疫情这三年，成都商业的“进”与“退”

2019年底在Gomall的年度“前瞻”报告发布会上第一次详实地向市场公布2020年成都将新增商业36座。随着新冠的爆发，2020年2月底，超半数新增商业确认延期开业，最终实际开出19座商业，彼时成都商业面临前所未有的“黑天鹅”事件。

2021年，成都新增商业又保持了井喷态势，实际开出32座；2022年统计新增27座商业，且新增商业体量超半数集中于高新区和天府新区，“一路向南”的发展趋势愈发明显。

回顾疫情三年间成都的商业发展之路——

A面是持续性外扩的城市商业格局和垂直细分主题下创新商业的崛起，而难以忽视的B面则是，在这波消费更迭浪潮中大量转型失败而消失的商业。

传统商业的闭店转型带来的必然是全新的商业活力注入，尽管途中遭遇疫情，但成都近年来的商贸成果仍然十分显著——

2020至2021年底，成都共引进首店1200多家；

截至今年7月，2020年以来成都新增商业达78座、咖啡店突破6000余家......

今年下半年，成都商业市场将迎来成都SKP、招商大魔方等重点项目的开业，在这两大商业的陆续亮相下，全国首个最快落地成形的国际性商圈——交子公园商圈，即将宣告形成。交子公园商圈建设的三年，也正是传统认知疫情阻碍发展的三年，成都用三年时间，从规划到呈现，高质量、快速度地交出了世界级商圈的答卷，这为全国的地方政府实施“政府主导、市场主体、多元参与”提供了消费振兴的样本。

■在建中的交子公园商圈

另据不完全统计，自2020年以来，成都闭店的大型商超共13座，其中以百货为主的商业体居多，尤以红照壁、盐市口、天府广场等过去传统核心商圈为主。百货黯然离场、旧商业中心退市转型，是这三年间成都商业发展革新的阵痛，变化之后，展现出的是成都商业强韧的进阶力量。

回望这三年间的闭店项目，除了惋惜之外，我们更应该从中看到成都商业发展趋势及商圈格局的悄然变化。

编辑部选择了5座2020年后闭店商超中最具代表性的大型商业进行分析，希望能从中探寻一些关于成都商业发展的趋势变化：

闭店时间：2020年3月2日

所属商圈：五大花园商圈

■千盛百货晋阳店实拍图

千盛百货是大商集团旗下整体定位于中高档的连锁百货品牌之一。千盛百货晋阳店位于武侯区晋阳路，总建筑面积约6.2万平方米，于2007年12月初正式营业。千盛百货晋阳店同时也是大商集团进入西部的首家商场。目前，千盛百货仅剩簇桥店处于正常营业状态，千盛百货晋阳店也是疫情以来成都第一家正式宣布闭店的商场。

后续，千盛百货退出物业后，其物权方世豪集团启动了“旧改更新”，计划打造“世豪LAB”，将实验室的概念引入购物中心，打造城西商业实验室。

■世豪LAB效果图

千盛百货晋阳店闭店后，Gomall就曾向市场提出了“必须重新审视当下租赁关系稳定性”的警示。在经历了市场的缓慢回温后，此类矛盾看似已经化解，但偶尔出现的品牌联合要求减租的呼声依然在警醒着大家，非常时期下租赁双方如何保持良好沟通，或许激活自身经营能力才是关键。

闭店时间：2020年3月30日

所属商圈：红照壁

2005年，上普·财富中心一举签下家乐福和华纳影院，同时吸引两家世界500强企业入驻，2007年项目正式开业，彼时被媒体称为成都市首座城市综合体。2020年3月30日，上普·财富中心宣布闭店改造。

■上普·财富中心实拍图

经过三年的改造升级，今年下半年，上普·财富中心将正式焕新升级为“COSMO成都”重新亮相。项目定位为“青年磁场”聚焦于说唱、滑板、复古、户外等年轻潮流生活业态，打造圈层化特征显著的精致购物中心，将成为红照壁商圈的全新潮流名片。

■COSMO成都实拍图

COSMO成都为红照壁商圈带来全新巨型项目及品牌围挡，再次刷新城市界面。成都作为一座“消费发达”的城市，对于新的消费模式和消费场景有着天然的趋向性。COSMO成都的升级，可以说是一次顺应消费者观念转变的一次转型。同时，大量成都本土品牌的引入，也展现了成都老牌商业的魄力与能力。

但需要注意的是，COSMO成都的改造模式并非适用于所有的商业项目。就区位而言，红照壁商圈虽然曾经的风光不再，但其仍处于城市核心位置，紧邻春熙商圈与天府广场商圈，仍有足够的客流支撑；并且，随着附近天府红项目落地、仁恒置地改造即将完成，在多项目的加持之下，该区域将不断获得持续的注意力，这或许也是业主愿意对COSMO成都进行长达多年的改造升级的原因。

但对于新兴商业项目而言，在项目自身长期沉淀以及企业核心领导层发展强决心的前提下，这样大动作的商业革新才值得有效推动，COSMO成都的定位及尝试并不适用于大范围复制 。

