头部房企观察：恒大“出局” 、融创掉队、万科徘徊

持续触底叠加断供潮，使得中国房地产市场染上一层悲观的底色，销售下滑已成业内共识，差别只是幅度有多大而已。

标普7月26日发文称，中国近期发生业主拒还房贷事件，表明购房者信心在下降，该机构预计，今年全国房地产销售将下滑28%-33%，降幅几乎是前次预测的两倍。

如果说市场代表了趋势，具体到房地产企业，行业下滑的阵痛则表现的更加明显。8月3日，《财富》世界500强揭晓，中国上榜企业的营收占500家上榜企业总营收的31%，首次超过美国，但房地产仅有五家房企上榜，比去年减少三家。

市场有限，房企之间的竞争日益激烈，尤其是龙头房企，更需要谋略和战术上的应对，如果说在行业上行期，房地产企业是冲在最前面的先锋，那么，在行业下行期，他们更能代表身处迷茫的房地产行业未来可能的出路和方向。

数据来源：克而瑞，由和讯房产整理

01

金地＆绿城

携手晋级TOP10‍

下半场的号角已经开始，但房地产市场并没有好转迹象。克而瑞数据显示，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在49%的较高水平。

这意味着，截至目前，房地产行业主流房企实际操盘的销售规模只有去年同期的一半，可见缺口之大。从趋势来看，市场销售也没有明显好转。根据克而瑞数据，2022年7月，近8成企业单月业绩环比降低。

龙头房企也不例外，和讯根据克而瑞数据比对的结果是，7月龙头房企的销售额全部低于6月，环比降幅均值为28.93%，其中，降幅最大的是中海地产和招商蛇口，降幅均在40%以上。

经过前七个月的激烈对抗，龙头房企的座次已悄然发生改变，以克而瑞全口径数据为参照，金地集团和绿城中国晋升为TOP8和TOP9，数据显示，金地集团前七月销售额1191亿元，绿城中国销售额为1050.5亿元。

可以说，从今年初开始，金地集团和绿城中国一直保持稳定输出，从1月晋升TOP10之后，后续无论是历经了疫情影响还是断供潮，每月都保持再TOP10之列，抗风险能力初步得到验证。

有升必然有降，不出外界所料，中国恒大和绿地控股跌落TOP10，数据显示，今年前七月中国恒大实现销售额263.1亿元，位列行业第四十八位，实际上，从今年开始，中国恒大就已无缘TOP10。

数据显示，绿地控股前七月实现销售额763.0亿元，位于行业第十四位，据和讯观察，绿地控股今年1月凭借120.1亿元的销售额，位居行业第九，此后一直没有再进入TOP10。

值得一提的是，融创中国虽然还在TOP10,但从6月开始，融创中国负面消息不断，销售压力显著加大。数据显示，2022年前七月，融创中国实现销售额1236亿元，位居行业第七，两月之内下降三个名次。

02

万科VS保利

地位之争“穷追不舍”

目前来看，碧桂园的老大地位非常稳定，在过去的任何一个月份里都没有动摇，但排名第二和第三的万科地产和保利发展，则呈现出你追我赶的趋势，这也是TOP10房企地位之争的一大看点。

克尔瑞数据显示，今年前七月万科地产实现销售额2472.9亿元，位居行业第二，而保利发展实现销售额2432.2亿元，位居行业第三，两者之间差额仅为40.7亿元，非常接近。可以说，对于这样销售体量的房企来说，这样的差距基本可以忽略。

保利发展争第一，这已经是公开的秘密，而且据说已经被写入公司的十四五规划。对万科地产来说，保持在行业第一阵营，这是最基本的目标。保利发展迈向第一过程中，第一步就是赶超万科，随后是碧桂园，最后实现登顶。

有意思的是，万科地产和保利发展在世界500强的排名上亦是不相上下。据和讯观察，2018年以来，两家公司排名始终紧邻，在2018年至2020年，保利发展的营收水平始终在万科地产之上，但2021年和2022年，万科地产则处于上风。

