年终特辑丨2023，这些城市的商业大有可为！

《2022年终特辑》关注风云多变世界中，确定可行的商业大势，节奏未乱的高能玩家。以回答2个问题：商业在变，我们能把握什么？2023年，还有哪些机会？此为，城市&商圈篇。

拼尽全力，稳住商业江湖之位，是368座城市共识中的奋斗目标。但，不进则退的铁律之下，总有掉队者存在。

老牌商圈积极谋变，新晋顶流大秀才艺，城市商业的模样还在进化。

商圈巨变、微变，实则是圈内商场、品牌组合，及周边消费人群、区位条件之变，而它们呈现出的个性特征，亦由此而生。

一、城市商业魅力，因排位之变而变

在凸显、放大的不确定性中，每座城市重新审视自己的价值与商业之间的关系，找准新的角色定位，【城市商业报告】由此而出。

城市商业力排位之变，因商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度、城市商业潜力五大维度而变，且最终呈现在《2022城市商业力排行榜：成都被挤出前三，苏州急召高端mall，青岛客流“惊人”》上。

深圳登上中国商业第三城，成都被挤出了TOP3。这一变化，虽有意外，却见合理。2021年，深圳GDP破3万亿元，全国第三，仅次于上海的4.3万亿、北京的4万亿。经济基础再上层楼，交通畅达度跃升。

以经济基础、畅达交通为底，深圳商业在2021年呈大爆发之状。一方面，新mall涌现，全年3万㎡以上开业购物中心+独立百货增量超200万㎡;另一方面，高档次首店蜂拥而来。据赢商大数据不完全统计，这年深圳引入的品牌首店270家，同比上升178%。

沈阳直接掉到了商业2线城市阵营，长沙勇猛上位替补、“造星”凶猛。2021年，沈阳离万亿GDP阵营、千万人口之城，皆有距离。而后来居上的长沙，2021年GDP已站上1.3万亿元新台阶。

涌动人潮的缺失，遇上大环境消费冷却，根本上限制了沈阳商业活跃度、及商业潜力爆发。2021年，沈阳3万㎡以上开业购物中心增量56万㎡，增速7.4%，增量、增速相比2020年相对持平；而长沙对应商业项目的增量、增速均大幅提升。

“钱途”稳定的苏州急召高端mall，一直扎在商业2线阵营的青岛商场客流密度“惊人”。在核心商业档次对比图上，2021年，苏州中高档及以上项目体量比例仅为5.7%，为TOP20城市最低值，还不及北京的1/3。

在榜单上，活成典型的城市之外。去年，我们重点关注了一些长期在聚光灯边缘行走的城市，一如泉州、福州、贵阳、昆明、三亚、海口。有一些或惊喜、或意外的发现。

• 福州2021年GDP首超泉州，2022年祭出了福州万象城、砂之船（福州）超级奥莱两大重磅项目，商业热度紧追厦门。（详见:《潜力股”福州：多个重磅mall来袭，商业热度紧追厦门》）

• “东方第一大港”泉州，拥有9个千亿产业集群，安踏、利郎、九牧王、鸿星尔克、七匹狼等知名品牌由此地走向全国。商业“新兵”南安源昌银河广场、源昌银河金街霸气登场。（详见：《“新兵”mall霸气登场，泉州商业是时候“高调”起来了!》）

• 「海南首座高端mall」海口万象城、「全球最大单体免税店」cdf国际免税城热血开业，海口商业弦弓拉满，势头正盛。（详见：《免税生意红火，华润、龙湖明星mall待发，海口商业有“盼头”了！》

• 林城贵阳，顶着“避暑之都、中国数谷、西南交通枢纽”光环，经济增速后发赶超，商业“高调”发力——集结而来的高端mall、奥特莱斯，蜂拥而进的奢侈大牌、网红品牌。（详见：《首店增长52%、高端mall布局…贵阳商业不再是“小透明”？》）

• 昆明商业“憋大招”，第四个“店王”SKP落位东风广场CBD；昆明万象城选址靠近四号线地铁口，是一环边上至二环内最大的旧改项目；龙湖昆明时代天街以“天街效应”叠加“TOD”的超级发展模式，预计辐射约132万高质客群。（详见：《昆明商业“憋大招”：恒隆的劲敌们来了，7个烂尾mall有救》）

二、城市商圈进阶，因商场之变而变

重塑中的城市商业模样，还具象在商圈之变。在【商圈观察】这个系列，我们看到了：

魔都上海，29个市级商圈开杠

15个旧将八年“蝶变”。（详见：《上海29个市级商圈开杠，谁才是魔都的“门面担当”？》）早在2014年，上海已规划了15个市级商业中心（《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》），构建综合性商业功能区。至2021年，这些市级商业中心内的商业体量、商业形态及场景空间出现大升级。

