从杭州K11发展时间轴，看杭州高端商业格局之变

新鸿基IFC正式命名的热度还未消散，另一则消息又点燃了杭州人的热情：新世界综合体正式定名为“城市艺术中心”。作为国内唯一一个汇集K11购物艺术中心、瑰丽酒店等新世界旗下五大顶级品牌的综合发展项目，城市艺术中心的到来，将在杭州高端商业的发展史上留下了浓墨重彩的一笔。

图片来源：新世界中国微信公众号

那么杭州K11从诞生到发展的全过程，它的其它高端商业伙伴们在做什么呢？让我们沿着其时间轴，洞悉近年来杭州高端商业格局之变迁。

Part1|拿地：新秀入场，诸雄争霸格局初显

2019年7月30日，新世界中国以98亿元竞得杭州望江新城综合体地块。望江新城位于西湖与钱塘江交汇处，项目总用地面积达11.6万平方米，总建筑面积76万平方米，其中商业部分，即大众熟知的K11购物中心，规模约为10万平方米，远超K11在上海和武汉4、5万平方米的商业面积，展现出新世界对杭州高端商业发展价值与潜力的信心。

2019年，杭州常住人口超过千万，自此迈入特大级城市行列，这一年也无疑是港资地产入杭的重要节点，新世界、嘉里、新鸿基、恒隆四大港资巨头齐聚杭州。

2019年5月17日，嘉里以68亿元竞得城市之心项目所在地块，项目规划总建筑面积约为23万平方米，其中商业部分面积为11.6万平方米。

同年8月7日，新鸿基联合平安集团高调拿下江河汇综合体地块，成交价格为132.6亿元，刷新了当时杭州土拍史上单项目总价最高地块的记录。江河汇项目跨越京杭大运河两岸，由汇东和汇西两地块组成，项目总建筑面积达82.8万平方米。

时间来到9月，恒隆地产在杭州发展的第一个项目，恒隆广场正式开工。项目所在百井坊地块于2018年5月竞得，价格为107亿元。项目总用地面积4.48万平方米总建筑面积约为39万平方米，总投资190亿元。

除了港资地产，内地地产巨头也已瞄准杭州高端商业市场。2019年12月，华润置地宣布杭州中心项目成功驻底。杭州中心项目位于武林商圈，于2017年9月开始动工，由杭州地铁置业和绿城共同开发，华润置地操盘打造。项目总建筑面积约26万平方米，其中商业部分为万象城，体量约6万平方米，涵盖楼层8层。

新秀摩拳擦掌，准备“踢馆”之际，杭州老牌高端商业也没有闲着。

在某种程度上，杭州大厦已经成为杭州高端商场的代名词。2019年是杭州大厦升级为购物城的第10年，也是其新一轮3年调改的开端。杭州大厦以“变”为核心竞争力，完善商品+服务双核驱动。

在商品方面，杭州大厦调整品牌布局，搭建“奢侈品中心”、“时尚潮流中心”、“品质生活中心”三大中心，启动了B座奢侈品升层、C座潮流运动品牌聚集融合、以及家居板块整体搬迁和提升等一系列调整工作。在服务方面，杭州大厦将中央商城打造成为现代城市智能服务和生活体验中心，2019年9月2日，杭州解百集团会员制大数据系统上线。

面对杭州高端商业市场日趋激烈的竞争，解百集团认为，外部环境竞争的加剧是商业成熟化过程中的必经之路。虽然对自身商业发展确实存在一定的冲击作用，但他们更愿意将此作为提升自身商业价值的出发点，不断去审视、复盘。经受各方考验，并有在困境中逆势而上，甚至引领行业的能力，才是衡量优质商业的至高准则。

事实上，杭州大厦确实交上了一份另人满意的答卷。2019年，杭州大厦实现营业额57.88亿元，同比增幅10.92%，稳居杭州单体商场业绩第一。

而同一时期的杭州万象城，正在紧锣密鼓进行改造中。

2019年4月，杭州万象城开启全面改造，改造范围包含已撤离的主力店尚泰百货原址在内，跨越5层楼，面积达3.4万平方米，持续600多天。此次改造，杭州万象城不仅升级了内部建筑结构和设计风格，调整了商业动线，还进行品牌调整和汰换。调改品牌达70家，囊括零售、餐饮等业态，其中包含数家全国首店。

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商业发展向来是不破不立，只有主动求变，才能顺应瞬息万变的市场格局。2019年杭州万象城全年业绩为45亿元，位居杭州第三，仅次于杭州大厦与湖滨银泰in77，在杭州激烈的商业市场争得一席之地。

Part2|动工：各显神通，逆境之中强势反弹

时间来到2020年3月25日，在拿地的8个月后，新世界综合体项目正式开工。杭州新世界计划投资230亿，将项目开发为集商业、办公、住宅及酒店于一体的国际都会综合体。杭州K11将采用下沉式广场设计，涵盖大面积户外开放空间，契合杭州花园城市的特点，计划打造成为园林式的K11。

2020年11月8日，新鸿基江河汇项目动工的消息发布。作为新鸿基在国内单体最大项目，江河汇将在汇西打造开放式街区，汇东则是盒子商业。

与江河汇项目类似，街区+盒子的形式也被运用在嘉里城市之星项目中。5月，由KPF设计的嘉里城市之星概念效果图公布，项目采用梯田叠加退台式设计，延续杭州湖滨嘉里中心的风格，将盒型商业与街区式商业相结合。11月，项目迎来规划公示。

