轨道上的东莞镇街商业（上）：TOD成为未来发展的共识

上一篇《比主城区更有“料”，东莞七大临深镇街商圈蜕变史》我们分析了东莞临深七大镇街的商业现状与机遇。本篇我们将聚焦在拥有高铁站、火车站、城轨站的镇街。

东莞的未来被称为是一座架在TOD上的城市，而这主要来源东莞密集分布的轨道交通。据赢商网统计，在东莞的32个镇街中（包括城区街道），有19个镇街设立了高铁站/火车站/城轨站，合计24个站点。

• 东莞站、东莞东站是普通列车，分别位于石龙镇与茶山镇交界处、常平镇。

• 早先的普通火车站-常平火车站与樟木头火车站现已更改为城际站点，分别位于常平镇、樟木头镇。

• 虎门站、东莞南站是东莞目前已开通的两座高铁站。其中前一座位于虎门镇，后一座位于塘厦镇。

• 2017年开通的广惠城际在麻涌镇、洪梅镇、道滘镇、西平镇、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、樟木头、谢岗镇等设立城轨站点。

• 2019年开通的穗深城际在中堂镇、望牛墩镇、沙田镇、厚街镇、长安镇设立新的城轨站点。

（图片来源：东莞交通）

轨道网络下，东莞镇街商业发展如何？赢商网选取常平镇、虎门镇、樟木头镇、沙田镇、洪梅镇、厚街镇、中堂镇、望牛墩镇、寮步镇、道滘镇、谢岗镇、石龙镇、茶山镇（其中长安镇、大朗镇、塘厦镇、松山湖、东城、南城在此前的文章有作分析，故不再重复介绍）13个镇街，分析其商业发展情况。

本篇为上篇，着眼于拥有普通火车站、高铁站的常平镇、虎门镇、茶山镇、石龙镇、樟木头镇以及相邻的厚街镇、沙田镇七大镇街，看轨道交通对于区域商业发展的影响几何，以及未来将带来怎样的商业机遇？

01.七镇商业体量达183万㎡

据赢商网不完全统计，七镇存量商业共计33个（商业体量≥1万平方米，不含传统商业街），总体量已达183万平方米。

从集中式商业项目体量来看，都以5万方以下的小型商场与5-10万方的中小型商场为主，分别有18个和14个。体量在10万平方米以上（包含10万平方米）的仅有翔龙天地、虎门万达广场、厚街万达广场、厚街汇景城以及天一城购物中心5个。

从分布区域来看，常平、虎门两大轨道交通发展更早的经济强镇，以及位置产业经济都很有优势的厚街在商业上也是名列前茅，数量与体量都远高于其他四镇。

从头部企业进驻来看，也是常平、虎门、厚街三大镇吸引了万达、万科、天虹等全国连锁企业落地商业项目，其他的大都以本土开发商为主。

02.七镇商业表现与机会点如何？

常平镇

常平号称“京九第一镇”，是东莞路网发展最发达的区域，也是全国唯一拥有四个火车站的镇街。目前常平已开通的有东莞东火车站、常平火车站、常平东站以及常平南站四个站点。其中东莞东站与常平站是国家大型火车客运站，常平南站与常平东站是广惠城际轨道站点。

常平还是东莞东部经济最发达的镇区，经济实力一直名列前茅。2021年常平GDP达422亿元，全市排名第七。此外，常平镇的人口总量也排名前十，七普数据显示区域内人口总量达到44.45万人。

（图片来源：常平视窗）

凭借优越的交通优势与经济优势，常平商业相对而言也发展更快。据赢商网大数据统计，目前常平共有9个商业体，合计商业体量为42万㎡。

——中佳翔龙天地是莞惠城轨常平南站上盖的大型商业综合体，2019年11月8日开业。项目商业建筑面积13万㎡，引入了60%的东莞东部首店，开业以后成为区域消费的主力供应区。

