疫情后的北京商业，一些你没想到的新变化

特约撰稿|面仔（商业地产招商从业者）

编辑|乔芊

出品|36氪未来消费

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对于任何一个品牌来说，进军北京，都是一场风险与收益并存的冒险。

北京的商业土壤里，没有安福路的活力，但多了些国子监的沉稳。没有新天地的洋气，但多了北京坊的大气。与上海相比，北京的城市规划尺度更大，也意味着更少的街道活力，全国政治中心的功能带来的多种政策变化，也意味着更大的不确定性。

成则南北通吃，败则击退士气。即便如此，全国最时尚的三里屯太古里，全球最贵的SKP，以及最光鲜靓丽的国贸商场，还是依靠着自己的优秀操盘能力成为品牌们争先恐后扎根北京的目的地。

疫情期间北京禁止堂食，线下商业一片惨淡，到处是关店、撤店的坏消息，但这并非全貌。一些你可能没想到的变化也在发生。

优质品牌默默布局

过去10年，北京商业地产的租金每年以10%的速度上涨已经是租户和地产商默认的行业规则，拿主流商场15-20%的租售比来算，开在任何一个商场里的30平米的小店至少每个月要卖出10万，才能勉强盈亏平衡的活下来。

因此对小品牌来说，其供应链和承租能力比起大品牌弱得多，也就面临更加严苛的市场考验。如果不具备品牌力、产品力、现金流稳健三个特点中任何一个，就很难在竞争激烈的商场里活过3年。

北京的这场疫情就是非常重要的大考验。

5-8月，大部分商业地产的主要工作就是帮助挺不住的中小品牌撤店和帮助还能忍忍的品牌进行申请免租补贴。更重要的工作内容是，找到一切可以填补空铺的品牌，哪怕租金低一点，先上招上来再说。焦虑的地产商们把租金一降再降，而那些看到机会的品牌则开始默默布局和抄底。

其中最值得一提就是默默布局的稳健型餐饮。今年上半年，大董旗下的新品牌京鲁菜、千山万海、安徽厨房，进军SKP的5层，占领了全国最贵商场的优质铺面。宁波风味的甬府，也入驻了国贸商城，成为全北京首店。精致的闽菜景福轩也入驻了王府中环4层，湘菜炒肉费大厨北京首店也落户朝阳大悦城。发源于河南的人气火锅巴奴毛肚，从4月至今，分别进驻姚家园万象汇、清河万象汇以及龙湖长楹天街，在北京疫情的影响下，强势连开3店，而且还将加速扩张，计划今年在北京从7家店开到10家店。

除了优质的餐饮商家，一些年轻的香氛品牌也在默默发力。

7月的北京，最有话题的新锐原创香氛品牌观夏，不仅凭借”颐和金贵“把东方文化发扬光大，也在北京曾经的最高学府所在地，国子监街23号里，开了全国唯一一家中国旗舰店。

今年逆势登陆北京的还有闻献DOCUMENTS，这家国潮高端香水品牌在SKP-S开出了继上海淮海路、静安嘉里中心之后的第三家门店。DOCUMENTS主打东方文化和“高端奢侈禅酷”的品牌定位，创始人孟昭然是韩国眼镜品牌GENTLE MONSTER的合作伙伴和SKP-S的网红甜品 NUDAKE的联合创始人。

“开放商业”的春天

无论是潮流的三里屯、稳重的国贸、老商圈西单，5月之后的北京，各大商圈都不可避免的受到了不同程度的冲击。毕竟线下购物，在特殊时期，仍是可以被压缩的需求，但是，释放天性、感受自然和放松，却是每个人的天性。

说到复苏，没有天花板和能亲近自然的商业更有发言权。

夏天凤凰汇的里巷替代三里屯的酒吧们，成了夜生活的新地标。因为宠物友好、美食聚集、开放的空间和尺度宜人的设计，无论是刮风下雨还是艳阳高照，每天晚上的8点，充满格调的餐饮、酒吧外摆区域，总是坐满年轻人。

除了里巷，京顺园公园也成了小红书里的INS风格商业新地标。新品牌BMFG因为价格优惠加上蹭了网红品牌BM的热点，作为在公园里的服装店，深受消费者和网红们的喜欢。

说到商业复苏，地理位置优越的新奥购物中心也不例外，作为距离奥林匹克森林公园最近的商业综合体，只要天气不差、只要商场开门，这里的商家们根本不缺客源，滑滑板的年轻人、遛娃的一家老小，都是商场里面的奶茶店和快餐店们的常客。

今年的疫情，加速了商业形态从室内向室外的延展，无论是飞盘、露营、自行车，还是被封了又封的亮马河边，没人不渴望在户外，自由的呼吸和休闲。公园和商业设施的融合，成为一种发展趋势，开放式空间、绿色体验、游逛感受、生活方式店铺等更受消费者欢迎。

新“开放”式商业扩展了消费者的眼界和步伐，也激发了商业创造的更多可能。

瞄准旧物业

如今的北京城市建设，二环里不能大拆大建，五环内可供开发的土地越来越少，疫情之下的所有商管公司们也都在思考，如何转向旧物业的更新和改造，如何通过旧物业与新商业功能的结合，激活城市新活力和消费者的新鲜感。

西单更新场、隆福寺 、望京小街，在商业地产行业都被视为“旧物业改造”的标杆项目。

这些项目的特点在于新业态的植入。西单更新场通过70%的首店经济，定位“青年、艺文、潮流”，吸引了潮流青年；隆福寺文化街通过举办活动、精选品牌入驻，打造出文化消费的新体验；由雅秀大厦改造而来的三里屯西区，通过改造，让北京的潮流地标有了更大的辐射范围，吸引了众多的首店和旗舰店，推动着三里屯商圈的升级和发展。

城市更新背景下的商圈更新，也符合政策的大方向。《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》中明确指出，要完成22个传统商圈的改造升级。疫情之后的北京商业也将加速发展。

最近跟北京核心商圈的一个商场高管的朋友聊天，如今，骄傲的地产商们已经调整了招商策略，以前对品牌还会挑挑拣拣，如今只要是差不多的品牌，只要人家肯开，只要是给了扣点，就都欢迎来。毕竟，活力是一个商业的核心，得先做到第一步先把铺填上，第二步把消费者留下，这个生意才能做起来，商业市场唯一不变的就是变化本身，心态摆好、步伐稳健，才能走得更远。