此外，在大环境趋势下，许多主理人品牌对于拓店与否将会有更多的考量。加之独立品牌大多具有非常鲜明的品牌个性，多家独立品牌店如何共融且不突兀，潮流理念与在地文化如何共通，这些对于项目来说都是需要考量的。毕竟COSMO目前呈现的效果，其中也不乏其13年经营过程中，对成都本土文化与市场发展的心得沉淀。

闭店时间：2021年1月1日

所属商圈：盐市口

茂业百货的前身为成都人民商场，始建于1953年，作为盐市口商圈第一批老牌商场与百货大楼隔街相望，形成了当时成都的“核心商圈”。2005年6月，深圳茂业入主人民商场，2008年，人民商场正式更名为茂业百货。2021年，茂业百货大楼拆除。

■茂业百货实拍图

茂业百货拆除后，茂业集团将如何规划该地块？

据了解，茂业集团将规划总建筑面积达60万㎡的商业综合体——“天府壹号”，该项目规划将从茂业天地北区到茂业仁和春天、再到锦城艺术宫，打造覆盖盐市口至天府广场的中心商业综合体。

■天府壹号效果图

茂业集团的这一次更新可以称得上是一次大刀阔斧的变革，对于盐市口商圈以及天府广场商圈亦是变革突破的机会。近些年来，随着IFS、太古里两大项目的建成与发展，天府广场商圈一直都处于直面春熙商圈压力的位置。因此，天府广场商圈亟需一个更加大胆、大型、出众的商业项目打破现在的僵局。茂业的这一次更新，或许便是一次机会。

同时需要正视的是，随着成都商业市场的缓慢复苏，更多更新的商业项目正在不断涌现，而茂业百货自21年初完成地面建筑拆除后，基于文勘等多重因素，项目进展偏慢，未来“天府壹号”能否成为天府新区焕新的领军者，仍具备相当的不可预见性，这也给天府广场商圈的涅槃重生蒙上了不确定性。

■拆除前的茂业百货实拍图

闭店时间：2022年3月20日

所属商圈：盐市口

新世界百货成都店位于盐市口商圈，衔接起天府广场与春熙路两大商业核心，开业于2006年12月，是最早一批进入成都的港资百货企业。开业之初便以其“年轻时尚”的定位成为当时成都消费者的时髦购物地之一。

今年2月17日晚8点半，新世界百货成都店通过其官方公众号发布顾客告知书，官宣将于3月20日正式闭店结业，并于即日开启清仓。

■新世界百货实拍图

新世界百货的闭店，引发了成都消费者的一阵怀念。值得注意的是，新世界百货在紧抓市场需求，不断更新品牌方面一直保持着紧迫感，甚至在2018年，新世界百货还汰换了多达140家品牌进行升级，因此，在商品力方面，新世界百货成都店一直保持着其一贯的品质感。但即便如此，实力强劲的它也抵挡不住商业转型、核心商圈东移的时代洪流。

■新世界百货内部实拍图

从新世界百货成都店的自救中我们也不难发现，对于老牌商圈而言，除了对商品力的不断提升、对自身硬件的不断更新，更重要的也许是如何打造差异化运营，直至被人记住。以盐市口商圈为例，盐市口商圈如若想再次焕发生机，势必离不开将老牌商圈文化底蕴与城市更新进程共融打造，以区别于其他商圈带来不同气质，也许重塑与春熙路商圈的互补关系，营造自身独有的商业氛围才是破题之道。

令市场意外的是，甚为低调的本土房企“德商”已接手原新世界百货旧址，颇具实力的德商在成都修建了多个知名楼盘，并涉足了众创空间、养老、长租公寓、新能源等多个赛道。

目前尚未清晰德商将如何重构中环商业，但在面临COSMO、仁恒置地的强力调改下，传统的定位思路以及青年潮流的路线似乎已被压缩，但编辑部认为，如若转向“产商商业”，基于更广泛的基础消费需求，展开对"生活性服务商业业态"的研究落地，未来会有相当大的发展空间。毕竟临近的以"海鲜"为核心的青石桥市场目前的经营状态是非常可观。

■闭店前的新世界百货实拍图

成都伊势丹百货春熙店位于成都市大科甲巷8号“利都广场”，于2007年入驻，总营业面积3万㎡。6月27日下午五点，成都伊势丹百货致供应厂商函释出，文件表明，成都伊势丹百货春熙店因业主方出售问题将于2022年12月31日闭店，而开业仅4年的高新店则由于各种原因导致门店处于持续亏损状态也将一并关闭。

■伊势丹百货实拍图

随着被称为“亚洲最具时尚号召力百货”之称的伊势丹百货的退出，传统百货的整改转型显得迫在眉睫。近年来，场景体验对消费者的吸引逐渐加深，消费者早已不再将满足物质、生活需求作为消费目的，他们对于精神文化、个性认同的需求在消费目的中显得更为突出。

伊势丹撤店后，该物业仍有两大看点——

一、由谁接手？对于这一物业将花落谁家，市场对于这一物业的归属都十分在意。毕竟伊势丹的位置可以称得上是直面IFS与远洋太古里的第一商业口岸。现阶段暂无确认谁将最终竞争获取，但从预先获知的一个业主预期报价来看，对于要接盘的公司而言，关键在于对春熙商圈的未来价值评估。在当下的市场环境看，确是一个容易折价获取的时机。

