从“微改造”永庆坊到“活化利用”上下九 历史街区改造的经济账怎么算？

继永庆坊、北京路步行街完成阶段性改造提升并成功跻身国家4A级景区后，“中国第一条开通的商业步行街”广州上下九步行街日前也宣布，拟斥近10亿元进行街区的保护活化利用，打造面向全球的“文旅商智”深度融合发展示范区，打造“西关寻味”“奇趣百态”“百年百货”“非遗传承”4个大主题街坊。标志着广州的历史街区的改造再添一子。

上下九步行街 （图源：广州荔湾发布）

近年来，随着我国城镇化水平的不断提高，城市更新也逐渐进入了存量改造提升的关键阶段。城市更新起步较早的广州，在2015年就成立了我国第一个市级城市更新局，并出台了一系列配套政策，逐步建立了全面改造和微改造相结合的更新体系，其中，永庆坊的微改造模式更是被官方和业内视为历史街区旧改的标杆。

当前，文旅产业正处于转向高质量发展的攻坚阶段，作为千年商都，广州上下九、北京路和永庆坊等历史商业街区的旧改思路有何借鉴意义？现阶段国内历史商业街区的旧有何特点？历史街区的文商旅改造会是文旅行业的下一个风口吗？

“活化利用”上下九

上下九步行街，位于广州荔湾区的上九路、下九路、第十甫路之间，于1995年9月开通，是“中国第一条开通的商业步行街”，全长约1237米，是广州三大传统繁荣商业中心之一，巅峰时期日客流量达60万次。连绵千米的骑楼是下九步行街的标志性建筑，荟萃了岭南文化中的老西关美食文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。

上下九步行街（图源：广州荔湾发布）

历经几次改造修缮，上下九的骑楼风貌得以完整保存，构成“最广州”的商业体验空间。然而，随着电商对实体经济的冲击、广州城市规划向东转移、天河路等商圈的崛起，上下九商业街在业态、设施、服务、环境等方面逐渐衰落，人气流量不复往昔，街区活力与邻居永庆坊相比差异明显，逐渐失去了曾经的商业地位。

为了让这一传统历史街区焕发新活力，近日，区荔湾区城市更新建设项目管理中心发布了《上下九-第十甫历史文化街区保护活化利用项目造价咨询服务》招标公告。该项目可行性研究报告指出，项目区域现状存在历史文化建筑破旧，历史文化特色逐渐弱化，交通条件不完善，公共设施、休憩与旅游服务设施缺乏，公共空间挖潜难度大，业态低端等问题，导致区域发展缺乏活力，无法跟上城市发展步伐。

项目位置示意图（图源：广州荔湾发布）

按照规划，该项目将打造“漫步骑楼拓商机”——历史感与国际范交融的岭南文化展示窗口，面向全球的“文旅商智”深度融合发展示范区。拟打造4个大主题街坊（“西关寻味”主题街坊、“奇趣百态”主题街坊、“百年百货”主题街坊、“非遗传承”主题街坊）、上下九-第十甫路两侧社区内引入特色民宿、长租公寓等多元居住场景，改善生活配套，塑造西关风情社区。

本项目四大主题街坊示意图（图源：广州荔湾发布）

“上下九算是广州最传统的步行街了，我在学生时代经常去逛，那个时期人流比较大，而且临近广州十三行这种老牌商行，商品也是琳琅满目，感觉业态会比较杂，但是性价比非常高。”提起上下九步行街，广州某地产公司文商旅经理杨丹华回忆满满，现在主要的问题是上下九步行街招商的业态太混杂了，定位不清，格调不一，感觉档次被拉低了。

对于接下来即将开展的活化利用，她建议，首先应该保留历史的记忆：上下九是比北京路更古老的步行街，以中西合璧的骑楼为主，因此保留独特建筑风貌，“修旧如旧”是最关键的。

第二，放大餐饮特色。上下九现在比较吸引游客的是一些老字号的小吃店，但其实早期对外贸易繁荣时期兴建的一批高档的酒楼容易被忽略，如莲香楼、陶陶居等。如果可以把上下九茶楼美食这一块放大，恢复很多老字号酒楼的繁华，营造更有历史感的氛围，会是一个强有力的吸引点。

平安大戏院 （图源：广州荔湾发布）

第三，老场馆年轻化。比如说上下九有个平安大戏院，它在上个世纪50年代就已经建成开业了，之前经常会有一些粤剧戏曲在那里表演，但现在更多可能只是承担一个电影院的角色。像这种历史沉淀下来的老场馆其实很有价值，而且也是非遗传承的重要场景之一。因此如何用新的、年轻化的手段去活化它，吸引更多的年轻人来这里消费，同时又能保留它的历史感也是很关键的。

总而言之，历史商业街区的文商旅改造，在规划上，要以文为根基，以商为载体，以旅为形式。在经营上，要充分发挥文旅业态对于商业消费的带动作用，用商业的收益反哺文旅，形成良性循环。

