龙湖的5天：辟“做空”谣言，获35亿银团贷款

作者：郭雅倩

在一些市场人士眼中，龙湖的状况是行业形势的一个刻度。

短短5天，龙湖在谣言和唱空的声音之下，在回应和行为上不断进行表态，股价逐渐趋于平稳。

最新事件是，8月15日，龙湖集团宣布将获得一笔35亿元港币的俱乐部银团贷，预计本周完成签约。

巧合的是，在这段小小波折开始的时候，正是2022博鳌房地产论坛引发大家热烈讨论的时候，几位业内人士提到龙湖。

一位是恒隆地产董事长陈启宗，他在对内地开发商的交流中一贯抱以“得罪”的态度，但罕见地表示对15年前认识的朋友--吴亚军女士的敬佩。

一位是只做房地产业务的律所合伙人，提及08年、09年之间恰好参与到的龙湖与投资人之间的部分业务中，感受到龙湖对于财务上的原则在与投资人之间的拉扯中形成。

8月10日-15日 这五天

8月10日，龙湖股价下跌16%，一些投资者及行业人士的感叹常常这样开头，“'连'龙湖'都……”。面对商票逾期谣言，龙湖即时澄清表示无商票违约和拒付记录；瑞银报告唱空龙湖现金流，龙湖当即开投资者会予以回应。

“今天股价大跌从我们本身来讲也没有太在意，因为这是市场的惊慌导致的，企业根本没出什么状况。” 吴亚军在会上表示。她还提到短债结构持续保持在10%，“我觉得凡事预则立不预则废，其实龙湖遇见到这些问题是比较早的，是依靠我们原则定的一些纪律，我们才走到今天，其实现在这个是不变的。”

“我认为这个行业出清以后，对于龙湖这样的优秀公司，是一直会存在机会的，所以我这点信心是非常足的。”8月11日，龙湖集团股价回涨逾8%。

波折过后，龙湖持续地释放资金和流动性方面的积极信号。

在8月12日的自愿性公告中，龙湖宣布约1.34亿股新股及约6629.44万股新股将分别发行予Charm Talent International Limited 及Junson Development International Limited（实控人为吴亚军和其前夫蔡奎），涉及替代的总现金股息约37.15亿港元及18.42亿港元。

以股代息的成本约为27.7港元/股，较龙湖20日均价26.06港元/股仍有溢价。也就是说，在分派股息上，股东没有选择现金分红，相当于有一个高成本的股份增持，以表示对公司业务持续发展的支持和信心。

8月15日，积极信号再次传来。据龙湖披露，其将获得35亿元银团贷款以缓解市场对其流动性的担忧，据称，最早已于上周与国有银行和外资银行签订贷款合同。

业内人士眼中的龙湖

巧合的是，就在龙湖这段小插曲开始时，也就是8月10日上午，恒隆地产董事长陈启宗在观点举办的2022博鳌房地产论坛上，罕见地提到一位15年前认识的民企地产商朋友，并表示敬佩。

在博鳌房地产论坛上，对于内地的开发商，陈启宗抱歉自己从来都以“得罪”的态度来进行交流，仅对一位表示过敬佩，这位朋友正是吴亚军女士。

陈启宗连续在两年的论坛上，都发言指地产行业的参与者经历了一个头脑发热的阶段，变成了疯子。“这个量的比拼、速度的比拼，重要的不在于一家企业赚多少钱，只要你做大就行，做大就要贷款、借钱，简直是到了一个莫名其妙的程度。”他在今年的论坛上说。

“也不是每个人都是疯子，在行业也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一个朋友，大概是15年前，我认识的龙湖的吴亚军女士，她头脑清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。”

“早年没人听我的话，我去做高档的商场，龙湖就去转型，当然它也不是不再卖房了，但是它相当多的精力跟资金放在了建立他们的商场，虽然跟恒隆做的不是一个东西，但是它有它的成功，恒隆有恒隆的成功。今天龙湖是一个非常稳健的企业。”

另外一位做地产法律业务的律所合伙人刘唯翔，曾参与过龙湖在上市前的一些与投资人的拉扯，在论坛上谈到股性债性的投资时，提到龙湖的例子。他认为，2008、2009年的一波低潮中，龙湖与外资的股性投资人是互相拉扯过来的，所以龙湖长成了现在的样子。

龙湖财务上的自律在周期中更为凸显，刘提到：“我的感受是，并不是说龙湖在那个时候或者在过去的十几年就有别于其它现在爆雷的开发商的不一样的认知，它现在的状况是那些股性的投资人逼出来的。”

据过往媒体报道，虽体量不大，但因为项目做得精细，龙湖很早就吸引到了一些港资和外资的目光，2006年，龙湖获得花旗4亿美元贷款，2007年筹备上市，2008年龙湖正式奔赴港交所。那一年金融危机、冰灾、地震。

历史总是相似的，当年6月，银监会还接连下发关于房地产行业授信风险管理和委托贷款管理的通知，2008年的低迷市场、房企的“钱慌”也不亚于现在。

据国土资源部2008年土地资源公报显示，退地、流拍、底价成交是08年的土地市场标签，全国出让土地面积同比减少30%。

据彼时媒体报道，龙湖的上市受到阻力，花旗想用那笔4亿美元和龙湖做个对赌协议，但吴亚军最终没有在协议上签字，她不愿意稀释股权，此举被资本圈人士认为“很聪明”。2009年上市前，龙湖归还了这笔贷款。如果细究，与龙湖同年上市的恒大则经历了数次与外资在可转债上的对赌。

龙湖一直强调不做非标、前融，在财务上、债务结构上始终保持谨慎。“龙湖遇见到这些问题是比较早的，是依靠我们原则定的一些纪律，我们才走到今天，现在这个是不变的。”吴亚军在近日举行的投资者会议上强调。

重新回顾过去，龙湖似乎一早就选择好了未来的道路。