房企“换仓”记

作者/魏薇

都说2022年是房地产市场的收并购大年，开年以来，多起出售收购大戏轮番上演。水深火热之中，房企们对自身资产的处置方式和目的各不相同。

有房企出于调整经营策略的目的，将受疫情影响大、回报周期长的项目出售；有房企积极自救，将核心优质资产售卖；也有房企为了尽快复牌，将资不抵债的项目贱卖还债……

在这轮热潮中，国资开始“抢收”，不断在市场上收购优质标的。对于出售方来说，项目被卖出后不仅减少了开支，还能在一定程度上缓解自身的债务压力。

近日，北大资源控股（00618.HK）将23个项目分别位于天津、河南开封、江苏昆山、湖北武汉、湖南株洲、四川成都、云南昆明、广东东莞等地的项目售出，总市值超百亿，标价仅2000万港元，交易的款项将被全被用于抵偿部分欠款。出售事项将让北大资源控股录得净收益约37.78亿元。

1月24日，万科海外（01036. HK）将其持有的位于英国伦敦的Ryder Court投资物业出售，该项目正是两年多以前，万科注入万科海外的多个项目之一。对于出售事项，万科海外称，部分所得款项净额将用作支付此前从万科香港手中收购的香港项目。此举被外界解读为“收缩”海外战线。

守住“初心”

在2021融创的中报发布会上，孙宏斌曾说道：“我不知道其他房企有没有问题，会不会暴雷。我只知道我们不会！”为了守住安全底线，融创一改往日买买买的风格，将旗下多处文旅项目出售予国资。而对于融创来说，文旅是其重点打造的一处板块。

1月18日，武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司（以下简称“长江文旅”）股权发生变化，浙江武越置业有限公司（以下简称“浙江武越”）持股比例由50%上升至85%，长沙融创汇房地产开发有限公司持股比例由50%下降至15%。

据悉，浙江武越为武汉国资旗下武汉城建全资子公司，长江文旅的主要开发项目为武汉城建融创甘露山文创城，项目定位为世界级一站式文旅综合体。有知情人士透露，此次融创的股权转让价格相较于评估价打了4.1折，诚意十足。

2021年最后一天，珠海国企华发收购昆明融创文旅城二期40%股权，交易价格14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。昆明融创文旅城二期原本由华发股份和融创共同合作开发，也是华发股份在昆明的首个项目。

据统计，自2021年10月以来，融创积极通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，促进资金面恢复，总计回笼资金约300亿元。

迄今为止，融创并未发生实质性的债务违约。1月20日，融创如期偿还两笔合计约42.5亿元债务，包括一笔33.15亿元境内可回售私募债，一笔9.36亿元境内ABS。此次兑付后，融创在今年第一季度已没有公开市场债务到期。

以融创、万科为代表的房企，正着手调整经营策略，将受疫情影响较大的文旅项目或投资物业变现，缓解流动性压力，守住债务安全底线。另外，也有房企将自身优质的核心资产出售，展示了积极自救的决心。

1月24日，世茂集团公告称，以18.445亿价格出售广州亚运城项目26.67%股权。与此同时，世茂将位于上海、北京、大湾区、长三角（除上海）以及其他地区的36个项目纳入待售资产包，总价值超771亿元。大多数项目位于一二线城市，最突出的一类为各城市地标性建筑，如深圳世茂深港国际中心、杭州世茂智慧之门B塔项目、武汉汉阳滨江地标项目。

在上海，世茂深坑洲际酒店、上海佘山茂御臻品之选酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场、上海世茂大厦及滨江52+等多处优质项目均被摆上货架。

“国”进“民”退

在民营房企卖卖卖的过程中，从头部国企央企到地方国资均积极参与。

负债高企的恒大，化债动作备受市场关注，从政府工作组介入到引入粤海控股、中国信达、越秀集团、国信证券，再到后来的国资接盘项目，恒大的债务危机正在被逐渐化解。1月10日徐州潘安湖生态小镇发布通知，南京恒大地产退出该项目，并由徐州市潘胜地产置业有限公司100%接手，而徐州市潘胜地产背后的股东则是徐州市贾汪区国有资产经营管理有限公司。

2021年12月28日济南恒大退出了烟台恒大世纪文化城项目，接手方为烟台金山置业有限公司，其背后是国资；2022年1月10日，恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业，接盘方均为徐州市潘胜地产，股东为徐州市国资；1月17日，央企五矿集团旗下的五矿信托也同样接手了恒大的两个项目公司，分别为佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业。

“利润王”中海也在此时出手。1月25日，中国海外发展发布公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司（以下简称“广州利合”）约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元（可予调整）。

广州利合的主要资产为“广州亚运城”商住混合式综合体，交易完成后，中海地产将持有广州亚运城项目约73.33%的股权。

在亚运城之外，世茂集团在1月21日发布公告，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，接盘方为上海市政府旗下国企上海久事，通过出售该项目，世茂将获得2.7亿元的收益，所得款项的90%将被用于降低负债。

另外，华润旗下华润万象生活近期以22.6亿元的代价收购中南服务。此前，华润万象生活还以不超过10.6亿元的收购禹洲物业。

不仅国资对项目救急，监管层面对资金方面的管控也有放松迹象，1月6日，已经有部分银行通知大型优质房企，针对出现企业项目的承债式收购，相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标，对房企们来说无疑是个利好消息。