目前来看，保利发展势头较好，从2020年的行业第五，到2021年的行业第四，再到今年的行业第三，虽然说不上是因为对手犯了错误，还是自己实力增强，但保利发展的行业地位不断在上升。

有意思的是，在不同维度的排名里，保利发展已经超过了万科地产。根据中指院数据，今年前七月保利发展实现销售额2497.0亿元，比万科地产高出24.1亿元，位居行业第二。

无论从什么样的维度来看，万科地产和保利发展都非常接近，处于同一起跑线上，不过，行业下滑的过程中，两家究竟谁更胜一筹，还需要时间来验证。

目前来看，综合财报数据显示，2021年保利发展拓展项目145个，拓展金额1857亿元，而万科地产的对应数据为：获取新项目148个，权益地价总额约1401.5亿元。据广发证券统计，保利发展2021年拿地金额/销售金额为35%，2021Q1-2022Q1连续5个季度拿地力度保持在32％-38%，超过主流房企。

今年以来，保利发展仍然延续较高的拿地积极性。中指院数据显示，2022年1-7月，保利发展拿地金额464亿元，位居行业第二，而万科地产拿地金额203亿元，位于行业第十。保利发展拿地力度是万科地产的两倍多。

此外，两家房企都具备一定的融资优势。据和讯观察，万科地产2021年年末存量融资综合融资成本降至4.11%，保利发展的综合融资成本约4.46%，均保持行业前列。

也正是因为这样旗鼓相当的对手，这一场地位争夺战才格外值得期待。

03

中海 华润 招商

行业排名“稳中有进”

在这一次由去杠杆引发的行业下行趋势中，国企和央企由于具备融资优势，迎来发展基于，其中尤以中海地产、华润置地、招商蛇口为代表。

好像具备某种默契，相较于保利发展高举争第一的标签，中海地产、华润置地、招商蛇口这三家房企选择在低调中稳步前行。根据克而瑞数据，2022年前七月，中海地产、华润置地、招商蛇口分别实现销售额1570.0亿元、1490.0亿元、1428.4亿元，分为位居行业第五、六、七名。

具体来看，上述三家房企从年初一直占据行业TOP10中的三席，而且几乎锁定了五、六、七的名次，直到6月才取代融创中国，各自前进一个名次，拿下TOP10中的四、五、六。

实际上，2020年以来，中海地产、华润置地、招商蛇口三家房企的名次就开始稳步前进，比如，华润置地2020年位居行业第九，2021年位居行业第八，而今年就跃升至行业第五。不过，在这三家中进步最快的还是招商蛇口，2020年公司正式进入TOP10,随后名次逐渐提升，直至目前的行业第六。

数据来源：克而瑞，由和讯房产整理

从基本面来看，三家房企的共同特点是具备融资优势，拿地积极。根据中指院数据，2022年1-7月，华润置地、招商蛇口、中海地产的拿地金额位居行业TOP5，其中，拿地最多的是华润置地，金额为479亿元，居于行业第一，后两家紧随其后。

此前，瑞银发布报告称，中国政府为保持良好的金融体系，可能不太愿意出手拯救非国企发展商，而中资发展商将去杠杆，并增加其于少数重点城市的份额，以建立优势。该机构表示，内房股中首选包括华润置地及中海。

值得一提的是，在具备行业发展优势的基础上，上述房企在多元化的探索方面也颇具指引意义，比如，华润置地和招商蛇口在地产主业之外的收入都已超过百亿。数据显示，2021年华润置地的物业投资及管理收入为158.67亿元，招商蛇口的园区开发与运营收入为325.33亿元。

相较于上一轮大开大合的高负债多元投资，国企在多元化方面的重要启示也许正是来自其稳健的基因。

“从纯粹的房地产开发业务到综合发展模式下的多元化业务，是公司过去40多年发展不断沉淀的结果。”招商蛇口董事长许永军在年初业绩会上表示，在“十四五”战略规划中，公司进一步全面梳理了泛多元化业务，结合所处阶段的不同和多元业务特点，将“综合发展”作为重要策略之一。