——今年1月7日新开的常平天虹购物中心亦为常平商业注入了新的创新因素。该项目是天虹在东莞的第六家门店，总体量6万㎡，体验业态占比60%，空间上以mall+情景主题街区布局，此外，依托天虹数字化技术为区域顾客带来数字化消费体验。

除了现有的城际轨道站点，地铁也将促进区域商业的进一步发展，规划中的地铁R3将在常平设立常平北环路站、常平北站、常平火车站、东莞东站四个站点。未来常平商业将立足于城轨站、地铁站、火车站等轨道交通大力发展TOD综合体项目。

其中TOD项目香港城将推动区域商业迈入新的格局。该项目位于常平火车站，规模近80万㎡，由港企瑞安集团操刀，将打造一个集高档大型商业写字楼、住宅以及各种配套设施于一体的高端社区。

虎门镇

位于东莞西南部的虎门镇，是全国唯一拥有两座高铁站（虎门站与滨海湾站）的镇街，其中虎门站集高铁、城际、地铁三轨合一。虎门也是东莞经济强镇，在2021年以720.1亿经济总量排名全市第二。人口优势也不容小觑，是全市人口总量最多的镇街，拥有83.81万人口。

虎门商业与其服装产业息息相关。早期，以服装批发城为代表形成了虎门最早商圈-富民商圈，后来由于业态功能单一，该商圈未能构成大型综合性商圈。随着万达、万科、金地等一批知名开发商商业项目涌现，博涌商圈逐步成长起来，成为新的核心商业区。

赢商网数据显示，虎门现有商业体7个，商业总量达42.7万㎡，吸引了万科、万达等品牌开发商进驻。

——2016年开业的虎门万达广场，是集大型购物中心、城市步行街、高尚住宅、全能精装soho于一体的45万㎡的中央旗舰综合体。项目共引入160余个品牌，超七成首进虎门品牌，带动虎门商业升级。

基于三轨合一的虎门高铁站，虎门正在建立一个站城一体、功能符合的综合枢纽新城。

由央企保利建设的虎门高铁站TOD项目是区域内的重点项目，总投资240亿，总建面约105万㎡。未来该片区将打造成集商贸展示、商务服务、总部研发三大主导产业，配套休闲消费、精品居住、配套服务三大辅助功能的复合型城市综合体。其中包括了约11万方的商业购物中心，高端写字楼、五星级酒店和30万平米的高住宅端住宅区。

厚街镇

厚街北连南城中心城区，南邻滨海湾新区，主要的产业为家具、鞋业以及会展经济。2019年穗深城际的开通，厚街拥有了第一个城轨站。尽管在火车站、高铁站等方面不具备优势，但厚街轨道交通-已开通的地铁R2线在此设立了四个站点（陈屋、寮厦、珊美、展览中心），是东莞唯一拥有4个站点的镇区。

此外，凭借地理位置与产业优势厚街位居全国百强镇名列，经济优势也很明显。2021年厚街以474亿元GDP总量排名全市第六。人口总量亦不在少数，全镇人口总量为55万人，排名全市第六。

（图片来源：厚街发布）

产业、经济、人口支撑，厚街商业发展也更为迅速。资料显示，自90年初厚街天虹商场的开业，厚街零售业正式进入商场形态阶段。2000年之后，新旧华润超市开业、广东龙头企业新一佳超市、全球前三零售商Tesco以及本土企业明丰集团商业项目等相继入市。

而2015年全市最大的万达广场落户、以及后面世汉邦66广场（目前汉邦66广场已由东莞万科运营，在2022年升级并重新开业）、万科城市广场等项目又加入厚街商业版图。厚街商业形态逐步丰富，商业市场也越来越热闹

据赢商网统计，目前厚街总共有10个购物中心，合计总体量约60.4万平方米。

——厚街万科城市广场于2016年开业，是东莞万科首个城市广场，商业面积4万㎡，包含了大型超市、服饰百货、商品零售、特色餐饮、大型电影院、儿童游乐场以及大型书店、万科教育营地等多种业态。

