北京“更新”：东安睿锦、六工汇爆改出街，2023拟开商业体量全国第一

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，北京篇。

2022年，北京商业地产市场经历了动荡、触底、反弹，危与机并行。

这一年，北京城市更新步履不停，东安睿锦、六工汇爆改出街。龙湖北京亦庄天街、丽泽天地购物中心新mall入市，北京商业布局日趋合理；fudi、山姆会员店持续上新，100家+地铁站便利店开业，北京商业多样性又渐丰富。

消费端，虽2022全市社零消费同比降了7.2%，但消费模式创新加速，消费升级趋势未变。基本生活类消费和金银珠宝、文化领域等升级类消费保持增长，新能源汽车发展势头较好，消费新模式活力犹在。

本文以商业存/增量、商圈更迭、商场调改、品牌视角，复盘北京商业发展情况，回首2022年的得与失，探寻其培育建设国际消费中心城市的机会与增量点。

01、存量/增量：存量全国第四，增量华北第一

近五年，北京购物中心体量稳步上升，到2022年已达到1500万㎡，总存量位列全国第四，仅次于上海、重庆和成都。

与此同时，人均商业面积逐年增长，从2020年的0.63㎡/人到2022年的0.69㎡/人；人均购物中心数量则从2020年的0.74个/十万人增长到2022年的0.80个/十万人，居全国前列。

人均商业水平居高，北京商业地产逐渐从开发转向运营、从增量转向存量。

一些核心商圈的老旧改造项目盘活、改造，东安睿锦、首钢园六工汇、望京·凯德MALL二期、BOM嘻番里等集体亮相。

王府井集团旗下首家买手制百货东安睿锦，前身为东安市场，2022年初高调亮相，集合了600余个国际一线奢侈品牌、独立设计师品牌和高街潮牌，带来HOLZWEILER、ANDERSSON BELL等11个设计师品牌北京首店（柜）。叠加高质环境空间设计、特色商品陈列、高体验性营销活动，赋予东安市场国际化、年轻态、新潮流的精神特质。

定位于城市会客厅的姚家园万象汇亮相朝青商圈，商业体量8.49万㎡，项目的一大亮点是利用开阔外广场打造出露营LAB实验室。

◎姚家园万象汇露营LAB实验室

凯德MALL·望京则将原有的百货业态面积收回并深度改造，升级为购物中心二期，于去年10月1日开业，引入40多家品牌，首进北京和望京地区的占比40%。同时，一期同步升级，新引入30多个品牌。一期、二期连通，场内商业动线更流畅，形成了一个8.4m²的全业态商业更新场。

◎凯德MALL·望京二期开业

王府中環、太古里北区等地标商业项目，持续发力调整高奢、潮流品牌矩阵。

王府中環在2022年下半年启动商场B1层整改，全年新进21家品牌、升级了19家原有租户品牌，如GUCCI王府中環全新精品店、中国首家Dover Street Market Beijing（简称DSMB）潮流买手店、ARC'TERYX始祖鸟、首都核心区最大的室外冰场“王府中環冰世界”等。

郎园Station、首钢园、隆福寺园区、京顺园公园等创新特色户外主题商业，引爆社交媒体。

存量大腾挪，市场对新mall要求较高，更看重其稀缺性和引领商圈的能力。据赢商大数据统计，2022年，北京购物中心增量65.6万㎡，高于2021年，为华北第一。全年新入市项目8个（商业建筑面积：3万㎡以上），呈现多商圈、多维度发展趋势。

新开业项目大多位于区域商圈，在亦庄商圈、朝青商圈、亚奥商圈等成熟商圈之外，也有京西商圈这样的新兴商圈。全新的项目与城市更新项目的数量平分秋色。

龙湖北京亦庄天街是龙湖在北京的第七座天街，约16万㎡的商业体量吸引了国内外300余个品牌，整体出租率达99.5%，品牌同步开业率98%，区域首进品牌占比超50%，大大丰富了亦庄板块的商业生态。

