购物中心业态品牌落位怎么做才能实现双赢？

品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。

如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。

在购物中心里，好的业态品牌落位可以发挥1+1>2，甚至倍数型的效益。

业态品牌落位原则

基本主力店满足商业功能定位

1.商业项目的核心商户：主力店先行开拔，发挥定海神针效应。

2.前期采取优先招商策略：提前确定主力店、次主力店的定位及落位。

3.其中，主力店招商可遵循四个步骤：

对项目的所在商圈、市场定位、业态定位做出细致分析，确定所要引进主力店的业态及品牌；

按定位初步确定主力店条件；

召开主力店专题招商推广会；

对目标主力店品牌派专人跟踪；

主力店面积占比和租金收益策划

1.合理把控主力店面积、占比及收益关系：面积不要过大，占比不能过高。

2.在租金收益策略方面，应分为上、中、下三策：

上策：保底租金（有递增比例）+营业抽成两者取高；

中策：低固定租金（首期）+高递增租金（后期）；

下策：纯固定租金（递增微小）或纯营业抽成。

标杆品牌示范效应

1.遵循“标杆品牌落定法”：龙头品牌重要的带动效应

2.采取定向招商策略：擒贼先擒王

奢侈品：LOUIS VUITTON、CHANEL、GUCCI、PARDA轻奢：MICHAEL KORS、MCM、TORY BURCH 、FURLA

快时尚：ZARA、UNIQLO、H&M、GAP

潮牌：supreme、EVISU、COMME des GARONS、Bape餐饮：海底捞、外婆家、哥老官、谭鸭血

常规业态和特色业态合理组合

1.业态组合包含业态选择和业态配比：合理的业态配比，一方面是完善品类结构，更好的满足消费者的需求；另一方面则是决定项目整体的租金收益。

2.各业态尽量丰富、协调发展且要有主次之分：一般商业项目的四大业态占比为：零售业态40-50%、餐饮业态25-30%、生活配套业态15-20%、休闲娱乐业态10-15%。

高收益商户确定收益安全性

可承受高租金的品类：黄金珠宝、钻石镶嵌、钟表眼镜、皮具箱包、化妆品香水、饰品配饰、奶茶水吧及部分小快捷餐饮；

在项目中整体面积占比小但收益占比高：平衡主力店品牌、特殊品牌、低租金品牌的灵丹妙药。

确定各业态标杆品牌

排除不可能品牌

针对不同楼层、不同区域、不同品类，必须坚守从整体到局部，由主到次的品牌落定，同一品类的品牌避免重复出现。

如：引进了滔博没必要再引进耐克、阿迪达斯；有了Apple直营店没必要再引进酷动或美承数码；签了外婆家就不用考虑绿茶或弄堂里。

若同一品类品牌一定要重复出现，那么必须是功能互补，而不是同质化竞争。

一般店铺和特殊店铺预测

对品牌的市场进驻情况、开店面积、租金收益、营业额数据、经营坪效等进行深入研究后做出预测预判；

通过与商家的沟通和摸底来判断出该店铺所在城市对开店的需求，普通品牌店铺与特殊品牌店铺的占比及组合是否合理。

关键铺位模拟落位

在关键的节点商铺落定符合项目定位的龙头品牌，如：落定了LOUIS VUITTON后，PARAD、LOEWE、FENDI、KENZO这类品牌都将有很大的洽谈机会；落定了ZARA，H&M、UNIQLO、MUJI都会有强烈的合作欲望。

关键铺位的龙头品牌落位是持续招商工作成功的法宝。

竞争策略影响标杆品牌取舍

品牌之间的竞争和位置搭配非常复杂，“相互攀比、互相排斥”是很多品牌的家常便饭。

如：LOUIS VUITTON和GUCCI、肯德基和麦当劳、星巴克和COSTA、太平洋咖啡、屈臣氏和万宁，这些品牌都是有你没我、有我没你，一般在项目中很难看到两个在同一区域比邻出现。

购物中心多业态招商策略是一项复杂且科学的工作，掌握科学的决策方法，有助于商业项目的稳场旺场经营。

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