——厚街万达广场于2015年开业，商业面积15.5万㎡，是东莞面积最大的万达广场。引入近200家品牌，包括70%首进厚街品牌，在开业当天吸引了30万客流。

而依托区域内家具产业以及会展业，厚街在专业市场的表现同样可圈可点。数据显示，自1999年第一届家具展后，目前已成功举办46届超1100家具品牌设展，规模也从4万平方米扩充至21万平方米，在疫情爆发的2020年，会展直接拉动厚街近8亿元消费。

围绕轨道交通发展TOD会展经济成为厚街未来商业发展的主要方向。根据《关于打造东莞会展业升级版的实施方案》显示，将以厚街广东现代国际展览中心为核心，地铁2号线展览中心站和穗深城轨厚街站两个轨道TOD为支撑，统筹周边约6平方公里区域为载体，规划建设东莞国际会展新城。

（图片来源：厚街发布）

2020年4月10日，厚街镇政府与保利湾区签署战略合作框架协议，将投资400亿元，总用地面积1500亩，打造粤港澳大湾区产业展览中心。

茶山镇

茶山镇地处东莞北部，与城区、松山湖相邻，2016年，茶山划入松山湖片区，承接其产业外溢。茶山镇内仅有东莞站，该站实则是在石龙镇西湖社区环湖西路，东北侧是石龙镇，西南侧是茶山镇。

茶山也是全国百强镇之一，但经济实力在东莞并不拔尖，2021年茶山GDP总量为195.53亿元，排名全市20名。不过近年来，茶山紧抓乡村振兴契机，综合实力不断增强，2021年GDP增速达12.7%，位居全市第2名。

在商业方面，茶山镇也更为缓慢，基本以百货、步行街满足消费所需，例如：龙珠商业广场、嘉荣SPAR购物广场（龙珠店）等。2018年，碧桂园喜悦里的开业才正式开启了茶山体验式购物中心时代。

——碧桂园喜悦里是茶山首个体验式综合型购物中心，于2018年11月30日开业，商业体量5万㎡。项目集时尚零售、美食、文化、休闲娱乐、儿童成长等于一体，引入95%首进茶山品牌，有力填补了茶山镇大型商业综合体缺失的空白。

从茶山镇的十四五规划来看，茶山镇商业或靠TOD突围。据悉，区内除了东莞火车站外，还有地铁2号线茶山站。为此，茶山规划了东莞火车站T0D与地铁茶山站TOD两大项目：

• 东莞火车站TOD。规划范围及东莞火车站核心区范围，位于站点500米辐射范围内，总用地面积54.94公顷。

• 地铁茶山站TOD。规划范围总用地140.68公顷，其中茶山镇占地105.1公顷。

而根据十四五规划对双轨TOD新定位显示，将是湾区超级枢纽之一，以商业、居住为主，周边规划超35万平方米的商业配套，打造以商贸为主导、商业服务为特色的综合功能片区，填补东莞北部镇街超级商场的空白。

目前茶山镇正在着力推进龙湖天街TOD商业综合体的建设。该项目是龙湖集团与金地集团联合打造的一站式高度复合综合体，总建面约60万㎡，规划了约10万㎡湾区首座龙湖天街，将拉动茶山镇商业的全面升级。

樟木头镇

位于东莞东南部的樟木头镇，有广深城际樟木头火车站与广惠城际樟木头东站两大站点。

由于早期樟木头房地产发展势头强劲，且有广深铁路设站吸引了很多香港开发商与香港人，成为名副其实的“小香港”。产业方面受益于与广深惠距离近，承接大量周边城市劳动密集型产业转移。但也正因早期过度依赖房地产开发，以及粗放型产业，近几年樟木头的经济发展反而更为缓慢。2021年樟木头的GDP仅为148.4亿元

在商业板块，作为客家文化古镇，在广九铁路与樟木头火车站建成后，圩镇商业中心商业氛围浓厚，吸引了不少周边镇街市民前来品客家菜、购港货。近几年樟木头镇也迎来了大型购物中心、以及连锁品牌入市。数据显示，目前樟木头除了早期的天一城购物中心、天河city、名都商业城等，东城片区新开了汇景城、南城新区布局有绿景佐阾购物中心。

