九龙仓集团2022半年报：内地投资物业首次倒退，发展物业拖累业绩

8月10日，九龙仓集团发布2022年中期业绩，财报开篇点明了上半年压力不小。香港和内地业务皆受新冠疫情严重影响而放缓，发展物业在销售、入账及减值拨备方面首当其冲，投资物业录得近年首次倒退，物流却有正面表现……

期内，集团实现收入为82.09亿港元，同比减少33%，营业盈利较去年同期的 43.01 亿港元减少19%至34.79亿港元，基础净盈利4.28亿港元，公司股东应占溢利5700万港元，同比减少94.51%。

其中，投资物业收入减少5%至25.95亿港元，主要因为商场租金收入下降，中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，收入减4%至港币25.61亿元，营业盈利则为港币17.75亿元，保持稳定。九龙仓坦言，上半年中国内地和香港皆被新冠疫情爆发的阴霾所笼罩，疫情及其导致的长时间封控给集团业务造成极大困难。

内地投资物业收入倒退，长沙成都项目出租率稳定

上半年，九龙仓集团来自内地投资物业组合收入减少4%，新冠防控及经济不景气导致集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，上海实施封控两个月，其它城市亦在上半年不同时间直接或间接受到影响。目前，九龙仓集团在内地拥有11个投资物业，总楼面面积179.4万平方米，均为成熟物业，最晚落成的是2018年投用的长沙国金中心。

即使受疫情影响，成都国际金融中心和长沙国际金融中心，依然表现不俗，据九龙仓集团财报，成都国际金融中心和长沙国金中心的商场在六月末的出租率分别稳企于94%及98%。

作为九龙仓集团最具代表性的项目，稳住成都IFS（开业时间:2014-01-14、已签约311个品牌）和长沙IFS基本就等于稳住了投资物业的基本盘，2022年上半年，九龙仓集团内地营业盈利为港币17.75亿元，保持稳定。毕竟在2021年，成都IFS销售额达100亿元，同比增20%，长沙IFS销售额接近90亿元，增长26%。

成都IFS总建面76万平方米，其中商业部分21万平方米，其在刚开业就有众多国际品牌随之一起进入成都，在全球热门奢侈品牌中，有38个品牌入驻成都IFS，例如 CHANEL、Dior、Fendi、LV、Prada。2020年，购物中心曾经出现较大的品牌升级调整，新引入的品牌超120家，其中全国、地区或本地首店超70家，如全国首店上上瓷，西南首店包括Canada Goose、Mackage、MSGM……

年初至今，成都IFS品牌调整并不多，新开业20家门店，包括全国首家Sevenbus CityHub概念店，西南首店La Millou、Van Cleef&Arpels，成都首店chuu。

长沙IFS是九龙仓集团另一大体量商业项目，总建筑面积为100万平米，购物中心部分24.6万平米。该项目2018年开业，有超50家国际一线品牌旗舰店、约400家品牌商家汇聚于此，约120家首次进驻湖南，75家为华中首店品牌，包括人气颇高的Apple， Balenciaga、Bvlgari、Dior、Hermès、Saint Laurent Paris、Tiffany和Valentino等一众高端品牌。

今年上半年，长沙IFS调整也不多，一季度引入全国首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、区域首店alexanderwang、黑牛的店。

除了长沙和成都大体量项目，重庆国金中心体量较大，其商场部分面积11万方，共有170间商铺，有超30个品牌为独家或首次进驻重庆。在上海，九龙仓集团拥有大上海时代广场和上海会德丰国际广场两个项目，主体均为办公楼，因商业体量不大，疫情期间封闭，对公司整体影响有限。

另据九龙仓集团财报透露，写字楼的出租率和租金容易受到供应严重过剩影响，长沙和成都两项目出租率分别录得仅80%及69%。

香港物业收入减少75%，发展物业收入降60%

按业务分，九龙仓集团上半年发展物业收入减少60%至26.74亿港元，营业盈利减少 66%至4.82亿港元，因为项目落成量减少。酒店收入减少 36%至1.67亿港元，并取得营业亏损港币4700万元。物流收入增加13%至15.42亿港元，营业盈利增加 41%至3.96亿港元，主要因为现代货箱码头有限公司的加时存仓收入增加。投资营业盈利增加 17%至9.01亿港元，主要是投资组合的股息收入增加所致。

按区域分，九龙仓集团香港收入21.17亿港元，营业盈利12.03亿港元，中国内地收入60.31亿港元，营业盈利22.22亿港元。

据九龙仓集团的官网，2022年，集团在香港有3个物业项目在出售，3个物业项目在出租，租赁项目分别为11 Plantation Road、Chelsea Court、Strawberry Hill，上半年，其香港物业收入减少75%至港币6.03元，营业盈利减少40%至港币4.12亿元。发展物业的成交量及所涉及金额较前一年锐减，仅录得一宗新销售，涉及Mount Nicholson一个高层单位。

显而易见的是，发展物业拖累了公司整体收入水平，住宅市场转冷趋势不利于发展商。此外，疫情突然爆发大大拖慢了销售活动，影响了施工，在苏州、上海和北京等城市情况尤其严重。九龙仓集团表示，对于高杠杆的发展商而言，市场流动性不足放大了资金压力，而这反过来又削弱了需求心理，形成恶性循环。

截至2021年底，九龙仓集团内地发展物业的土地储备合共210万平方米，遍布多个城市，包括北京﹑长沙﹑成都﹑重庆﹑佛山﹑广州﹑杭州及苏州，九龙仓集团透露，集团对购入新地块变得更审慎。

对于公司内地物业的发展，在2021年业绩会上，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海说，中国内地的收购机会，比较乐观，以今天的市场环境，不需要着急，可能后市会有更好的机会，集团在留意收购项目上可以更挑剔，如果是一些非常吸引的项目就可以投资，如果没有特别吸引的也不妨可以等一等。