深耕商办商业十年 卓悦INTOWN产品线欲向全国复制

撰文/罗嘉欣

在深圳，你很难躲开“zhuo yue（卓越&卓悦）”。

玩笑背后，是卓越写字楼与卓悦系商业在深圳的高曝光度。

作为这座城市CBD的写字楼王者，卓越集团在深圳拥有众多甲级写字楼和商业代表作。10年前，为配合集团发展战略，卓越商业悄然在深圳打造了首个商办商业项目-卓悦INTOWN。进入2022年，卓悦INTOWN已从1座扩编为3座，实现产品线复制。

在品牌连锁效应之下，卓越商业在商办商业赛道优势凸显，下一站希望将卓悦INTOWN推向全国。商业地产头条了解到，新目标之下，卓越商业也在探索标准化产品线下的更多非标打法。

从深圳CBD起步

第一座卓悦INTOWN迎来开业十周年

提及卓越集团，绕不开深圳CBD。其拥有一个非常响亮的身份——深圳CBD构筑者。

自2005年推出第一代商办地标——卓越时代广场开始，从福田到南山到前海，卓越集团沿着城市发展脉络，打造了一幢幢垂直天际的地标建筑，构筑起这座城市的最美天际线。

目前卓越集团在深圳累计在建和开发写字楼超过40座，是深圳商办领域最大的开发商及运营商。

福田CBD是卓越集团起家的地方。第一个商务作品、第一个商业项目、第一个城市更新项目，都在此诞生。

以集团总部所在的福田卓越世纪中心为例，这个由4栋超甲级写字楼、五星级酒店、购物中心组成的综合体，由深圳知名的皇岗村旧改而来。卓越集团第一个商业项目——福田卓悦INTOWN由此起步。

2012年，福田卓悦INTOWN开业。彼时的福田CBD，仅有福田COCOPark、中心城等少数几个购物中心，卓悦INTOWN以品质餐饮出圈，齐聚众多知名首店，备受白领们青睐。其半开放式的街区+盒子风貌，更是开启了深圳主题式商办商业的先河。

福田卓悦INTOWN图

经过十年发展，基于对目标客群的深刻洞察，卓越商业围绕着“主题化+个性化”的打造逻辑，让福田卓悦INTOWN逐渐形成“三大特色标签”。

• 人气品牌首店孵化场：如新式茶饮第一股奈雪的茶2015年就在此开出了该品牌的创始门店，进而逐渐成长为人气网红茶饮品牌，该项目还集合了望海潮、鮨大虎寿司、羊也怕冷等全国第一店；知名火锅品牌海底捞、湊湊、特色品牌最湘、旬野菜、且是新茶等亦将进深圳发展首店落于此。

• CBD品质美食打卡地：既有胜记饭店、拾号牛扒、望海潮、最湘等高端商务宴请，以也有适合普通白领社交聚餐的润园四季、海底捞、太二酸菜鱼、POKIPOKI泰食谷仓、大龙焱、八合里牛肉火锅店、老佛爷铜炉蛙锅等，更有晚间适合微醺放松的钢管厂五区小郡肝串串香、木屋烧烤、酒肆浅葱、FANNOU BISTRO 等人气餐厅。

• 白领的美好生活加油站：紧扣白领身材管理、颜值管理等方面迫切需求，引进了古德菲力健身会所、亚洲眼镜、瑞尔齿科、instyle造型、佩霖养生会所、静耳日式采耳、丝域养发馆、正经推拿、汉仁宫养生坊等健康运动、美容spa、齿科、中医保健等业态，以品质生活服务成为CBD白领们的日常生活加油站。

作为卓越商业的第一个作品，福田卓悦INTOWN虽然体量仅有4万㎡，但在2019年商场销售额就超过6.5亿元、客流量超1500万人次，可谓“小而精”典型商业代表。

屹立CBD十年，面对商圈内日益激烈的商业竞争，福田卓悦INTOWN也在“伺机而变”。

从近期的十周年庆系列活动中，我们也观察到，基于对白领人群消费洞察，项目正在进一步凸显夜经济特色，大力度提升场内夜景吸引力。

项目在下沉式广场、退台式开放式街区、屋顶花园、中心广场漫步阶梯等多维点位呈现了一场科技感十足的赛博朋克风主题灯光夜景。

福田卓悦INTOWN夜景

夜景氛围升级之后，整个福田卓悦INTOWN化身成了一个极具话题性的潮玩网红打卡生活领地。据悉，搭配主题营销，项目店庆期间创下了周末客流全年新高。

福田卓悦INTOWN十周年活动图

显然，新十年开篇，作为深圳商办商业领域的“试验田”、“前沿探索站”，福田卓悦INTOWN仍希望继续发挥行业带头作用。

对于卓越商业而言，通过福田卓悦INTOWN这样的非常规商业项目操盘运营，商业团队综合能力持续进阶。此后，卓越商业相继在深圳各商务区推出了多个商业作品，逐渐成长为当下深圳商办商业的典型运营企业。

产品线复制，卓悦INTOWN内在发展路径明晰

在当下的灵活的都市办公环境下，业主或者进驻企业们更加青睐“环境优美、配套齐全、到达便捷”的办公楼宇。据仲量联行数据统计，2022年深圳甲级写字楼存量超过1000万㎡。庞大的数据背后，是同根而生的写字楼配套商业存量激增。

如何运营好或盘活这群基数巨大的商办商业，是城市小型商业更新需要去思考的问题。作为在深圳商办商业领域的深度耕耘者，卓越商管的一整套商业打法，将给行业人士带来一些非常规启示。

