丁长峰接任执董 万科海外的边缘化困局

作者/冯嘉炜

5月23日，万科海外投资控股有限公司发布执行董事变动公告，李凯彦辞去执行董事职务；丁长峰接任，为期3年，主要分管集团的英国及美国业务。

曾一度被视为“王石接班人”的丁长峰，即将掌管曾有望成为“万科境外主要上市平台”的万科海外。

这一纸游离于权力中心之外的人事任命，像极了命运的玩笑。

闲职与实权

与曾供职于波士顿联邦储备银行、加州斯托克顿市重建委员会的哈佛、麻省理工双硕士李凯彦相比，丁长峰的发展经历更加贴近内地，也更贴近地产项目一线。

公开资料显示，丁长峰生于1970年，拥有北京大学世界经济系硕士学位，于1992年加入万科，1995年任《万科周刊》主编，当时25岁的丁长峰以在内部会议上敢言著称。

1996年，丁长峰任东北经营管理本部总经理助理，1997年升任副总经理；1998年任上海万科房地产有限公司副总经理，2000年任总经理。执掌上海万科期间，主导了公司在长三角的积极扩张，曾一度被视为王石的潜在接班人之一。

除了地产项目的操盘经验外，丁长峰还在2015年担任万科商业负责人，并在不久后负责资管平台万丈资本。

在冰雪业务作为地产行业热门那几年，丁长峰负责万科的冰雪事业部，但该部门最终于2020年末宣告撤销，并入酒店及度假事业部，由丁长峰出任这一新部门的首席合伙人和总经理。

曾有市场声音认为，无论是负责冰雪事业部还是酒店及度假事业部，对王石时代的老臣丁长峰而言都属于“闲职”。

与淡出权力中心多年的丁长峰相似，他即将加入的万科海外，在万科体系内也有些闲棋冷子的意味。

作为万科在港交所的首个借壳上市平台，万科海外直到2019年雇员都只有2-6人左右，主要物业发展项目仅有与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。

2019年8月15日，“万科置业（海外）有限公司”更名为“万科海外投资控股有限公司”，同时，李凯彦也从非执行董事调任为执行董事。也正是2019年，万科海外完成收购分别位于香港、英国伦敦以及美国旧金山、纽约的若干物业股权或投资工具。

自2019年下半年起，万科海外开始就母公司万科置业（香港）有限公司订约各方于香港、英国及美国的项目提供资产管理服务，每年按相关项目投资资本总额的1.25%收取服务费。

据财报显示，2021年万科海外收入也只有大约4.61亿港元，不到同年万科总营收人民币4528亿元的千分之一，还同比减少了2.8%。

如何打开边缘化困局，等待着丁长峰的除了权力还有新的挑战。

万科海外能做多大？

2021年财报显示，万科海外收入主要来自出租香港丽晶中心单位及泊车位、出租伦敦投资物业Ryder Court、投资工具利息以及提供资产管理服务。收入减少主要由于投资工具利息收入增加；丽晶中心及Ryder Court产生收入减少；及资产管理服务产生收入减少净额影响。

报告期内，万科海外股东应占盈利约4.24亿港元，同比增长约129%。尽管增幅较大，但这主要由于英国疫情缓和、Ryder Court的公平值增加，及就终止位于美国加州投资物业租赁而向租户收取一次性终止费用，增长的盈利未必具有可持续性。

此外，2021年内，万科海外向万科香港订约各方提供资产管理服务的收入约为22870万港元，同比减少3.6%；资管分部盈利7530万港元，同比减少16.61%。除经营开支增加外，主要原因是万科香港订约各方于相关项目投资资本总额减少。

具体业务上，2021年内，万科海外重续丽晶中心租约，丽晶中心2021年末出租率为96%，与上年持平，但每月平均租金微跌至每平方呎9.5港元，上年同期为9.8港元。

此外，2022年1月28日，万科海外以1.25亿英镑出售伦敦Ryder Court的全部发行股本，业绩不再入账；2022年1月31日斥资8.53亿港元完成收购香港深水埗医局街物业，拟发展为住宅项目。

一方面，Ryder Court2021年在出租率提升至86%（2020年为74%）的情况下，租金收入却下降至4610万港元（2020年为5060万港元），可见单位租金明显下滑，出售事项能为万科海外回笼资金。

另一方面，医局街住宅单位预计要在2024年下半年才能贡献销售收入，从物业组合调整来看或将面临短期的业绩下滑。值得一提的是，虽然丁长峰主要负责英、美业务，但住宅开发正是他的老本行。

自2014年万科企业完成B转H，万科就手握两家香港上市公司平台，对企业整体而言融资成本压力得到舒缓，但对于本就“庶出”的万科海外，战略定位在一定程度上会被弱化。

在万科2018年度业绩会上，时任万科首席运营官兼万科海外董事会主席的张旭就表示：“万科海外能做多大，取决于这个平台的团队做怎么样的努力。”

早在2015年，当时还是万科美国公司总经理的李凯彦介绍,万科美国团队完全本地化，“人员配置精干完整，包括了投融资、财务税务等人才。”而一家子公司的本地化往往意味着较高的独立性，也更需要自力更生。

如今随着李凯彦卸任，一向负责内地业务的丁长峰加入高度本地化的万科海外团队，产生的化学反应有待观察，“万科海外能做多大”的思考仍在继续。