地产救援CP：AMC+代建

作者：李姗姗

安徽最大烂尾楼传来了难得的好消息。

8月17日，中国信达资产管理股份有限公司与华宇集团有限公司就安徽阳光半岛项目举行签约仪式。这意味着，该项目在恒大盘活失败后，再次易主中国信达和华宇集团。

据了解，此前安徽阳光半岛项目分别因原开发商资金断裂、接盘方恒大债务危机，开工十多年间遭遇两次烂尾。

根据公告表述，中国信达负责为该项目注资，华宇集团则担任操盘及代建角色。

这是中国信达继盘活佳兆业广州南沙烂尾楼悦伴湾、新力控股广州增城海石洲悦等多个项目后，再次通过“AMC接管+委托代建”的模式纾困地产项目。

眼下，资产管理公司（AMC）纾困房企进入加速期，四大AMC以及多家地方AMC纷纷进场。从目前的纾困情况来看，AMC主要是联合产业投资人设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。

业内人士指出，中国信达与众不同的是，其拥有自己的以及熟悉的代建公司，而此种模式有望快速复制。

烂尾风波

资料显示，阳光半岛项目位于安徽省寿县，用地面积约8000亩，总建筑面积约528万平方米，总投资约80亿元，规模空前。该项目集文化旅游、商业、酒店、住宅为一体，曾宣称将打造为华东地区文化旅游发展的前沿和示范基地。

作为合肥市乃至安徽省都极为关注的区域，此前却遭遇两次烂尾事故。

2011年3月，由安徽省政府牵头，并由阳光半岛投资有限公司（后更名为安徽省阳光半岛文化发展有限公司，下称“安徽阳光半岛文化”）与山水盛典文化产业有限公司共同打造的新桥阳光半岛项目正式开工。

仅两年后，项目遭停工；紧接着2014年2月，安徽阳光半岛文化被马鞍山市中级人民法院立案调查；同年7月，该公司因经营不善宣告破产，新桥阳光半岛项目陷入烂尾。

彼时，有消息称新桥阳光半岛项目已合计欠款达数十亿元，被该项目拖入其中的除了建设公司、业主、银行，还有多家信托公司。据悉，在项目已面临烂尾危机之际，中铁信托、大业信托、新时代信托以及华润信托仍有未退出的相关信托计划。

经历了四年烂尾后，2017年，新桥阳光半岛项目迎来了首位“白衣骑士”，被恒大投资100亿元接盘，并更名为“恒大阳光半岛”，于同年9月底复工，项目得以盘活。

然而好景不长，2021年下半年，恒大爆发债务危机，该项目又一次沦为烂尾的宿命。

如今，中国信达和华宇集团联合接手，令这个前后持续10多年的大型烂尾项目再次看到了希望。

牵手老朋友

目前，阳光半岛项目所属安徽阳光半岛文化由芜湖粤信投资中心（有限合伙）（下称“芜湖粤信投资”）、安徽业瑞企业管理有限公司分别持股99%和1%。

股权穿透不难发现，芜湖粤信投资控股股东为中国信达，安徽业瑞企业管理有限公司则为华宇集团全资子公司。

2017年10月26日，安徽阳光半岛文化发生股权变更。原先由恒大旗下寿县粤通置业有限公司持股100%，变更为由该公司以及芜湖粤信投资分别持股51%、49%，中国信达入局。

今年7月29日，安徽阳光半岛文化再次出现股权变更，恒大退出，中国信达为该项目找来了华宇集团。

中国信达选择华宇集团，并非首次合作，此前二者的交集甚广。

近些年来，华宇集团与中国信达旗下的信达地产在安徽省合作开发多个楼盘，包括合肥的锦绣龙川、锦绣花城、锦绣蘭庭、北麓雅舍，以及六安的锦绣江山项目。

可见，此次共同接盘恒大阳光半岛，是老朋友间的再次联手。根据公告表述，中国信达负责为项目注资，华宇集团则担任操盘及代建角色。

作为项目的“金主爸爸”，中国信达的收入及利润主要来源于不良资产经营。截至2021年末，中国信达的不良资产总规模为9974.93亿元，占公司总资产的63.8%；不良资产经营取得的收入总额为770.9亿元，占总收入的78.9%，税前利润141.9亿元，占公司税前利润的73.2%。

而业绩方面，2021年中国信达实现总收入977.31亿元，同比下降2.4%；归母净利润120.6亿元，同比下降8.97%。近日，中国信达披露公司预期今年上半年归母净利润同比下降幅度高达约30%-50%。

作为项目代建方，华宇集团业绩在过去一年实现较大幅度增长。数据显示，2021年该公司营业收入为188.48亿元，同比增长15.38%；净利润为18.41亿元，同比增长7.46%；归母净利润为8.35亿元，同比上升33.17%。

就短期偿债能力来看，截至2021年末，华宇集团货币资金为87.25亿元，一年内到期的非流动负债为53.48亿元，暂无短债压力。

就现金流来看，去年华宇集团经营活动产生的现金流净额66.79亿元，投资现金流净额0.28亿元，融资现金流净额为-95.7亿元，现金及现金等价物净增加额-28.6亿元，说明其还债力度较大，“耗血”较多。

“AMC+代建”CP纾困地产

今年以来，AMC陆续入场化解房地产风险，作为四大AMC机构之一的中国信达亦不例外，除了联合华宇集团盘活烂尾项目，中国信达在解困地产上积极出手。

年初，资本市场消息传出，融创中国与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目，并与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作，资金规模均拟达百亿级。

4月中旬，中国信达与陕建地产集团交流座谈并签署合作备忘录。双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。

年中，中国信达又与佳源国际签署合作备忘录，中国信达将发挥资产管理公司优势，在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善、企业纾困等方面向佳源国际提供专业支持。近日，有消息称，中国信达对佳源国际位于澳门的项目相关纾困举措正逐步落地。

除了资金支持，值得一提的是，中国信达旗下的信达地产可直接进行操盘代建，这是中国信达在不良项目纾困过程中的独特优势，使得“AMC接管+委托代建”成了中国信达偏爱的一种纾困模式。

今年7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼悦伴湾项目。中国信达介入方式为，由其深圳分公司折价收购项目债权，并由深圳华建提供资金借款，由信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费用。

在此之前，中国信达就以这种方式，对新力控股的广州增城海石洲悦项目进行盘活。今年1月25日，信达地产签订海石洲悦项目代建协议，其华南区域公司随即组建团队进驻接管，并高效复工、提速供货，3月即实现全面复工复产，4月完成一期二期施工单位清退，5月实现项目再次开盘销售。

而此次接手安徽阳光半岛项目，将是此种模式的再次复制粘贴。