为基调，打造针对潮流青年、品质家庭及精英白领客群的生活潮趣地。A区以“潮玩花漾”、“饕餮美食”、“悠享生活“三大主题科学规划业态。

//龙海区：商业存量位居首位，建发、万科助力发展

2021年，龙海撤市设区，全方位融入“大漳州”建设，成为“大漳州”襟山连海的城市新区，翻开了全新的发展篇章。据赢商大数据监测，龙海区以3个购物中心、27万㎡商业体量领先于漳州市其他区县。

◎漳州建发美一城

其中，作为龙海区首个购物中心，建发美一城广场伴随了无数龙海人的成长，为城市带来充满活力的商业氛围。

赢商网注意到，为了更好地满足区域内消费需求，2021年，建发美一城广场完成了升级调整，形成了“珠宝、3C数码、儿童零售、餐饮”四大主力优势业态聚合。截至目前，项目共引进了超百家品牌，其中10余家品牌首进漳州，70余家品牌首进龙海。同时，建发美一城广场积极挖掘夜间消费力，在项目外街打造了“新南广场步行街”，引入当地网红爆款美食。项目将“夜食街”与购物中心内场，从品牌到动线再到活动上进行联动，打造“夜休闲”空间。

2017年，万达集团在漳州打造的第二座万达广场-角美万达广场开业。运营至今，角美万达广场已是当地城镇居民的生活消费目的地。

◎漳州龙海万科广场

于去年开业的龙海万科广场，则是助力了龙海商业升级和月港新区崛起，成为激活月港新区板块腾飞的重要“钥匙”。龙海万科广场瞄准龙海相对稀缺的“首店资源”，吸引冠超市、动迈健身、C&A、星河奇迹、Tims Hortons、探炉等品牌首进漳州；海底捞、蓝鲸乐园、麦当劳、S·DEER、Cabbeen、酒拾烤肉等品牌首进龙海；金逸影城、斗牛师、客家厨子、宽窄等全新形象店亮相。

//漳浦县：商业发展较早，存量项目亟待升级

近期，漳州市自然资源局官网发布了《漳州市国土空间总体规划（2020—2035年）》草案的公示，内容提到以漳浦县城+古雷新城为市域副中心城市。

实际上，漳浦作为全国县域经济强县，购物中心发展较早，2014年新都城市广场开业后，开启了漳浦县城全新的消费方式，随后万新商业广场、永嘉天地的加入，大大改变了漳浦人的消费环境和消费习惯。

据赢商大数据统计，漳浦县商业存量仅次于龙海区，以3个项目共计25.8万㎡领先于漳州其他县级市场。

翻开地图会发现，三个项目之间距离不到500米，多年运营下来，万新商圈已是漳浦县城商业核心商圈。对于一个县域市场来，漳浦县的商业市场环境已是十分成熟。不过，现有项目皆已开业多年，随着消费升级，存量商业项目也面临着焕新压力，如何调改升级，填补空位，成了当下亟需解决的问题。

除了上述几个县区外，漳州其他县区商业发展较慢，多以传统街区为主。其中，长泰区仅万豪天悦项目在营，平和县则有滨江新都汇项目在营。

值得一提的是，素有“福建南大门”“闽粤第一城”之称的诏安，将于年内迎来首个购物中心——金座唐道·613。

◎漳州金座唐道·613项目效果图

金座唐道·613：按照规划，项目分设B1-5F共六层空间，楼层规划根据不同主题进行精准布局，并以特色场景设计创建引流节点，如B1以“市井坊巷”场景打造唐道市集、3F儿童楼层融入卡通动漫形象、屋顶空间则是打造摩洛哥主题的“华南摩卡天境”空中花园。目前，万达影城、恒晟超市、几何书店、耐克、蓝鲸乐园、娱玩星球、肯德基、蜜雪冰城、周麻婆、四季美食荟、里朴生活馆、李宁、鸿星尔克、苹果、荣耀、唐道锦荟等品牌已确认入驻项目。

未来展望

完善大城区商业建设，多举措促进消费

通过梳理，不难发现，作为商业四线城市（赢商tech长期关注并用数据测量中国城市的商业力，围绕城市基础发展、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度，及城市商业潜力5个一级维度、12个二级维度，以及48个三级指标，对366座城市的商业力指数进行评价，于2021年推出《2021年城市商业力排行榜》），漳州各区县商业多是以单个项目为支撑形成的商圈，聚集性低，很难以某个商圈为中心向四周分散从而辐射全城。在不同的发展时期，漳州每个商圈所形成的标杆性项目基本只能拦截区域内的客流，鲜少形成城市级综合性消费中心。

对于此种现状，漳州政府也出台了一系列政策促进发展。根据漳州市“十四五”商务发展专项规划指出，将完善大城区，将龙海、长泰新城区纳入全市商业网点统筹规划，编制出台《漳州市新中心城区商业网点布局规划（2020-2035）》，逐步构建“城市级商业中心-片区级商业中心-大型社区商业中心-基本社区商业配套”的四级商业布局，加快形成现代化城市商业网点体系。

鼓励发展首店经济，着力提升漳州古城商圈、碧湖万达商圈、印象汇商圈等重点商圈，推动龙文吾悦、龙海月港（万科）、长泰万豪天悦、漳州高新区桥南龙江岁月成为省级示范商圈。

加速古城商业中心建设，打造闽南文化商业集中区和集潮流购物、时尚消费、餐饮娱乐等多元化复合功能于一体的综合商业中心；打响中国女排“娘家”名片效应，引进国内重要赛事和训练，打造以体育锻炼、健身休闲、街头竞技等为主题的健身主题商圈；推进南湖“双创”产业园建设，重点引入康养医疗项目和平台经济项目，加快发展商业、商务和文化创意产业，打造成体现漳州特色的文旅商贸功能中心。

此外，还将加快站前总部经济产业园建设，打造商务金融、商业服务旅游集散等现代城市商业综合体。推动县区商圈建设，以“一县一商圈”带动消费。

在如何促进消费方面，漳州“十四五”规划还指出，将常态化开展“乐购漳州”促消费活动，引导古城、万达等商贸企业举办各类线上线下相结合的促消费活动；发挥漳州市天下广场美食街、漳州古城美食街品牌作用，举办八闽美食嘉年华活动，建设一批闽菜馆；打造推广面向大众消费的时尚型、健康型“福酒”，支持“福酒”体验馆建设；挖掘县乡消费潜力，推广新南丰、见福等品牌连锁店下沉发展到乡镇，提升农村品牌连锁化水平。

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（图片来源除特别标注外，其他均来源于项目方）