位于北京丽泽商务区的丽泽天地购物中心，拥有地铁10号线、14号线TOD双地铁上盖优势，入驻多家旗舰店、北京首店、丰台首店等全球200+国内外知名高端零售品牌。

◎龙湖北京亦庄天街

02、商圈发展：“4+29+84+N”规划出炉，核心商圈亟待复兴

城市商圈在拉动城市内需、激发城市消费活力、疫后促进消费回补方面发挥着重要作用。

2022年，北京持续发力城市商圈建设，多维度、差异化精细引导，发放绿色节能消费券、1亿元餐饮消费券、“冬至团圆节”四大主题消费券等等，撬动数亿消费额。

为推动国际消费中心城市建设，北京市规划和自然资源委会与北京市商务局去年联合印发了《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年—2035年）》，提出将打造“4+29+84+N”的总体空间布局规划，即打造4片国际消费体验区（王府井×西单×前门、CBD×三里屯、环球影城×大运河、丽泽×首都商务新区），29个城市消费中心（更新提升型17个，新增培育型12个），84个地区活力消费圈（更新提升型37个，新增培育型47个），引导各地区消费活力圈多维特色发展。

实际上，自2021年7月国务院批准北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设以来，北京已经打造了北京环球度假区、三里屯太古里西区、首钢六工汇等地标性消费项目，王府井、CBD、方庄等22个传统商圈和长安商场、甘家口百货等20个传统商场完成升级改造，南城、京西商业越来越繁华，多个热点项目开业运营并带动各自所在商圈消费活力提升。

随着北京的商业布局日渐合理，新兴商圈和新消费地标还在不断崛起，那些曾经一成不变的传统商圈的吸引力越来越低，亟需撕掉“旧标签”才有可能重现往日荣光。

例如崇文门商圈、朝外商圈等核心商圈虽占有区位、政策红利、客群消费能力等先天优势，但部分项目存在经营思维老化、商品同质化、体验业态缺乏、品牌差异化不足等问题。

为此，2022年，《崇文门商圈改造与提升规划方案》发布，以新世界百货、国瑞购物中心等项目为核心的崇文门商圈将瞄准四大目标、落地十八项重点内容，促进商圈转型升级；朝外商圈也加入了城市更新的改造大潮中，全面更新升级区域产业、商业、建筑空间及城市景观。业态融合、文化氛围、体验空间、一店一策等也成为传统商圈改造升级的“关键词”。

接下来，北京将全力推进全市商业消费空间专项规划，打造“国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈”四级商业消费空间结构，推动新一轮高品质商圈改造提升，服务多层次消费需求。

第18届中国商业地产节将于5月在广州举办，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

03、首店经济：引进典型品牌首店180家，大牌吸附魅力不减

据赢商大数据2022年监测，受疫情持续影响，北京购物中心的出租率从第一季度的95.5%掉到了第三季度的92.6%，掉铺现象比较严重，第三季度北京开关店比也跌至低点，不足0.70。

外部环境的不确定性虽影响了品牌拓店节奏，但北京之于首店吸附魅力犹在，且呈现分散化、特色化、主题化等特征。

北京市商务局数据显示，近三年来，北京新增首店2355家，2022年前三季度，共有616家品牌首店落地，2022年底还有众多知名品牌首店、创新店、新业态店集中亮相，首店数量继续稳步上升，稳居国内第一阵营。

按照赢商大数据统计，北京2022年开业180家代表性首店中，有全球首店4家、中国首店37家、华北首店4家、北京首店135家。其中，中国品牌有119家，占比为66%；国际品牌有61家，占比为34%。

从业态来看，零售、餐饮最“能打”，分别占比47%和44%；从项目来看，朝阳大悦城、三里屯太古里、北京SKP、国贸商城、朝阳合生汇、龙湖北京长楹天街等重点项目依然是很多品牌进京首选。

