拟出售武汉长江中心，华夏幸福的商业旅程回到起点？

作者：龚丽欣

过去，华夏幸福对南方总部以及新业务曾充满期待。

按照最初的设想，南北双总部不分你我，而吴向东的加盟，会带领华夏幸福南方朝着多元化的方向发展，以对冲风险。

然而，短短几年时间后，新业务一再被摆上交易台面。

7月6日，据市场消息显示，华夏幸福正在出售武汉长江中心项目，目前正与华润置地接洽。

接近华夏幸福的人士向观点新媒体表示，暂未看到相关消息，南方业务方面自主权较大，也有可能在进行（出售），有进一步结论会发布相关公告。

不过，该人士也提到，南方业务资产包肯定是要处理的。

实际上，在华夏幸福债务重组逐渐深入的当下，出售商业综合体无疑是最优解，毕竟是回笼资金的最快方式。

出售

“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一，这是我们的目标。”

2019年那场业绩发布会，吴向东作为华夏幸福南方总部“代言人”首次亮相。

会上，管理层也明确，华夏幸福商业地产及相关业务从无到有，计划布局北上广深等8大核心城市，并立足以轻资产开拓商业地产及相关业务。

那一年，华夏幸福与吴向东踌躇满志。

自此以后，南方总部多元业务开始迎来“大跃进”，巅峰时期拥有6个商办综合体，此外还有11个城市更新项目处于前期服务阶段，以及1个代建项目。

但是，故事很快回到了最初的起点。

城市更新业务打包出售、广州白鹅潭地块遭政府收回……近日，华夏幸福仅剩的一个百亿超高层项目——武汉长江中心也被放上了交易桌。

7月6日，据市场消息显示，华夏幸福正在出售武汉长江中心项目，目前正与华润置地接洽。

资料显示，武汉长江中心项目由华夏幸福于2019年9月摘得，拿地总价116.25亿元，成功跻身武汉百亿级“地王”。

不仅如此，按照当时的规划，这宗地块需要引入1家关联的银保监会批准经营的全国性保险公司分支机构入驻，该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强，且所属集团已取得由“一行两会”所颁发的全部金融许可证。

百亿地王、严苛条件，加之这是吴向东加盟华夏幸福以后亲自操刀的第一个项目，武汉长江中心自拿地之初便自带光环。

六个月后，华夏幸福宣布项目动工，按照当时市场流传出的规划图，武汉长江中心项目总建筑面积163万平方米，拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等，计划总投资300亿元。

不过，2020年末，华夏幸福遭遇第二次债务兑付危机，受此影响，公司进入“卖卖卖”的阶段。

此前，华夏幸福接连出让南京江宁孔雀城上元府项目、北京丰台科技园49%股权……不仅如此，商办、城市更新业务作为沉淀大量资金的长周期项目，也被华夏幸福列入处置名单当中。

去年6月，华夏幸福将11个城市更新项目打包出售给鹏瑞地产，而广州白鹅潭项目因地价逾期未缴清，土地被政府收回；随后更有消息称，这一项目被中国平安接手。

数据来源：企业财报、公开报道、观点指数整理

本次主角武汉长江中心，更是多次传出易主的消息。

今年2月初，坊间传闻称，新鸿基或九龙仓将入局这一项目，如今市场消息则显示，接盘方或为华润置地。

接近华夏幸福的人士向观点新媒体表示，暂未看到相关消息，南方业务方面自主权较大，也有可能在进行（出售），有进一步结论会发布相关公告。

不过，该人士也提到，南方业务的资产包肯定是要处理的。

事实上，在“钱紧”的日子里，变卖资产或许是企业最快回血的方式。此前，王文学亦多次提到，华夏幸福将通过加快资产处置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

目前来看，华夏幸福债务化解工作已初见成效。

数据显示，截至2022年6月30日，华夏幸福已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，剩余未偿还债务461亿元。

转型

对王文学而言，数年前引入平安或许是为挣得一个“重生”机会，但回头看，平安的加盟与商办业务的拓展，或许正是华夏幸福二次危机的重要导火索。

华夏幸福的商业旅程，要从2019年说起。

那个时期，环京多地颁布严格限购、限贷政策，不仅对楼市造成断崖式影响，更对重仓环京的华夏幸福带来致命一击，迎来了流动性危机。

那一场危机因“白衣骑士”平安入局得以改善，同一时期，吴向东作为平安系成员正式加盟。

平安与吴向东加盟后，华夏幸福首次将公司两大业务板块划分为“产业新城及相关业务”和“商业办公及相关业务”。然而，过去二十多年历程当中，华夏幸福对自身的定位始终是“产业新城运营商”。

对华夏幸福而言，2019年是新业务从0到1的一年。

彼时，按照王文学的设想，南北双总部不分你我，而吴向东的加盟，会带领华夏幸福朝着多元化的方向发展，以对冲风险。

基于这一设想，华夏幸福接连将重金砸向南方总部与新业务。

数据显示，2016年、2017年、2018年，华夏幸福拿地金额分别为140亿元、299.5亿元、102.47亿元，拿地面积为453.09万平方米、560.36万平方米、257.92万平方米。

转折发生在2019年，同年，华夏幸福大幅增加了拿地额度，且新增项目不断向商业倾斜。财报显示，这一年拿地金额大幅增长至311.05亿元，拿地面积421.28万平方米，截至年末持有待开发的规划计容面积是1058万平方米。

2020年，华夏幸福延续了此前拿地力度；同年5月9日，该公司董事会审议通过一项预案，批准公司及下属公司在5-6月期间进行土地投资的额度不超过220亿元。

5-6月，华夏幸福共分3次披露拿地情况，累计新增22宗地，合计成交金额120.53亿元；商业地产及相关业务占12宗，成交金额占112.66亿元，而且南方总部是绝对拿地主力。

从全年数据来看，该公司2020年土地支出达到417.92亿元，属于商业地产的金额在半数以上。

数据来源：企业财报、观点指数整理

实际上，商办综合体以及城市更新业务均需沉淀大量资金，而华夏幸福的产业新城业务同样也是前期投入大、回流周期长的业务；也就是说，快速扩张新业务非但没能对冲企业面临的风险，反而成为另一个“定时炸弹”。

也因此，不少市场人士认为，华夏幸福引入平安、布局商办，无异于“饮鸩止渴”。

2020年末，在宏观调控趋严之下，华夏幸福迎来第二次危机，商办业务也就此成为首要的“弃子”。有分析人士认为，对出险企业来说，融资关口一再收紧，出售资产也是无奈之举。

不过，也有分析提到，华夏幸福此次转手武汉长江中心，或与战略转型有关。

就在昨日，华夏幸福宣布全面转型成为产业新城服务商，将在2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。

该公司明确，在新战略的指引下，产城开发业务将“轻重结合”，招商与园区服务将全面向轻资产转型，住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。