南京东路商业中心变身“新潮青年聚集地”，南京西路商业中心高端范与特色风齐飞，淮海中路商业中心20个特色mall大集结，小陆家嘴-张杨路商业中心新mall与存量项目斗艳……

◎图片来源：新天地官方微信

14个“新晋者”兼具实力与潜力。在《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，上海未来计划新增14个市级商业中心。

浦东前滩风头正热，重塑上海高奢商场格局；浦西北外滩低调爆发，各方大佬抢地进场；苏河湾走红，上海首座万象天地来了；杨浦滨江、徐汇滨江、吴中路，区域商圈进阶；五大新城概念落地，上海市级商业中心外拓。

天府成都，春盐商圈C位坚挺，区域、社区商圈层出不穷

春熙路-盐市口商圈站C位，商圈内既有成都IFS、成都远洋太古里和成都仁恒置地广场三大高档零售项目，同时也配备有四个大众化综合型项目，如成都银石广场、恒大华置广场等。这些不同的消费档次与业态项目，找准落点，采用不同的定位策略，为来来往往的人群，提供多元且丰富的商品与服务。（详见：《别只盯着春熙路，成都这些商圈也不输北上广！》）

在规模庞大的核心商圈外，依托区域产业、交通枢纽等，建设路、金融城、双楠等多个片区内都有辐射能力超过3公里以上的区域商圈。它们顺着城市发展轴错落有致，数量超过30个，面向所在区域甚至全市，以满足综合性消费为主。

在区域商圈周边，还有一些依托单个商业综合体或其他类型的商业空间，它们被称为社区商圈。毗邻着高度聚集的居住或工作区，面向所在社区消费人群，满足步行15分钟范围内的日常生活需求和品质消费需求。

南国广州，“广州第二CBD”商圈定板

万博商圈，PK掉琶洲、金融城、白云新城、明珠湾，成了“广州第二CBD”商圈的最佳候选者。(详见：《别争了，“广州第二CBD”商圈就是TA！》）

这里的区位交通，番禺“顶配”级别，辐射范围广；日均客流量83万人，瞄准广州年轻新贵阶层。虽常住人口绝对数不及天河路、珠江新城两大市级商圈，但年轻活力足，结构也更丰富，涵盖单身贵族、亲子家庭、商务白领。

这里据赢商大数据监测，有7大已开业代表性购物中心，因定位特色及商业形态有别，品牌业态组合各具看点。

这里，是广州一张未来的新名片——“世界级地标商圈”，但仍有不少亟待改进之处：

• ■ 商业同质化态势明显，高奢品牌、特色体验稀缺

• ■ 商业氛围感差，mall之间、片区之间联动性弱

• ■ 商圈配套仍不完善，交通通达性亟待提升

■ 海口七大商圈争头位，万象城、免税城登台

在众多优质新商业体带动下，海口商圈不断扩容、更迭、释放影响力，繁华之地从最早的解放西商圈、海秀商圈再到现在的国贸商圈，不一而足。（详见：《万象城、免税城、昆府天街“三箭”待发，海口七大商圈争头位》）

■ 解放西、海秀两大传统商圈在“等一个春天”。前者，将以建设自贸港“文商旅产”融合发展为新目标，促进商圈的活跃发展。

■ 繁华商圈“撑起一片天”。兴办高端商务办公楼，吸纳大量头部企业进驻，叠加着高净值人群不断增长，国贸一带已发展为海口的CBD中心，国贸商圈晋升为海口最繁荣的商圈。

■ 新兴商圈“正在过夏天”，大英山商圈、西海岸商圈、椰海商圈、观澜湖商圈崛起进行时。

◎图片来源：海口观澜湖免税城

广西首府南宁，“国际范”靠3个市级商圈撑腰

立下“区域性国际消费中心城市”FLAG，底气之一是“三足鼎立”的埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈，这是南宁城市发展“整体向东 重点向南”的缩影。（详见：《南宁立下商业新flag，“国际范”还得这3个市级商圈撑腰》）

上述3大城市级商圈，坐拥352万㎡商业存量，占据南宁18个商圈商业总存量的45%。按照《规划》，这3个城市级商圈还将释放110万㎡商业增量。

另随着龙湖、华润、绿地组团涌入，南宁15个区域级商圈也”支棱起来了。在在百万级存量规模的全貌下，南宁15个区域级商圈也有不同的细分特性。（详见：《龙湖、华润、绿地组团涌入，南宁商业这“半壁江山”支棱起来了！》）

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