后疫情时代，老旧商业改造有了新思路！

在疫情常态化的发展中，商业地产也遭受着随时面临停工的风险，以及消费者对于进入封闭公共场所的恐惧，开放式街区逐渐代替封闭的盒子Mall， 开发更多公共空间，打造优质场景和主题街区，为消费者营造微度假一日游的新型购物中心和百货，成为存量改造过程中迫切需要解决的问题 。

存量改造的新蓝海中也存在不少新商机可寻，一二线城市商圈内外竞争激烈，同质化严重，存量改造是脱颖而出的新机会，下沉市场目前消费水平提升，小镇青年成为消费主力，存量改造迎来广阔市场急需开拓。

因此存量时代下，老旧商业改造升级需要更多的范本让我们去参考、学习，最终找到适合自己的方向，讲自己的故事，顺应新的商业发展趋势，实现商业的更新与进阶。

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市场现状分析

商业地产正在从增量市场转入存量市场，据中国连锁经营协会统计，截止到2021年底全国在营3万平以上购物中心约6300个。至2025年，预计购物中心存量超过6亿平方米，TOP30的购物中心的存量规模近年上涨速度变快，可见存量改造的空间巨大。

在百货方面，不少百货仍以传统理念在经营，管理和运营团队不够年轻化，缺乏时尚度、和年轻人喜好脱轨，不能够顺应社会潮流，在一些店面形象、装修设计方面也需要更新换代，来适应当下年轻人注重体验的消费需求。疫情之下，更是将一部分经营团队老化、商品同质化、经营无特点的门店问题暴露出来，百货面临关闭和改造升级的两个选项。

老旧项目如何焕新重生，以新面貌回归到人们视野当中，并重新获得消费者的青睐，成为行业关注的重点。

成功的项目改造可以通过对原有空间进行重新合理规划，打造适合新时代的吸睛引流的场景与设计，创造网红标志打卡点，引进最新最潮的业态、新店等，最终让原有的商业项目焕发出新的光彩。

但不少项目还面临着地理环境限制、改造预算有限、空间改造施工困难、部分下沉市场存在信息差、招商团队人才不足等多个问题影响了改造的进程和最终成果，不仅造成了资源与投资的浪费，也错失了重新站立在时代浪潮中的机会。

当前是大数据时代，信息瞬息万变、消费者的审美品味与喜好变化较过去呈倍数快速更迭，商业趋势也随之不断更新，并且疫情之下，存量的方向是提高顾客游逛频次，延长游逛时长，存量商业改造只有摸清商业趋势，认准Z世代，对顾客圈层更准确的细分，才能正确吸引流量，借势翻盘。

目前在存量改造的浪潮中已经有不少项目成功华丽变身，成为改造道路的先驱者和领头人，例如我们熟悉的长沙文和友项目，引发了国内打造复古怀旧风场景的一波热度；TX淮海项目，新颖的建筑空间、吸引年轻人的策展型商业，迅速聚拢年轻消费者；南京秦淮戏院里，打造的沉浸式文商旅综合体，利用传统文化IP、艺术与商业的成功结合，革新了文商旅商业的面貌……

以上这些成功的先行者用实践证明了存量改造项目出圈具有多种可能，多种思路，但需要明确自身现状，抓住存量改造的重点，重新定义和打造人、货、场的关系。

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存量商业调改升级与创新的操作思路

·存量商业调改的类型

在过去的十年，商业地产行业在对商业项目进行不同程度的更新，从业态结构占比调整，到首店概念的引入，从主题打造到场景重置，一步步的更新只为吸引消费者的眼球，给他们惊喜从而提高“提袋率”。

更新类型大概分为以下四种：

（1）百货区域改造

百货区域改造是指定期的硬件维护和品牌维护，是一种周期性更新。这一点泰国做的特别极致，比如暹罗百货每三个月换一次艺术装置，地下市集每一个月更新一次，就是让你随时有新鲜感，可逛性。

（2）百货整体改造

百货整体改造往往是针对百货的整体改造提升，项目在区量、体量、品牌等某一方面仍具有一定的市场优势，但需要提升效率以适应新的竞争环境。经改造后重新亮相的西单更新场，地面空间全部被绿地所覆盖，商业综合体则隐藏在绿地之下，每日客流约2.5万人。

（3）购物中心区域改造

购物中心区域改造是指购物中心为巩固其市场领先地位，细化定位或洞悉新的消费潮流，而提前投资以引领市场为目的进行一种更新。虹桥南丰城就是细化定位、极大化发挥优势的例子，它拥有垂直多样的亲子业态和丰富有趣的亲子活动，项目2020年提出了打造“陪伴型商业”的概念。

