仲量联行发布《大湾区绿色楼宇发展调研》研究报告 “四个发现”值得关注

近日，仲量联行华南区研究部发布《大湾区绿色楼宇发展调研-从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考》研究报告，以企业ESG发展路线和员工发展需求的变革为切入点，调研广州、深圳及佛山三地绿色楼宇发展程度，分析大湾区商业地产实践ESG理念和满足企业用户需求的真实情况。

ESG战略下的办公空间生态圈

ESG，即环境（Environmental）、社会（Social）和管治（Governance），是在全球可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。

相较它的起源——企业社会责任（Corporate Social Responsibility），ESG 不仅为企业和投资者提供了三个具体的评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。

通过与企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往研究成果，仲量联行发现，部分头部外资金融、专业服务业及科技企业已开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。

除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。

由仲量联行提供的数据显示，2011 至2021年，广州甲级办公楼总存量从310 万平方米增加到723 万平方米。同一时间段内，深圳甲级办公楼总存量则从 246万平方米大幅攀升至 1,081 万平方米。

未来五年，广深两地甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。

此外，数据也显示，截至 2022 年 3 月，粤港澳大湾区共拥有 849 个 LEED 认证项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。

其中，深圳甲级办公楼市场总存量中获得 LEED认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达 35%，高于广州 7 个百分点。这是主要是由于2017至 2021 年期间，深圳甲级写字楼年均新增供应显著多于广州，达 115 万平方米，且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。

“未来办公”趋势：“后疫情时代”对企业办公模式提出新要求

在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环境是最常见的切入点之一。

“后疫情时代”对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此，仲量联行总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其ESG战略规划的关

办公楼需求驱动力变化 办公楼项目出现新标配

仲量联行报告指出，企业在贯彻ESG理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。

作为企业最基本的组成和宝贵资产，员工愈发重视企业文化和自身价值观的匹配度，同时，他们对于身心健康和自我实现的认知和诉求也愈发强烈。

选择ESG发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象，从某种层面上看即是企业对员工生活理念的认同和响应。这种以人为本的理念将有利于企业留住并赋能员工，相应地，员工也能在企业更好地展现才能和创想。

发展路线的改变，也引发办公楼需求的驱动力的变化——从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等为创造用户良好体验而打造的设施设备与服务成为办公楼项目的新标配。

问卷调查中的“四大发现”

仲量联行通过对大湾区商业地产领域各方参与者的调研，了解了企业用户选址最为关注的20个ESG因素，并结合业界前沿标准设计出一套针对大湾区主要办公楼的ESG体系评价问卷。

基于能源管理表现，仲量联行将所有63个受访项目分为六大类，并通过后续分析发现，建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的方向。

· 发现1：设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配

对于已落成的受访项目，设置能源管理系统以实现对能耗记录和监测的比例仅为 65%，而该比例在在建项目中跃升至 95%，直接反映出节约能源的观念已深入人心。

然而，值得注意的是，迈出落实可持续发展的这一步并非意味着能耗问题就能迎刃而解，超半数的在建受访项目仍然缺乏对耗能异常分析及提出节能措施的能力。

这也意味着，项目需要继续投入，与第三方合作机构共同构建绿色建筑的全生命周期。

· 发现2：在能源管理方面，地区政策差异导致两地受访项目各有侧重

得益于早期出台的能源管理政策，深圳的受访项目在采用高效空调制冷机房和合理运用电力系统峰谷平电价这两方面走在大湾区前列。

自 2008 年起，深圳即为使用蓄冷技术的中央空调系统执行谷期电价，与此同时，政府不断调整峰谷电价政策，扩大峰谷电价差至省内最大值以推动储能商业化。由此可见，政策引导是推进商业地产绿色运营的重要因素。

另一方面，广州多数项目能更好地利用现有的能耗分析系统并通过具体的节能措施取得总能耗的下降。

· 发现3：已落成的总部项目在能源管理上存在较大改善空间

跟以租售为主的办公楼相比，总部项目更多是从实际使用需求出发对建筑进行设计和建造，因此参与国际化绿色建筑认证的积极性不高，通常仅满足我国绿色建筑评价标准中对较低档划分的要求。

加之当时评价体系仍未完善，这类落成年份较早的项目并未设置能源管理系统，而是将节能减排的重点落在一些已经广泛运用的资源回收系统，或生产、运输等主要耗能部门上。

跟国内金融企业或金融总部相比，外资金融企业更加完整贯彻节能环保的理念。无论是自行开发建造还是采取租赁的方式，办公楼的认证等级通常被视为选址的重要或首要标准。

· 发现4：可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目

太阳能光伏板是目前市场上产生可再生能源最经济的手段之一，然而由于层高、屋面面积等限制，这类技术往往应用于零售或物流地产，而非传统办公楼。

虽然如此，不少知名开发商仍通过不断实践，利用电梯电能反馈或采用热回收空调系统从多维度制定节能解决方案。

从成果来看，根据某外资开发商 2020 年的 ESG 报告，部分办公楼已有近 5% 的总建筑能耗来自可再生能源。

此外，这类开发商也开始积极配备太阳能发电系统，以服务更多日常办公场景。例如，通过安装光伏太阳能采光板为灯箱广告和照明提供电源，以及利用太阳能热水板抽湿系统以供用户热水使用。

（社会层面）

​（管治层面）

ESG战略尚未充分普及 企业治理意识有待培育

经过深入分析后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场在落实ESG战略和满足企业用户需求上做出了一定程度的努力。然而，市场距离实现全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。

总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦于个别环保或人文关怀行为，而忽视了自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“‘双碳’愿景下，企业ESG发展路线和办公楼绿色建筑发展是更新迭代和不断互相影响的过程，企业、员工、办公空间、办公楼和社区形成一体化生态圈。办公楼开发商和运营商需以长期发展眼光，平衡成本、运营、企业用户需求三者之间的关系。”

建议：市场激励、政策监管和存量改造 共促办公楼ESG发展

在此次的报告中，仲量联行也对粤港澳大湾区写字楼的ESG发展提出了相关建议。

报告提出，大湾区城市包括广深两地，应尝试推进建筑行业碳排放交易体系建设，以驱动运营商提升综合治理能力。开发商亦需结合环境政策和市场需求变化提前部署，预见企业用户未来需求转向。

开发商与运营商需关注企业用户的人文关怀，并且履行社会责任。无论是对在建或存量办公楼项目，都需以前瞻性的眼光积极投入办公环境的多样性建设，以空间的再利用与改造开辟更多关爱用户的活动场所。

与此同时，仲量联行在报告中指出，“我们鼓励开发商不断探索项目如何为所在社区提供价值，促进社区共同繁荣。”

办公楼项目的发展离不开与企业用户持续地磨合与交流。随着中长期内大量新增供应涌现，办公楼项目应该更好地将绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度、人文关怀等企业用户注重的因素纳入建筑的全生命周期中，并最终实现长远的战略价值。

图片来源：仲量联行