内资vs港资vs资管：万达、新鸿基、领展…“神仙打架”！

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行业与疫情寒冬之下，不同资源禀赋的企业跑出了不同的发展路线。商业地产万花筒般的世界，由此展开。

《2022年购物中心年度发展报告》中，以5家头部商业地产企业——轻资产快跑的万达、高档韧性的新鸿基、批量复制“太古里”的太古地产、“不差钱”的领展、资产组合多元进阶的凯德，细颗粒度、全景式勾勒出了内资房企、港资房企、资管企业的发展现状以及拓展轮廓。

以下为部分内容节选：

01  内资房企研究：行业盈利模式变了，万达命系轻资产

2015年，万达在行业中首提轻资产模式，标志事件是与光大控股旗下光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议。

经三年探索，2018年万达年会上，王健林宣布正式成立商管集团。

而后，万达商业地产股份有限公司更名为万达商管，另立商业地产集团以消化商管集团的地产业务，及重资产开发万达广场。

2019年底，万达商管正式完成房地产业务剥离，万达商管成为纯粹的商业运营管理企业。2020年9月，万达商管正式对外宣布从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

时机的选择，背后是行业盈利模式之变。

房地产行业盈利模式/过去时

目前，万达商管针对不同来源的项目应用了不同的运营模式——第三方项目以租赁运营模式为主，母公司项目均为委托管理模式。截至2021年末，万达商管在管的417个项目中，来自第三方、母公司的项目分别占32%、68%。

不同于目前上市的商管公司，在第三方项目上，万达是行业内的“强势”提供方，享受了二房东般的待遇，又不用支付固定租金，利益分成随行就市，这本身也证明了万达品牌外拓实力。

另经复盘数据发现，万达布局的轻资产项目在体量和布局区域上呈现出明显特征，且背后存在一套选择逻辑：体量集中于5万~20 万㎡，少以小型社区mall、巨型综合体形式呈现；平均1.2个项目/城市，呈现出实验性布局特征。小步试错，及时反馈，灵活调整策略。

按项目业态占比，综合型项目占比最多，餐饮型次之，零售型以及儿童亲子型项目最少。另据赢商大数据监测，与万达关联度超过25%的品牌共57个，关联度超过60%的品牌共6个，分别为屈臣氏、大玩家、肯德基、COCO都可茶饮、Jack&Jones及星巴克。

02  港资房企研究：新鸿基加速，太古“旧改”

* 新鸿基：高档商业韧性显露，内地标杆商场入市提速

1992年，新鸿基成为香港市值最高的地产公司。2021年下半年房地产行业加速调整以来，在内地强劲的消费市场刺激下，新鸿基正加快内地标杆商场入市节奏。

从土储来看，新鸿基发展中物业主要集中在内地。截至2021年12月31日，按所占权益计算，新鸿基在香港的土地储备合约5780万平方尺，同期其在内地的土地储备合共7110万平方尺，其中约5360万平方尺是发展中物业。

具体到项目，多位于商业高线城市，意在打造城市新标杆。

上海One ITC：于2019年12月15日完成软开业，毗邻恒隆广场走高奢风格。强调首店经济，10%品牌为中国或上海首店，逾5成品牌为徐家汇家圈首店。

南京IFC：预计约在2022年中起分阶段开业，多元化的顶级国际品牌和首度进驻南京的商户，品牌组合之高端程度媲美德基广场。

苏州ICC环贸：新鸿基地产苏州项目由三个物业组成，包括住宅湖滨四季、苏州环贸广场及顶级品牌酒店——苏州四季酒店。新鸿基地产将旗下ICC环贸产品系落子于此，填补园区中心板块高端配套的空白。

杭州IFC：将于2024年起分期落成，为全球第四座IFC，位于钱江新城中央商务区，将由优质住宅、写字楼、高端商场、五星级酒店、服务式公寓等地铁上盖全栖业态共同构成，总投资额预计将达300亿元。

布局高线、打造标杆，有助于新鸿基在内地提升品牌影响力，尤其在后疫情时代，能够提升企业资产防御性，巩固自身穿越经济周期的能力。

毕竟，从项目档次来看，新鸿基在内地持有的项目均属于中高端及高档以上的商场，高端购物中心商户销售额复苏快，疫情对其客流影响相比其他档次的商场不大。

* 太古地产：大走“旧改”路，批量复制太古里样本

近年来，从上海前滩太古里开业，北京三里屯西区开业、北区北扩建，到签约管理上海张园太古里（案名未定），西安小雁塔太古里片区拆除工作加速，太古地产明显加快了旧改的节奏。相较过往“自持自建”、“稳扎稳打”之重资产模式，太古地产的新打法有着明显的“轻量型”标签。

太古地产大走“旧改”之路，正在批量复制太古里样本，背后的支撑点在于“太古”这块金字招牌。

太古地产旧改项目的选址法则——偏爱工业区和历史老城区。太古做城市更新，地块选择往往有几点共性：文化历史片区、交通便利性、能产生规模效应。上述提及的几个太古里项目，按原地块或物业用途，主要分为工业区转型和城市旧区改造。