（4）购物中心整体改造

购物中心整体改造可谓是购物中心整容般的改变，通过改变物业功能，转化竞争轨道，以实现物业价值最大化而进行全面改造。这种大规模的更新，一般需要封闭式歇业，比如燃爆南京商业圈、刷爆小红书的“旧改”项目--秦淮·戏院里的前身是首都大戏院旧址，整个街区以此为核心和基础格调，创造夜游秦淮的视觉感受。同时结合项目本身的特点以及商圈的属性，以空间节点逐一串联的方式引导顾客，逛遍每一个预设地点，从而达成商业价值最大化的目的。

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存量商业调改升级的模式

时下存量模式改造升级中最为受关注的就是场景搭建。

地产人蜂拥而至，以场景搭建达到增强消费者与购物中心之间的互动性和体验性，从而提升消费粘性。现实是一些购物中心跟风改造并成功吸引了消费者眼球，然而却没有提升“消费率”，当客流没有转化为消费流，无疑买椟还珠。于购物中心而言，游逛体验与消费转化要做到统一，毕竟后者才是目的。想要打造“人流发动机”，需要对商业趋势保持敏锐的前瞻性，抓住消费者的基础需求和变化趋势。

（1）百货购物中心化——小体量，大能量

百货重“坪效”，购物中心重“体验”，百货转型中增加丰富的业态，体验式的互动，环境的怡人，明确的主题才能吸引为保持幸福感时刻努力的消费者们，这些也才是消费增长的新能力、新动能。更有助于客流的增加，更利于百货的长周期运营。

当年经过9个月的“闭关修炼”的上海新世界城亮相后，成为了年轻时尚的代名词，为消费者带来世界最高室内攀岩、全球首家“火影忍者世界”主题乐园等7大特色体验项目。是近年来百货商场改造为类购物中心的优秀案例。

（2）公共空间改造升级——公园式商业爆火发展

后疫情时代，公园式商业的自由性、开放性成为消费者青睐的商业类型，但真正能被视为样本的范例较少。其中很重要的原因有三：其一，如何改变公园的「老龄化」和「运动场」的标签？其二，商业的客群结构及客群的出没时间与公园差异较大；其三，怎样让公园与购物中心相融与一体，而不是公园旁边开了个购物中心？

日本Grandberry Park就是一个非常有名的公园型商业综合体改造项目。

场地涵盖东急田园都市线南町田车站、商业园区、及毗邻的鹤间公园，项目尊重并利用场地现有的自然高差，将车站、商业空间、公园三个区块通过大型阶梯、绿色屋顶和景观连接起来，形成了三个氛围独特的子区域。这个集零售商业、停车设施、社区活动、社交场所为一体的购物中心，为游客及周边居民提供全新概念的社区友好型都市生活中心。

（3）大卖场与批发市场购物中心化——转换赛道，打造新式消费

大卖场和批发市场的“购物中心化”，并不仅仅是经营面积的增加，多了电影院、健身房。

首先需要的是转换经营思维，管理购物中心和管理零售批发商品是不一样的，购物中心主要做品牌和店铺管理，将追求业绩最大化变更为以消费者为中心，追求流量最大化，就需要在空间改造，场景设置，增加消费者的体验感上下功夫；

其次品牌差异化和业态配置，不再是以租金最大化为原则，追求流量的前提下，购物中心可能需要增大餐饮类，这些租金相对低的业态以适应目标群体在餐饮、社交娱乐、文化等方面的需求；

最后增加一些公共空间的场景设置赚人眼球，也是一种细节取胜的方法。比如老年人活动室、母婴室、心理咨询机构等公共服务项目。

深圳龙岗万达广场，是一个经由已停业的建材市场——华南城家居四号馆改建而来的轻资产万达，非核心商圈商业，传统的购物中心打法难以吸引更多的人流，只能将特色做足：30.5万平米的建筑，将体验业态占比提升至80%，打造出城市“微旅游”目的地。

（4）城市更新项目——因地制宜，特色化开发

英国知名零售及娱乐目的地Westfield发布了2028年购物中心报告，认为未来购物中心将改造为超连接微型城市，我国随着“城市更新”步伐迈进，各类参与其中的房企参与城市更新已被视为获取重点城市优质地块的捷径之一。

就目前多数案例来看，房企参与的商业项目改造方式，大致可分为盘活老旧购物中心、“工改商”（工业用地改商业用地）、“工改租”、特色商业（主要形态为商业街）改造。这些更新改造将对城市的发展增添更多的可能性和标志，让城市基因再次震动。

城市更新优秀的项目之一是日本的六本木新城， 78万平方米的总建筑面积，历经17年完成建设，于2003年正式开业，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的城市综合体。每年客流量可达4000万人次，受欢迎程度超过东京迪士尼，堪称旧城改造的典范。六本木新城孕育了新的文化、交流及未来社会模式，并优化土地资源利用效率，自此日本的城市再开发计划兴然而起。

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