2022年，房企集体渡劫！

2022年，房企太难了！

这一切始于2020年8月20日一次闭门会，央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的目标。按照上述指标，监管者在控制负债总规模的条件下，给不同达标程度的房企不同的融资待遇。

这次会议为后来创造了一个名词——“三道红线”。

“三道红线”加持下，万科董事长郁亮喊出了那个著名的行业论断，房地产从白银时代越过青铜时代直接到了“黑铁时代”。

“黑铁时代”下，项目停工、债券违约，资金链断裂成了大部分民营房企的主题词。生死边缘，存亡时刻，各位房企大佬为了渡劫，上演了一出八仙过海，各显神通的大戏。有的人脉广阔，抱住国资大腿；有的选择出卖资产，断臂求生；有的选择寻找白衣骑士；还有人选择赌上了个人财产。

河南房地产一哥胡葆森率先抱住国资大腿

中原大地，河南房地产一哥胡葆森快人一步，率先抱住国资大腿。

6月1日晚间建业地产公告，公司第一大股东恩辉投资有限公司（下称“恩辉投资”）与河南同晟置业有限公司（下称“同晟置业”）于当日订立框架协议。

恩辉投资拟作价6.88亿港元，向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占上市公司总股本的29.01%。

同时，建议发行本金金额不超过7.08亿港元，票息5%到期收益率9%的2+1年期可换股债券。债券持有人有权按照不高于1.2港币/股将债券转换为股份，悉数转换后合共约5.9亿股股份予以发行，相当于现有股本19.9%或发行扩大后股本16.6%。

恩辉投资是建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有的企业。截至公告日，恩辉投资直接拥有建业地产70.11%的股份，是建业地产控股股东。而同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股企业，实际控制人为河南省人民政府，主要从事房地产开发和经营以及酒店管理。

建业地产与河南国资的合作是民营房企去年以来接连暴雷后，国资实质性入股的第一宗案例。值得一提的是，此次完成股权转让后，胡葆森仍旧为建业地产第一大股东。不过，一旦发行的可换股债券三年后全部转股，建业地产大股东之位将会易主。

在披露即将引入国资股东消息后，6月2日，港股上市公司建业地产一度大涨近30%，截至收盘大涨15.38%。

今年2月，建业地产传出大面积裁员。而其2021年年报显示，建业地产多项指标下滑。该公司全年实现营业收入419.59亿元，同比下降约3.1%，毛利约68.11亿元，同比下降20.8%，毛利率为16.2%，同比下降3.7个百分点，净利润约为12.53亿元，更是同比下降40.4%，净利润率为3.0%，同比下降1.9个百分点。

截至2021年年底，建业地产总现金约为98.48亿元，同比大幅减少66.4%，其现金短债比仅为0.86（剔除受限制银行存款后）。而且目前建业地产存续美元债7只，存续规模22.49亿美元，其中今年8月8日将有5亿美元债到期。

广州富力断臂求生 开始出售万达酒店

身为华南五虎之一的广州富力，为了继续活着动作不断，这次富力选择出卖资产，断臂求生。

据壹地产报道，最近两个月，富力开始进行出售万达酒店的谈判，目前正在接洽的酒店项目有10个左右。据壹地产报道，这些酒店大部分位于中部、西部和北方的三四城市。三年后，这些短债长投买来的酒店，开始成为富力最大的累赘。

2017年万达集团遇到危机，打包出售一批酒店和文旅项目。在那场世纪大甩卖里，王健林为了自救，把那些酒店打了七折卖给了富力。

虽然富力几经犹豫，最终还是在7月19日公布对万达资产的收购方案，以199.06亿元的低价成功“捡漏”万达集团旗下的77家酒店。不过后来最终数量减少为73家，金额也减少了9.51亿元，降至189.55亿元。