——汇景城坐落于樟木头镇东城片区，是汇景控股打造的第二座商业广场。项目于2021年11月19日开业，涵盖1.5万㎡的盒子商业及500米的商业步行街，以生活超市、影城、特色餐饮、潮酷生活、精品零售、亲子娱乐、教育配套等业态，满足年轻家庭、白领、中小企业工作群体，助推商圈迭代升级。

——绿景佐阾购物中心是绿景佐阾体系下社区商业项目之一，位于樟木头南城新区，总商业面积为5.88万㎡，以超市、影院、儿童体验为主力店，辅之以特色餐饮、健身房、快时尚品牌等，为消费者带来全新的消费理念及生活体验。

未来樟木头的商业或将依旧依托于其在交通上的优势-地铁。按照规划，地铁1号线将在区域内设立帝豪花园站、樟洋站以及樟木头火车站三个站点，而帝豪花园站周边为成熟社区，因此将依托帝豪花园站，以TOD为方向建设樟木头西部核心区。

据悉，帝豪花园站TOD，将聚焦商务办公、塑胶产业园、水果批发市场、宜居社区等综合功能，建设具有客家风情的优质产城融合生态新城。未来樟木头的商业或将倾斜至此区域。

石龙镇

东莞站的另一头石龙镇，位于东莞北部中心，是东莞面积最小的镇区。也正因如此限制了石龙镇经济发展。2021年石龙镇的经济总量为127.97亿，在32个镇街中排名第30位，常住人口也仅为14.47万人，排名29名。

早前，石龙镇依托东江咽喉与广九铁路，商贸发展繁荣，广州、佛山、顺德陈村并称广东四大名镇。随着时代发展，传统业式微，石龙镇商业地产发展相对滞后。多年来，也仅有汇星商业中心这一个购物中心入市。

——汇星商业中心2016年11月30日开业，体量8万平方米，涵盖3.8万㎡的沃尔玛、博星影院以及百余家餐饮零售店，促进石龙商贸业的提档升级，也填补了区域商业综合体空白。

——位于火车站旁边的金沙湾购物广场主要以百货、超市为主体，商业体量6万平方米，集购物、休闲、美食、娱乐为一体。

此外，区域内还有汇联新城生活广场现代农贸市场、石龙西湖服饰批发市场等。作为中国历史文化名镇，未来石龙商业发展或将依托历史文化街区-中山路历史文化街区活化带动商业面貌的提升。

沙田镇

位于东莞西南部的沙田镇，与虎门、厚街等大镇相邻，穗深城际在此设立了东莞港站。但相比于这两个镇，沙田在经济、人口等方面都更为逊色。数据统计，沙田镇2021年GDP为241.1亿元，在全市排名第16，人口总量为21万。

因为距离厚街镇中心比较近，沙田的消费都外溢至厚街，本区域内的商业繁华度与商业综合体都更弱。

——沙田君汇缤纷城是区域内首个也是唯一的一站式购物MALL。项目在2018年8月29日开业，引入了JOY.君悦精品超市、星巴克、六福珠宝、华为等众多品牌。是集购物、休闲、美食、娱乐为一体的多元化综合体。据悉该项目在开业当日客流量突破10万人次。

除了该项目外，沙田的商业主要还是万隆购物广场（沙田点）、沙田镇商贸中心、东港城商业中心等商贸街、百货形态。

毫无疑问，火车站、高铁站对城市经济、产业以及商业都具备了一定的促进作用，典型的如虎门、常平等镇街，商业丰富度与级次都更高。而诸如樟木头早期过度开发火车站带来的红利导致后续城市发展不足，商业也相对滞后。

但不可否认的是，各镇街依托轨道站点发展TOD是推动未来城市与商业发展的共识，未来随着这些TOD项目的入市，这些镇街的商业发展又将进入新一轮的换代。