餐饮首店方面，中餐、休闲餐饮热度不减，高端地方特色菜热度延续；休闲餐饮品类涌入茅台、猿辅导、中国铁路、中国邮政、老字号内联升、法国服饰品牌Smiley等跨界的“外来者”，赛道热度不减。

◎邮局咖啡北京首店（图源：现场拍摄）

零售首店方面，韩国高端潮流眼镜品牌Gentle Monster全球最大旗舰店启幕，成为优衣库之后三里屯太古里的“新门面”；

大批户外运动品牌走入消费者的视野，如SOLOX·SNOW51北京首店、NIKE RISE概念店、KOLON SPORT中国首家城市概念店、HOKA ONE ONE华北首家直营品牌形象店、瑞士黑科技运动奢侈品牌X-BIONIC中国首家旗舰店以及北欧专业户外品牌PeakPerformance壁克峰中国首店等。

◎SOLOX·SNOW51（图源：国贸商城服务号）

与此同时，山姆、fudi、麦德龙、盒马X会员店等持续开出新首店，仓储型会员超市在京进入布局快车道。

值得一提的是，人们对文化娱乐消费市场旺盛的需求和对新鲜事物强烈的好奇心，持续推动文体娱业态在创新的过程中愈发多元化。

去年年初，PANTHEON x 范思哲家居全球首家跨界联名夜店在北京银泰中心in01正式开业，亮相朝阳大悦城的未来世代美术馆U2 by UCCA成为北京城市商业综合体中第一座专业美术馆；年末，备受期待的teamLab最大规模的沉浸式美术馆“EPSON teamLab无相艺术空间”在朝阳大悦城顶层开幕，凭借现代化数字科技和梦幻般的场景成为北京又一高颜值“网红”打卡点。

◎图源：teamLabArt公众号

04、2023展望：“城市更新”是北京商业主基调

展望2023，北京商业地产依旧会在波动的供需关系和激烈的市场竞争中，不断自我优化、稳步进化。

按计划，今年北京拟开购物中心23个，高于2022年同期的21个，与上海并列为全国城市开业量第一，体量则为全国第一。包括，2座万象汇、2座万达广场，以及DT51（1月已开业）、京西大悦城、远洋乐堤港、王府井喜悦、THE BOX 朝外｜年轻力中心、西长安中骏世界城等等。

京西大悦城是继西单大悦城和朝阳大悦城后，大悦城控股联合华远地产为北京西部商圈量身定制的北京第三个城市级别商业项目，预计2023年5月亮相。项目以“京西时尚焕新始发站”为核心定位，以“悦京西，悦惊喜，乐生活”为slogan，商业体量11㎡（地上7层，地下2层），品牌店铺数量近300个。

在原昆泰大厦、昆泰商城的基础上，昆泰集团与URF｜盈展·年轻力文化消费集团共同打造了THE BOX 朝外｜年轻力中心，是继上海TX淮海崛起之后，策展型商业又一力作。项目将联手众多战略合作伙伴，在运动、生活方式、音乐娱乐，以及艺术、文化等领域融合共生，为年轻消费者提供更加多元的互动娱乐体验。

由新燕莎金街购物广场升级而来的王府井喜悦购物中心，是北京市国际消费中心城市建设重点项目，定位为国内首个“新国潮购物中心”。建筑面积近8万㎡，包含地上7层、地下2层，其中1至4层以零售为主，5至7层以餐饮业态为主，负1至负2层将打造沉浸式新国潮空间。

◎王府井喜悦外立面效果示意图（图源：王府井喜悦）

总的来看，存量改造依然是2023年北京城市商业的主流，而且在经营理念、业态品牌、消费场景方面都有不少亮点和创新。

配合《北京市城市更新条例》中提出的在基础设施、公共空间、老旧厂房、传统商圈等改造路径上的支持，北京商业市场或将迎来一次全新的整体发展契机，推动国际消费中心城市建设再上新台阶。