二、改造方向？无论下一个接棒人是谁，如何呈现差异化的运营手段是一个核心看点。强体验、强特色、标签化，更多设计师品牌、年轻运动空间及特色餐饮？从理论上表述容易，但营造出自身独有的商业氛围确具挑战性。

某种程度上讲，伊势丹未来的调改是整个春熙路商圈最具挑战的项目。其地理位置对于太古商圈及传统春熙路商圈的衔接及引流有着"牵一发而动全身"的战略意义。

■伊势丹百货实拍图

三年间，传统百货或转型或退出市场，传统核心商圈也正处于全面探索革新的道路之中，尽管诸多项目的退出令许多消费者依依不舍，但商业中心的汰换与转型却在所难免。

这三年中，闭店的大多为如新世界、千盛、天虹等百货，另外，也有部分商业的闭店并非退出成都市场而是进行升级转型；事实上，闭店的反向实质是商业发展的转型和赛道的细分，过去粗放式的以满足生活需求为导向的消费已经逐渐淡出了市场，更多的是聚焦精细化的、个性化的精神性消费。因此，传统百货商业的退出与场景体验为主的购物中心的加入既是城市更新的必然过程，也是顺应消费者消费心理转变的必然趋势。

老旧商业闭店，其原有物业的发展方向都有什么共性？

从COSMO成都和千盛百货晋阳店来看，部分业主方会选择继续自持并对项目进行升级改造，打造全新的购物中心或商业街区形态；而随着近两年轻资产运营的兴起，也有许多项目选择与第三方商管公司合作打造轻资产项目，此前大悦城携手华侨城在“国宾板块”打造的金牛大悦城便是最好的例子；除此之外，项目闭店后交由政府接盘、并由有充足实操及跨界思维的第三方运营也是主要发展方向之一。

无论是选择哪种发展方向，需要明确的是，过去的招商主导思维将发生变化，更关键的市场竞争力将变现在"策划招商"及"运营招商"上。

每一次的焕新升级都是对所在区域商业市场的一次重新激活，能够有效地提升周边人群的职、住、购的平衡，甚至为周边区域市场提振信心，带动房屋交易市场发展。

综上所述可以发现，成都消费者的消费需求正随着其精神文化需求的提高而发生转变，但同时，受疫情影响，社区商业在近两年也开始不断崛起...因此，编辑部认为未来成都商业将朝着：多中心、多形态、标签化的方向发展。

城市的“外扩新建”为成都带来第二个“城市主中心”——交子商圈，SKP、招商大魔方、复星国际金融中心等的入驻，为成都破除“一个核心”的商圈定势，推动城市资源优化配置提供了契机，也为成都未来商业多中心发展灌注了更多信心。

作为西部地区的旅游中心城市，成都商业向南还辐射至云贵藏等地区，向北至西安、兰州等地区的消费客群。因此，成都商业的打造正在向极具虹吸效应的“国际化中心城市”方向发展，其目前较为典型的代表便是成都IFS与成都远洋太古里两大核心商业。

另一方面，个性化、新场景、新模式也成为了近年来众多新增商业打造的方向之一，于是有了今天看到的REGULAR·源野、港汇天地、高新创合中心等极具特色的商业空间。

与此同时，伴随着疫情管控常态化的趋势，社区商业也正处于崛起之中：无论是2020年创下4.6亿元优秀业绩的卓锦曼购，还是主打“小而美”的廊里艺术生活街区，以及近期备受关注的兴城人居R29社区生活空间，其无不展现着成都商业在社区商业上的创新进取。

三年间，虽有部分商业退出成都市场，但我们从COSMO成都和茂业百货等传统商业的积极升级转型、公园城市之下的公园商业创新浪潮、众多国际高化及奢侈品牌在成都积极拓店等趋势来看，其无疑在向市场传递出更多信心。尽管疫情的反复带来了诸多的不确定因素，但随着政府防疫管控能力的不断提升、成渝经济圈打造与成都十四五规划的不断推进；商业从业者们紧跟市场变化、主动担起市场责任，以及本土消费回流的趋势之下，成都商业市场缓慢回温已是必然。

下面是GOMALL编辑部统计的，2008年-2019年，这11年间闭店的商超清单，仅供市场参考。大浪淘沙之下，总会有“人”退出历史舞台，但在不断地转变革新之下，我们亦希望市场能早日完全恢复到过往的勃勃生机。

随着经济的缓慢复苏，在未来，市场也将对商业运营者们提出更高的要求，向精细化运营、精准化服务、多品牌协同的方向发展。新商业层出不穷，处于城市更新进程中的旧改商业也要继续发力，希望在未来，旧改项目的业主们能够发挥出自身沉淀，俱进革新，呈现出更加优质的更新项目，同时也希望政府能够招引到更多有实力的商业运营商来进行城市更新，重新焕发老旧片区活力。

在新旧并行的背景之下，编辑部对于成都商业未来的发展仍抱有坚定的信心。