组CP玩旧改，太古地产亦是高能玩家。其中，成都远洋太古里、北京颐堤港，都是太古与远洋合作，股权五五分。

从拿地到开业，均控制在5~6年内。优势互补，二者渐成业界“标杆CP”，而太古也摸索出一套合作方法论。

一方面，选中的合伙人——基本都有政府、央企、国资背景。这是因为，城市更新项目背后有诸多关系链条需要打通，各种资源禀赋配置需求更大。“批量”铺开城更项目，在申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段四大核心环节，复杂程度会倍数放大。

另一方面，合作模式中，太古一般承担着商场“运营者”的角色。在与远洋多次对半股权的合作中，其逐渐形成合作方主导前期开发建设，太古负责设计以及后期招商运营。

03  资管企业研究：领展全球扩张，凯德进阶

* 领展：“不差钱”的资管大佬，全球“买买买”

近些年，领展通过加码内地、拓局澳洲等多项资管举措，完成了在项目收购方面由被动变主动的转身。

2018年，领展公布了一份“2025愿景”计划。在这份计划书中，领展规划了全球商业版图，其中香港占70%-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。

分析可发现，领展收购标的的标准主要为：核心商业区，地段交通条件好；历史出租率居高位，国际品牌租户占比高；资产经营质量较好，上调租金潜力大；租约届满期平均，避免集中换租；高资本化率。

图片来源：领展2022财年中报

目前，领展正在有序步步趋近愿景中的目标。据最新的中报，领展中国内地的物业组合占比16.8%，海外则为3.9%。

图片来源：微信公众号领展房地产

2021年，据领展首席策略总监丘兆祺披露：“领展资金充裕，而且一直维持高信贷评级，负债率仅80%左右，做收购的能力和资源非常充裕。”

据赢商大数据统计，过去5年领展的资产负债率确实维持在20%上下。但由于近两个财年收并购项目的增多，这个比率亦有所增加，直逼25%。

现金流方面，2019年4月1日至2020年3月31日的财政年度，领展的现金流增加至78.77亿港元。这直接受益于发债和出售项目所产生的现金回笼。

领展在资金实力之外，多年来还储备了过硬的项目运营实力，在项目改造升级，形象优化等多个维度表现卓越。

2021年，领展开展了一场高调的更名秀——逐步为内地全资零售物业更名，统一为“领展购物广场”。这也成为了领展在内地商业圈立稳脚跟的明证之一。

往后走，靠着“领展购物广场”这一行走的广告牌，领展的资管大秀，必将继续上演。

* 凯德：资产组合多元进阶，提升创新资产增值

成立16年的凯德中国信托（CapitaLand China Trust，简称CLCT）在2021年交出不错的成绩。

2021年初，CLCT以2.58亿元出售武汉资产包，包含凯德新民众乐园以及江岸区总建面274.13平方米的三套空置房。无关联第三方买家还同意额外支付2亿元，用于支付股东贷款和委托贷款。时隔近9个月后，其耗资16.83亿元，一举拿下包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产，总建面26.53万平方米。

“一进一出”资产腾挪术之下，凯德中国信托（CLCT）交出了一份靓丽成绩单——2021年净物业收入（NPI）为2.504亿新元（合8.69亿元），同比增长85.2%，上市以来年度最高。

资产组合多元进阶，从7座购物中心拓展至11座购物中心、5个产业园区、4个物流中心，资产总建筑面积约190万平方米，覆盖中国12座城市。具体看，2021财年，凯德中国信托旗下11座购物中心平均出租率为96.3%，销售总额同比提升16.1%，客流同比提升9.3%。

凯德中国信托指出：2021年这份抢眼的成绩单背后，一方面是资产组合优化（买进卖出）的结果，另一方面是资产运营增值的体现。

2021年11月,CLCT以16.66亿元收购广州乐峰广场剩余的49％股权，凯德中国信托已持有凯德·乐峰广场全部股权。而早前在2017年11月，其已经以33.6亿元拿下了乐峰广场51%的股权。

广州凯德·乐峰广场 图片来源：集团官网

在CLCT的操盘之下，凯德·乐峰广场至今已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体验亦焕然一新。

在2021年，该商场创下客流同比增长8%、日均最高客流达13万人次的硬核成绩！而其对应的NPI则高达1.37亿元，位列CLCT11个商场的第三位。

通过资产升级改造（AEI）提升物业价值，在凯德中国信托的2021财年也有重要一笔。

2021年，凯德广场·雨花亭围绕“吸引更多年轻消费者”的思路，完成了第一阶段AEI，盘活冷区动线，引入一系列新品牌和新概念。商场重新改造后，新增铺位出租率为100%，月租金收入增长超40%。

另据财报进一步透露，凯德MALL·望京正在进行AEI改造，场内约1.4万㎡空间将进行优化，计划2022年三季度完成，预计改造后租金收益将翻一番。

凯德MALL·望京 图片来源：集团官网

对此，凯德中国信托管理有限公司首席执行官陈子威表示，“我们将继续通过资产升级改造（AEI）从投资组合中获得有机增长，获得持续的价值。”

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