此前，5月30日，富力地产公告，间接全资附属公司海南航孝房地产开发有限公司以10.01亿的代价，将海南首府项目出售予力量（秦皇岛）能源有限公司。

事实上，这个项目是四年前富力地产从海航地产手中收购而来。项目作为海口大英山CBD组成部分之一，富力地产曾将该收购认为是其扩大海南土地储备，稳固与提升在海南市场地位的重要举措。

资料显示，大英山CBD是海航耗资千亿打造的明星项目，是海南省首个经政府批复认定的中央商务区。项目被视作国际旅游岛的心脏地带，总用地面积约8440亩，核心区域用地面积约3000亩，区域内共有16个项目。

2018年，海航危机显现，其在海口大英山CBD的大量土地也先后开始被摆上货架。富力也就是在期间等来了机会。当年4月，海南富力与海航地产就海口海航首府项目合作事宜订立框架协议，合作价款达57亿元。

目前富力地产存续的境内债券10只，规模161.65亿元，当中，年内到期的债券有两笔合计51.2亿元；另还有7笔合计规模为100.45亿元的债券将于2013年到期。

除此以外，富力地产还有存续的美元债9笔，规模合计41.85亿美元，当中2022年内到期两笔合计6.6亿美元。债务高压下，富力地产已寻求包括公司债“16富力04”以及私募债“16富力06”在内的多笔债券进行展期。

富力地产2021年合约销售总额1202亿元，总营业额764亿元，当中物业发展的营业额减少12%至691.05亿元。年度录得净亏损87.39亿元。于2021年12月31日，该公司尚有总借款1327亿元。

粤系老牌房企花样年硬刚债权人：咋滴！

极富个人色彩的粤系老牌房企花样年，面对困难选择了一条与众不同的道路，选择寻找白衣骑士。

今年4月，花样年与彩生活分别与粤民投旗下的另类私募基金订立协议，聘请后者为公司债务重组潜在战略投资人。资料显示，粤民投成立于2016年，是目前全国资本规模最大的地方民营投资平台。其发起股东共16家，包括美的、星河湾、香雪制药、康美药业等多家粤系民企。

值得一提的是，粤民投在与花样年签署的协议中明确提到，其提供的协助“包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者”。“可能”一词，让双方的合作充满变数。

5月30日，花样年控股公告称，因到期未偿还约1.49亿美元贷款，公司已于5月26日接获Flower SPV 4 Limited向开曼群岛大法院提呈的日期为5月24日的清盘呈请。

对此花样年表示，极力反对呈请，将征询法律意见，并采取一切必要行动保障其法律权利。

值得一提的是，5月30日，花样年官微发文《号外｜百毒不侵》，并配文字：“咋滴！”

这并非花样年及其关联公司首次被债主申请清盘。2021年10月，一笔价值高达2.6亿美元票据的逾期，揭示了花样年资金流动性危机的一角。此后，公司庞大的债务规模逐渐浮出水面，其主要附属公司香港花样年投资控股集团有限公司（下称“花样年投资”）也于11月被申请清盘。

白马骑士孙宏斌赌上个人财产 自己拯救自己

一直扮演白马骑士的融化和孙宏斌，也走到了悬崖边缘，这次大佬孙宏斌赌上了个人财产。

今年3月25日，融创中国发布公告，称无法筹措到足额资金，不能如期兑付债券余额为40亿元的“20融创01”，最终它获得了18个月的展期时间。

此前，融创曾召开过“20融创01”持有人会议，通过了一些为本期债券增加增信保障措施的相关议案。

其中，除了押上青岛阿朵小镇及郑州中原文旅城两处项目，其他增信措施还包括孙宏斌本人的信誉：融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌先生于2022年4月24日签署《担保函》，为本期债券提供不可撤销的连带责任保证担保等。

2022年5月12日，融创中国公告称，因现阶段面临的流动性压力，其未能到期支付此前发行的四笔美元债——均为在新加坡证券交易所上市的优先票据。

这次孙宏斌赌上了个人财产。如果，融创还不上的债，孙宏斌得自掏腰包还上。

自“三道红线”不到两年时间，没想到盖房子的要“塌房”了。