盘古智库城市更新研究院执行院长、磅礴文旅总经理申作平告诉新旅界（LvJieMedia），随着我国城镇化率迈过60%的门槛，城市开发建设逻辑将会出现分水岭。根据国外相关经验来看，我国城市开发建设，尤其是一线城市已经到了转向促进城市更新和对历史传统保护的阶段。国内一线城市的传统商业街区，启动了新一轮在文商旅等方面的改造和提升，是趋势也是必然。对保护当地传统文化记忆，树立当地文化自信，构建时空错位场景，具有一定积极意义。但文态的把脉，业态的把握，形态的把控是文旅商改造成功的前提。

“微改”永庆坊

上下九步行街的活化利用规划只是广州历史商业街区改造热潮中的一个缩影，在此之前，广州另外两个知名的历史商业街区——荔湾区恩宁路永庆坊和越秀区北京路商业步行街先后启动并完成了阶段性的改造，目前均已成功被评为国家AAAA级旅游景区，且其旧改模式也广受业内关注。

永庆坊 （图源：广州荔湾发布）

永庆坊项目所在的恩宁路历史文化街区是广州26片历史文化街区之一。2006年起，广州启动恩宁路地块的旧城改造工作，随着十余年的改造规划探索，永庆坊经历了从最初的“大拆大建”方案到2016年提出的“微改造”城市更新模式。

作为广州第一个旧城微改造项目，永庆坊采用了创新的“政府主导、企业承办、居民参与”模式（BOT模式）。BOT即“建设-经营-转让”，政府通过公开招商引入万科集团，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，15年运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

永庆坊 （图源：摄图网）

所谓微改造，即在改造过程中，保留社区原有肌理，对街区进行局部修补；聘请专业的西关建筑施工团队，对建筑进行立面更新和修缮。

其次，在原有旧社区的基础上增加更多的公共活动空间，并且更新业态，持续引入新商户，由商户或品牌提供新的体验内容；根据文化及时间节点举办文化活动，联动商户给游客更多维度的文化体验；联动国内或本土优秀的艺术文化资源举办城市级艺术文化活动，以街区为舞台，在传承的基础上以更现代的表达方式吸引年轻游客。

永庆坊 （图源：摄图网）

资料显示，永庆坊更新改造完成后，成为了广州实现“老城市，新活力”的最佳实践地。平均每月举办文化活动8场，吸引客流量7500人/日，月均人流量约20万人次。2019年9月恩宁路永庆坊联合荔枝湾片区联合，启动国家4A级景区创建工作，历时近10个月，顺利通过国家4A级旅游景区创建验收。

“永庆坊在改造的整个过程中，其实也走过一些弯路，当时政府想把一些高新科技产业引入到永庆坊，同时也规划了长租公寓业态，但后来发现效果不如预期，所以后来那些企业也都撤出去了，而没了产业之后，长租也没有做下去了。”据杨丹华透露，刚开始政府想用产业作为主导去推这个项目，后来慢慢发现其实最终市场可以接受的是一个文商旅的综合性的业态，包括一些网红的餐饮、书店、零食等业态，才能把年轻人吸引过去，把他们留下来消费。

位于北京路商业步行街的大佛寺（图源：广州越秀发布）

因此，经过市场检验，文商旅是和历史街区改造结合的最适合的形式。作为老牌的商业步行街，北京路步行街已经经历过多次改造提升了，所以在开始策划的时候，基本上就是以文商旅融合的思路去包装的，所以它跟科技的结合也好，互动的体验也好，包括它的招商的网红业态也好，都是往这个方向去布局的，所以两个街区在的改造路径上会有一定的差异。

但两者的共同点，第一就是保留历史文化的魂，北京路和永庆坊都对历史文化古迹做了很好的保护和加固，比如永庆坊保留了李小龙的租居、粤剧博物馆等，而北京路对大佛寺、药洲遗址等古迹也保留得非常好。因为这些遗迹是区别于其他商业街区的一个非常重要的点，是一个历史街区的灵魂所在。

位于永庆坊的李小龙祖居（图源：摄图网）

第二，新手段赋能老街区。永庆坊和北京路都动用了一些新的抓手，把街区的历史和文化用年轻化的手段去呈现。其中，永庆坊是用文创和设计，导入更多网红化的业态，比如钟书阁等，将网红风和设计感与历史街区融合得非常好，吸引了很多年轻人前来打卡。北京路则是用一种潮流科技感作为抓手，主打夜经济，晚上去逛，你就会发现它会有一些沉浸式的灯光互动效果，然后包括它的裸眼三D的LED屏，给人带来的科技感和体验感非常强。

北京路商业步行街的裸眼3D显示屏（图源：广州越秀发布）

对于永庆坊微改造的模式，领易咨询总经理邹毅认为，微改造模式肯定是未来的大趋势，它不是大拆大建，而是选择节点性和组团性的一些业态进行改造，复活一些文化遗产，然后再做一些配套的新型的商业，现在这种模式已经成为一种主流了，也是未来的一个主要方向。但这种纯历史文化街区改造这种模式要在实践中推广并不容易，比如永庆坊微改造方案推进共识的达成就经历了十年之久。

