汉博商业王伟：商管运营服务行业需要有能力者洗牌

地产公司分拆旗下物管、商管公司上市，无疑是近年来的热门趋势。

宝龙商业、华润万象生活、星盛商管、中骏商管等相继以“商管”之名迈入资本市场，珠海万达商管招股书失效光速重新递交，有序推进中……

新一轮热潮的背后，折射出资本市场对于整个商管行业的极大关注。

对此，汉博商业管理集团股份有限公司（下称“汉博商业”）总裁王伟表示，大量的资本、资源进入后，对于商管行业整合将起到积极的推动作用。

“这些分拆上市的物管、商管公司背靠地产集团，在利润与规模方面有着极大的优势，但在输出管理服务时，与业主的竞争关系转变成了服务关系，光靠经验显然是不可行的，行业需要具备整合能力的公司进行洗牌。”

实际上，如今的第三方商管公司、房地产开发公司、专业市场现均将“通过轻资产输出服务获取服务费用的收益”作为重要战略，开启同一赛道的比拼。

这一期间，第三方商管公司将依靠何种优势，与房地产开发公司、专业市场进行较量？汉博商业又将如何利用自身优势，促进行业的洗牌呢？通过与王伟对话，赢商网寻找到了一些答案。

城市更新，为商管服务带来新机遇

商业地产进入存量时代已是不争的事实，与之对应的城市更新，同样备受行业关注。

2021年6月，全国规模最大的城市更新基金在上海正式成立，总规模约800亿，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，引发市场热议。

在王伟看来，城市更新与旧城改造最大的区别，莫过于其主要作用在于完善城市功能、优化产业结构，而生活消费类商业既是城市不可或缺的功能，又是产业的一部分，在城市更新过程中占据重要位置。如此一来，利用自身优势，带动整个城市的商业繁荣，成为商管企业共同努力的方向。

（上海漫乐城（开业时间:2021-11、已签约47个品牌）改造前后对比）

“以商业的理念判断一个城市的规划，应该是发展趋势。如果说城市更新是一场戏，政府是导演，商管公司既是编剧的一部分，同时是主演，决定这部戏的优劣和收视率。”

不可置否的是，商业同质化仍是众多城市的普遍现象，作为商业项目的策划者和运营者之一，想要脱颖而出并非易事。尤其是城市更新大潮下，其落脚点不能仅限于某一个项目，而应该站在城市的高度去思考。

“这就要求商管服务公司对于区域有深入了解。同时，也会为商管服务公司带来机会点。未来的行业里，不会是一家独大，而是形成分级，有高端商业公司专注于创意设计；有专业公司对创意设计进行推导，并以此策划如何实行；还有一部分则是执行层面，负责创意落地和后期运营”，王伟补充道。

值得一提的是，汉博商业是行业里唯一一个从前期的定位、研究、咨询到后期招商、运营及资产评估全涉及的商业地产全链条服务商，在商管服务行业无疑占据极大优势。

全链条服务下，汉博商业定制化输出管理

商管公司拆分上市，明显加速了产业链成熟。另一方面，商业轻资产加速明显，逐渐形成红海。

不只是开发商企业，许多第三方商管公司也加入其中，与之“抢食”。

众所周知，第三方商管公司本身便是服务于开发公司的经营单位，有着多年运营服务经验。相较于房地产开发商公司在资本运作和资产管理上的优势，第三方商管公司在经验系统化、管理标准化方面具有较强的竞争力。

王伟认为，目前的商业管理市场第三方渗透率不高，大多数物业仍由业主操作。随着开发市场扩大，那些跟随着开发企业从一级城市走到低级城市的服务公司，将迎来巨大的机遇，加上整个存量市场规模比较大，专业化分工将更为明显。

作为一家从咨询机构转型的全产业链服务商，汉博商业专注商业空间创新运营与管理，从策划咨询到运营管理，可为城市综合体、购物中心、社区商业、街区商业、文旅项目、城市更新、产业商业等各类项目的商业空间提供全产业链全生命周期系统运营解决方案。自2008年布局运营领域，南至广州、北至哈尔滨、东至上海、西至成都，汉博商业已积累三百个项目的运营经验。

基于众多全链条服务经验，考虑到项目体量、位置、业态设置以及消费人群等综合因素，汉博商业创建了“之心城”、“漫乐城”、“美里天地”三大都市商业自有品牌产品线，可对新建、在建以及已建物业，提供定制化输出管理模式。

其中，合肥之心城购物中心，2021年全年业绩超19亿元，客流超1800万人次；“漫乐城”产品线首店2018年于合肥开业后，则相继进驻上海、福建厦门、四川成都、江西南昌等城市，为当地打造一站式全功能购物中心。

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（合肥之心城）

王伟告诉赢商网，汉博商业在选择服务项目时，首先考虑的是站在业主角度考虑其投入产出比。如2021年开业的上海漫乐城，原本为沃尔玛，经调整为社区型购物中心，便体现了这一点。

比起规模化，更注重精细化管理

“按照产品的气质定位，我们制定了三条产品线名称”，问及自有品牌产品线的划分，王伟如是回应道。

据了解，汉博商业的产品线中，“之心城”定位青春时尚的购物中心，打造城市中心年轻时尚人群聚集地与都市潮流生活能量场；“漫乐城”定位社区生活型购物中心，打造都市新青年家庭漫享快乐之城；“美里天地”侧重于社区里的生活服务，打造便捷邻里与品质商务的多功能迷你商业体。根据规划，漫乐城的发展速度将会加速，更具规模效应。

（南昌漫乐城）

（厦门中心·漫乐城）

截至2021年12月31日，累计管理面积超1000万㎡，累计管理项目超60个，累计服务城市超180座，累计服务商业项目超300个，累计服务面积超3600万㎡，国内开发商TOP100中超80%与汉博商业合作，拥有超过12000家品牌资源（含孵化品牌超50家），服务网络涵盖北京、上海、成都、重庆、合肥、杭州、昆明、武汉、哈尔滨、贵阳、宁波等国内重点城市。

进入2022年，汉博商业将重点放在了招商和托管运营板块上，将储备更多项目管理。为此，汉博商业于2020年开始在全国建立了多个城市公司，未来还将在业务上划分风险等级，比如某些城市的项目全委托管理、某些城市则选择性地做顾问，或只做前段招商和运营。

汉博商业大规模接触项目、承接项目，并非一味扩张。反之，汉博商业从2016年后一直有意控制速度。这是因为汉博商业对于项目一直主张精细化管理，且不断探索商管模式，采取更为多样灵活的合作模式。

“比起规模，我们更希望大家一提到汉博商业，想到的是‘值得信赖’、‘可以托付’，毕竟我们做的是托管服务，合作伙伴的信赖与托付最重要。”