上半年，太古地产也不好过...

即将50岁的太古地产，业绩又迎新挑战。

8月11日午间，太古地产发布2022年度中期业绩。受香港第一季度以及北京、上海第二季度疫情影响，集团总收入66.98亿港元，同比下跌26%；经常性基本溢利（不包括出售资产的溢利）36.43亿港元，同比下跌2%，主要系香港零售租金收入减少及营运成本上涨，且部分被内地零售租金收入增加抵销所致。

2022上半年，太古地产租金收入总额60.53亿港元，同比下降3.1%，其中办公楼租金收入30.39亿港元，零售物业租金收入27.81亿港元。值得关注的是，中国内地投资物业租金收入17.84亿港元，较2021年同期增加3%。太古地产表示，此增长主要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的收入贡献，以及今年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表现。

未来10年，太古地产将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场，目前其正在寻找机遇将太古里及太古汇品牌引入深圳，今年下半年集团将迎来上海张园项目第一期开业。

内地商场销售额全线下跌

投资物业租金收入增长3%

今年上半年，疫情集中爆发在北京、上海两大一线城市，致使关联商业地产企业遭遇重创。3月末-5月，上海全城静默封控管理，零售店铺悉数停业。北京自5月1日起停止堂食，多家购物中心闭店，6月亦有三里屯等地疫情反复。受此影响，太古内地商场销售额均出现下跌（上海前滩太古里2021年9月开业，无对比数据）。

在这场风暴中，抗风险性强的重奢商场也未能幸免，据悉，位于上海静安区南京西路商圈的上海恒隆广场销售额下跌38%，租金收入下跌17%。同样位于此商圈的高端购物中心兴业太古汇，销售额则直接腰斩，跌幅达52.9%，租金收入与上年同期持平。

北京三里屯太古里6月19日餐饮恢复堂食，零售恢复线下营业，报告期内销售额下跌26%，但租金收入有所增加，主要是去年12月正式投入营运的西区增加了租金收入，且近年来项目持续向高端化转型，优化了租户组合。北京颐堤港实现出租率100%，销售额下跌25%。

不过，太古地产位于成都、广州的商业项目，并未发挥对上海&北京疫情的明显抵消作用。期内，广州太古汇销售额下跌6.9%，租金收入较上年减少2%；成都远洋太古里零销售额下跌8.2%，租金收入与上年同期差别不大。相较之下，恒隆广场位于武汉、大连、昆明的项目则很好地充当了减压阀的角色，商场租赁收入分别增长184%、67%、11%。

目前，太古地产的零售物业还未在更多城市铺开。在不确定性成为新常态下，企业将资产分配在不同城市，可分摊意外风险带来的商业冲击。综合以上，太古地产内地2022上半年的整体零售销售额较2021年同期下跌1%，内地零售物业租金收入总额增加3%至15.86亿港元。

香港方面，受旅游限制及第五波疫情影响，2022年上半年香港办公楼物业组合租金收入28.43亿港元，较2021年同期减少1%。香港零售物业租金收入为10.02亿港元，较2021年同期减少10%。

新开项目表现强劲

各地太古系成“首店担当”

当前，伴随疫情影响减弱，太古地产旗下商场客流、销售也在同步回暖中。于2021年9月开业的上海前滩太古里，自开业至3月疫情再现前，零售销售及客流强劲，去年十一期间曾创下日均客流10万+的记录，此次解封首日亦迎来客流高峰。

发力首店经济，即使遭遇疫情阴霾，上海前滩太古里今年上半年仍开出10余家首店，其中不乏ZIMMERMANN中国首家精品店、AMBUSH中国首店等高能级首店品牌。加码餐饮业态，前滩太古里还引进了柴门荟、逍遥楼、半山腰、吴系大排档等上海首店，来自多个地域的特色美食，更提高了项目人气。

下半年势头不减，8月，上海前滩太古里又开出Aveda艾梵达中国内地首店，预计还有英国潮牌A-COLD-WALL、日本潮牌BAPE的咖啡馆、北京餐饮品牌提督·TIDU、烘焙品牌PAPERSTONEBAKERY等上海首店品牌在下半年亮相。

放眼全国，太古在各城市的商业项目几乎都成为“首店担当”。期内，成都远洋太古里亦吸纳了Maison Margiela Café全球首店、adidas Originals全球首家定制旗舰店等10家首店，持续引领西南商业提质升级。

北京三里屯太古里今年上半年的首店表现较弱。上半年仅开出NIKE RISE概念店华北首店、& Other Stories华北首店、COMMUNE北京首家经典店三家首店，同期更多首店被王府井商圈、CBD商圈瓜分。

不过，下半年三里屯太古里的首店效能也在极速恢复，目前已有GENTLEMONSTER全球最大旗舰店、时尚户外品牌Penfield北京首店、COLD-WALL*大中华区首店、英国轻奢腕表及珠宝品牌LolaRose罗拉玫瑰北京首店、COACH数字化艺术时尚旗舰店等惊喜门店开出。

太古地产预期，未来奢侈品牌对广州及成都的零售门店仍有殷切需求；在上海，预计奢侈时装、化妆品及生活方式品牌、餐饮租户对商场的需求稳定，北京零售销售及零售楼面需求预期在2022年下半年稳步复苏。

未来十年

千亿投资计划重仓中国内地

站在时间线上眺望，今年恰是太古地产成立50周年，太古地产表示，将以「创流不息」(ORIGINAL.ALWAYS.)为主题举办五十周年志庆活动。

对于后期的战略规划，太古地产主席白德利表示，未来十年总值港币一千亿元的投资计划中，将有50%投放在中国内地的投资项目，十年内将积极在多个核心市场筹策新项目，目标是实现股息每年中个位数增长。

新项目进展方面，西安太古里将是太古地产首次落户西安的大型投资项目，专为小雁塔历史文化片区而设计，目前正在进行用地移交工作，预计2025 年第四季度正式对外亮相。

北京颐堤港二期已完成打桩工程，地基工程正在进行中，总楼面面积约375837平方米，预计2025年中落成。

此外白德利透露，基于大湾区对香港的重大战略意义，该区也将是未来的投资重点，去年太古地产宣布有意于广州市聚龙湾片区发展商业项目，目前正在寻找机遇将太古里及太古汇品牌引入深圳，近期已开设一间由第三方持有、位于深圳湾的全新高尚酒店。该酒店将由太古酒店管理，是「居舍系列」的第五间酒店。

在上海，太古地产去年与持有张园业权的上海静安置业集团成立了合资管理公司，拟共同激活邻近兴业太古汇的上海静安区张园石库门历史建筑群，张园第一期预计于2022年第四季度开业。

香港方面，耗资港币150亿元的太古坊重建计划已进入最后阶段。此外，太古地产已成功收购仁孚工业大厦，并就鲗鱼涌多座楼宇申请强制售卖，继续推进社区营造策略，进一步巩固太古坊的国际商业区地位。位于太古广场三座对面的最新甲级办公楼发展项目进展良好，落成后将为整个太古广场物业组合增添约2.4万平方米的办公楼楼面。

住宅物业方面，太古地产的最新项目EIGHTSTARSTREET预售理想，多个新发展项目将于四年内陆续落成。近期，其已投得湾仔皇后大道东269号的住宅用地，该用地是香港特区政府今年卖地计划中少数的港岛住宅用地之一。