2020年，停业、闭店、破产消息频出，在一片唱衰的商业市场，杭州老牌高端商场却于逆境中强势反弹。

4月17日，杭州大厦会员制运营体系“杭大线上商城”小程序正式上线，试运营首日便完成623笔订单，售出商品749件，新增会员2238名。5月，杭州大厦乘着直播风口，推出“十二金牌主播”活动，募集了15万新会员，与会员客户建立了深度连接。

对于杭州大厦而言，保持头部地位的核心竞争力，在于坚持“高端零售”的定位。在其的调整计划中，杭州大厦进一步聚集高端品牌，在奢侈品板块快速做到全覆盖，同时提升其他各品类品牌高度和整齐度。

2020年2月20日，因疫情而闭店的杭州大厦恢复营业，首日销售额在5小时就突破了1100万元。2020年全年，杭州大厦实现营收80亿元，继续蝉联杭州商场业绩第一。

而当年的杭州商场销售额第二名，则由湖滨银泰in77以65亿元夺得。湖滨银泰in77的A区，同样是杭州重奢品牌聚集地。

2020全年，杭州湖滨银泰in77开展了20多场国际美妆活动，例如兰蔻菁纯花颜悦坊展。此外，湖滨银泰in77与时尚杂志五大刊《嘉人》合作合作嘉人Marie Claire复古影院，彰显高端与时尚。这些营销活动给湖滨银泰in77带来了全年客流量5500万人次的好成绩。

在同一时期，万象城展开了新一轮战略升级，继续深化高端特色品味，打造“高级腕表”特色重阵、高端沙龙护理街区、品质潮流生活方式和国际餐饮酒吧聚集地等4大特色商业，对160余家品牌进行汰换升级。

线下，为拉动销售与客流，杭州万象城打造了数十场营销活动。线上，杭州万象城与支付宝合作，打通了会员系统，开启了线上线下融合购物新体验。​

立足于高端定位，进行品牌战略升级，完善会员服务体系，杭州万象城2020年表现不菲，全年销售超51亿元，同比增长超40%。

Part3|命名：全新封面，高端商业再创新高

时间来到今年4月25日，新世界综合体正式定名为：城市艺术中心，这标志着，集艺术与商业为一体的K11购物中心离杭州更进一步。

新鸿基江河汇项目也于2月正式命名为“杭州国际金融中心（杭州IFC）”。

这不禁让人将记忆拉回2021年。彼时，另一高端商业“扛把子”SKP实现当年摘地，当年动工。2021年5月，北京华联集团旗下杭州瑞诚兴联置业有限公司成功摘地，SKP正式落地钱江世纪城。项目总建筑面积约68.6万平方米，商场总建筑面积超过20万平方米，同年12月，项目正式开工。

北京SKP连续十年蝉联中国店王，被誉为“全中国最会赚钱的商场”。这也让大众对杭州SKP寄予厚望。

而随着3月底各地产企业的年报出炉，可以看出杭州高端商业销售额再创新高。

杭州大厦2021年总业绩突破100亿，成为成为杭州首座踏入百亿俱乐部的购物中心。杭州大厦连续3年的调改期也于2021年12月结束。调改期间，杭州大厦销售额保持稳定增长，B座奢侈品数量由43增加到60个，其中有14家新进浙江首店。

湖滨银泰in77，则继续位列第二，业绩达82亿元，客流量达6200万人次，增幅13%。这与其大规模的品牌调改与营销活动息息相关。

杭州万象城以80亿的销售额紧随其后。2021年，杭州商场销售额TOP3依然是属于高端商业的天下。

Part4|展望：格局重塑，主动求变方能长青

在杭州G20峰会与亚运会的双重推动下，杭州的城市能级跃升到了新的水平。杭州的商业和经济发展蕴藏无限潜力。

公开数据显示，2021年，杭州GDP达18109亿元，位列全国第8，人均消费支出达到44609元，位列全国第三，全体居民人均可支配收入达67709元，接近全国平均水平的两倍。杭州居民有消费能力，也有消费意愿。高端商业体则是杭州人民消费的助推器。

另一方面，囿于疫情，出境旅游人次大幅减少，高端商业消费回流。2021年中国奢侈品消费额增速超过40%，消费额占全球25%。

商业与城市的发展相辅相成。高端商业在杭州的布局与发展，与杭州的城市发展进程是相互赋能的。

沧海桑田，城市蝶变。回溯杭州商业地产发展历程，上世纪红极一时的百货商店已被新兴购物中心取代；从以武林商圈为单一核心，到如今的多商圈发展格局，城市网格化布局日趋严密。杭州的商业格局在时代洪流中不断重塑和升级。

杭州的商业发展已经站在新的历史起点，K11、IFC、恒隆广场等新高端商业的入场，展现出杭州高端商业不可估量的发展潜力，也将赋能杭州城市能级提升，助力杭州实现“立足国内、面向亚洲、辐射全球”的发展目标。

对于新入杭州市场的项目而言，机遇和挑战并存；对于杭州老牌的高端商业而言，更要主动求变，适应市场变化，积极完成品牌汰换和调改升级，在精细化运营中走出一条坚韧稳固之路。