一方面，历史街区项目改造的推进顺利与否取决于商业条款的谈判。包括在前期能不能把当地的资源谈下来，开发商能不能满足原住民各个方面的要求。如果满足的话，从商业投入角度来看，开发商的招商运营能不能做得起来，项目投入和产出的账能不能算得过来，这是个需要通盘考虑的问题，因为微改造在旧改的效率、建筑的容积率、结构的设计等方面都存在比较多的限制。

其次就是街区历史文化的保护和弘扬。文化方面的投入肯定是不太赚钱的，但是它是很有价值的，包括它的文化价值、旅游价值和社会价值，所以这方面肯定也是要投入的。满足这些条件之后就看介入的主体如何去平衡项目的经济效益和社会效益了。但本质上看，在历史街区资产盘活的过程中，应该以经济账为底层逻辑，只有底层逻辑行得通，才能谈得上情怀和保护，否则这种项目也是很难推进的。

街区改造的经济账怎么算

历史商业街区的改造升级是城市更新的重要组成部分，要想窥探现阶段商业街区改造提升的状态，不妨看看城市更新目前在国内的发展特点。

2021年，我国城镇化率达到64.72%，2025 年预计将接近70%，将步入城镇化的中后期。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。

北京路商业步行街（图源：广州越秀发布）

新旅界注意到，截至2022年，“城市更新”这一概念已连续两年被写入政府工作报告，并成为十四五规划文件的重要内容。“十四五”时期及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度。

与此同时，今年8月10日，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中，对城市更新进行了更明确的限定，包括防止过度房地产化，坚持“留改拆”并举、严管大拆大建，严格控制大规模增建等。

值得一提的是，今年5月，国务院办公厅就印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出，挖掘闲置低效资产价值。推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务等新功能。

永庆坊（图源：广州荔湾发布）

这意味着，历史商业街区的改造提升将越来越多地出现在城市更新的过程中，而城市更新“防止大拆大建”与文旅产业在转向高质量发展阶段需要“精耕细作”的特点也是相辅相成的，这也对现阶段的历史街区文商旅的改造提升提出了更高的要求。

“城市更新的收益一般有两个方面，一是更新后周边有可开发土地，且有溢价空间；二是业态植入后商业价值有提升，且引入的是优质头部企业的总部。更新改造的商业街区一般向上空间有限，纯粹的物业租赁难以覆盖改造成本，因此，由租赁收益转为税收收益是比较理想状态。”申作平分析指出，以现阶段的历史商业街区改造情况来看，街区更新的难点也有两大方面，一是老街区交通的可进入性，要保障动线的畅通；二是原有物理空间和当下新业态匹配度，要保障业态的收益，这两点是内生动力。如果交通进不来，有好业态也难以发挥价值；如果空间不匹配，有新业态也难以保障安全。城市用地空间有限，尤其是国家反对大拆大建的前提下，盘活存量，做优增量，突出公益，做出效益是现阶段城市更新的关键。

永庆坊（图源：广州荔湾发布）

而邹毅则直言，就近几年而言，在国内经济低迷的大背景之下，历史文化街区的更新其实是处于一个衰退的阶段，但这只是短期的，是文旅行业大衰退的背景之下的一个市场现状。“因为现在整个经济都在衰退，企业的钱袋子会捂得更紧，对于项目的经济账也会算得更加精细。所谓历史文化街区就是做融合了文旅的实体商业，业态本质上就是一些特色的餐饮、零售和文创产品等，但现在实体商业的日子并不好过。如果历史商业街区改造的经济账算不过来，是很少企业愿意进入的。特别是有些地方政府的项目要精打细算，考虑更多的是社会的综合效应，但民企在里面就找不到太多平衡点和盈利点，如果居民旧改意见不一，还要做改造，投入工程和服务成本等等，它就变成了烫手山芋。”

永庆坊（图源：广州荔湾发布）

在他看来，在经济环境和文旅产业正在经历深刻变革的当下，历史街区的改造提升的模式可以考虑重新设计——不只是简单的政府出资产，企业来投资去做就可以了，而是可以考虑要有股权或者更深入的产业链的合作。经济低迷形势下如果财政收紧，政府可以给予一些资源资产和政策等方面的支持。其次可以完善街区改造的资金的贴补机制，同时再降低一点对外的租金，或者调整一些招商的条件，让企业的账能算得过来。

“政府在历史街区改造中收获的是中长期的税收和就业等整体的社会效益，所以前期财政要发力，比如要出专项债或相应的资金去补贴。街区改造如果列为一个重点项目，由政府和民营资本来操盘的话，政府可以为出资主体设计一个交易机制，然后让民营资本觉得这个项目是可以参与进来的，让民营资本发挥其主动性和创造力，市场需要什么，企业就引进相应的业态。”邹毅补充道。