——区位选址，均位于城市核心商务区

从福田CBD到后海总部基地，再到未来中国曼哈顿-前海的桂湾片区，不是规划的总部经济区就是金融中心，自带庞大城市精英白领客群。而这样的前瞻性选址，让项目自带“原生客流”。

各个项目都背靠卓越集团的地标商务综合体生态。优质资产+优质区位，进一步发挥了商办商业的品牌优势。

最为难得的是，每一个卓悦INTOWN项目，都根据所在区域的商业现状，与区域未来强大的商业属性形成发展一致性，规划空间内容填充，并不拘泥于产品标准化呈现，展现了一个因地制宜的操盘逻辑。

——在运营上深度洞察白领诉求，开启“工作日+周末”双打模式

上文提到，各个卓悦INTOWN都自带“原生商务客流”，如何撬动这类客群的深度消费机会，进一步提升消费粘性，是卓越商业不断探索的方向。比如，如何满足其8小时工作之外的解压消费，如何在CBD周末空巢之下吸引家庭客群等，由此逐渐摸索出“工作日+周末”的双重商业打法。

• 1）产品线联动，举办特色主题营销

随着95后00后进入职场，为适用职场年轻白领的喜好，卓悦INTOWN通过产品线联动，品牌资源共享等，连续策划特色IP活动以吸引年轻消费者关注。

如今年5月初紧扣电竞IP携手腾讯手游举办城市级“悦竞巅峰”王者荣耀挑战赛。赛事期间，各项目还通过二次元场景造势，高度还原游戏场景，活动快速聚集了人气，销售和客流量均实现了增长。

其中，福田卓悦INTOWN活动期间客流创全年新高，销售上升11.1%；前海卓悦INTOWN上升34%，超过25家品牌实现了销售业绩翻番。

在5月下旬，延续电竞IP热潮，福田卓悦INTOWN跨项目联动前海INTOWN的8家数码类零售商户在一楼中庭共同推出白领数码潮流专场活动，实现产品线内的品牌资源共享，为合作商户引流提升业绩。

• 2）打造“商业人设”，运营专属IP形象

在产品线诞生十周年之际，卓越商业推出了该产品线的专属IP——IN仔。这个热情奔放、喜欢新鲜事物、乐衷和朋友一起体验夜生活的虚拟年轻人形象，未来将化身潮玩社交IP，出没在卓悦INTOWN各项目场景中，成为空间趣味运营的重要角色。

卓悦INTOWN专属IP——IN仔

• 3）与写字楼联动，打造“商办同圈”效应

同时，卓越商业还与综合体商办生态加强联动，如与卓越写字楼和商企服务合作，结合各卓悦INTOWN场内品牌业态特点，推出契合白领刚需消费的加油包、企业员工福利包定制等活动，进一步服务好写字楼租户。

以福田卓悦INTOWN为例，项目从白领兴趣出发组建45个主题社群，通过线上客服IN仔管家以1v1形式服务者近万名会员，深度链接写字楼白领的消费需求。

• 4）挖掘周末经济，开辟第二增长趋势

基于周末白领归巢情况，卓越商业则通过加强异业联动，吸引着都市年轻人目的性奔赴。如近年持续举办“不止微醺节”鸡尾酒系列主题市集、“不醉酒馆夜”酒吧快闪市集、“城市源力”精酿啤酒节、“夜猫美食坊”游园会、冬日火锅节等活动，打开了周末消费第二赛道。

卓悦INTOWN-不止微醺节活动图

——产品力上：不断迭代，打造内在生长力量

作为商办商业旗舰品牌，卓悦INTOWN产品线希望以更精准的人群定位匹配更精准的消费需求，并打造集网红美食、夜间文化、体验娱乐为一体的主题型商业项目。

深圳福田卓悦INTOWN是该产品的1.0呈现，半开放式街区+盒子mall形态呈现。到了前海卓悦INTOWN，项目与地铁站直接衔接，通过“开放式街区”串联起公共空间，在空间设计上凸显“自然性、联通性、开放性”的特点，满足企业、员工对办公环境健康、自由、舒适的向往。

前海卓悦INTOWN

从福田到前海，我们看到了基于不同地貌与商务土壤之下，目标消费者对商业空间的不同诉求变化。而企业也因势利导，打造了一个标准化产品线下的非标样本，持续为产品线赋予更多可能。而这，正是推动产品力进阶的内在生长力量。

未来展望：产品线输出，全国复制

纵观国内商业地产圈，专注于写字楼下的商业服务产品线，非常少，而形成可复制连锁化发展的几乎没有。

卓悦INTOWN首开先河，一方面是依靠卓越集团在商办领域的资源优势，另一方面，则是卓越商业的前瞻性思考与持续运营力输出，聚焦核心商务区一公里消费圈，如此才呈现了一个特色的商业产品线。

目前，卓越集团已经进入全国40余座核心城市，依托于集团的资源优势以及“1+1+X”战略规划，卓越商业已成功进入上海、深圳、南京、青岛、东莞等核心一、二线城市，截至2021年底管理项目15个，商业会员数超百万。

在“卓悦INTOWN”产品线之外，卓越商业还发展出购物中心产品线-“卓悦汇”、社区商业产品线“卓悦时光”，形成三大商业地产战略品牌。未来5 年，卓越商业将立足于深圳，聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，深耕布局其他核心一、二线及高成长城市。

可以预见，伴随着卓悦INTOWN产品线全国复制发展，卓越商业在商办商业领域的影响力将进一步扩大。未来可能进行品牌与经验输出，助力盘活或焕新众多国内写字楼配套存量商业，或将给企业带来更大的发展机会。