与中国东方资产签署战略合作，AMC敲开旭辉之门

文/乐居财经 魏薇

去年11月，旭辉“遗憾”官宣超4亿美元债违约，现金流恶化超预期。在此之前，旭辉称已经尽了所有的努力。

三个多月后，旭辉迎来了他的“白衣骑士”。2月8日，旭辉集团与中国东方资产管理股份有限公司签署战略合作协议。

根据合作协议，双方将主动把握当前房地产金融领域风险化解政策窗口期及市场机遇，全面落实房地产长效机制，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进金融与房地产正常循环。东方资产将发挥自身优势，在资产处置、资产盘活、项目并购重组、综合金融服务等领域提供专业服务。

在出险之前，旭辉一直没有停下自救的步伐，通过股东增持提振市场信心，用处置资产等方式回笼资金。

据悉，自“金融十六条”实施以来，旭辉集团已先后与包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行在内的五家国有银行签订银企战略合作协议；并与光大银行、厦门国际银行等股份制银行、建银国际等金融机构达成战略合作。

旭辉“蹲下去”

去年7月以来，旭辉大股东持续增持股票，超过20名管理层主动增持公司股票880万股，成本在2.5-2.7元/股。

旭辉控股董事局主席林中曾表示，企业不要轻易打破信用，倒下去容易站起来难。在去年9月之前，旭辉一直坚持按时兑付境外债。

但由于外部环境恶化，销售持续疲软，国际评级机构对旭辉的多次下调和预警，导致旭辉的境外融资陷入逐步枯竭的困境。

惠誉在9月21日和10月12日分别下调旭辉长期发行人违约评级、高级无抵押评级和未偿付票据评级，最终评级为“CC”。穆迪在10月8日和10月17日，两度下调旭辉控股的公司家族评级和高级无抵押评级，最终评级分别为“Ca”和“C”。

而评级的下调也导致部分融资触发了提前兑付条款，增加了旭辉的境外兑付压力。

在宣告主动寻求境外债务重组后，林中在朋友圈打气：“蹲下去、活起来、站起来，蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下去意味着重心更稳，蹲下去意味着未来更好得站起来。”

与此同时，旭辉启动了新一轮的组织架构及人员调整，将与生产和销售条线关系不大的部门进行降级或撤销，如产品中心、投拓中心、企管中心；精简管理层级，对高管的薪酬以及普通员工的差旅补助和津贴也进行了削减。整体向保交付、保经营倾斜。

2022年全年，旭辉于49城145个项目交付超9万套新房，其中超1.8万套提前交付。

在多重融资政策的支持下，12月以来，旭辉连续与家银行签订战略合作协议获得数百亿授信额度，更好地推动保交付、保品质、保民生。

AMC多方式纾困房地产

在驰援房地产企业的名单中，AMC是一股中坚力量。在化解风险的道路上，东方资产重视与地方政府合作，恢复房地产行业的产业链和供应链。

截至2022年10月末，东方资产已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137.47亿元，推动保障1.98万套房产按期交付，实现74.7亿元房地产企业理财产品兑付，带动935.79亿元房地产项目复工复产。

去年3月，东方资产还计划发行100亿债券，用于处置房企风险资产与不良资产纾困。

在东方资产化解的项目中影响力较大的，当属纾困融创中国武汉桃花源项目。12月底，二者达成融资合作，根据合作协议，本次融资总规模33.11亿元，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。

武汉桃花源项目位于光谷核心区，与黄鹤楼、湖北省博物馆、东湖、武大等同列城市中轴线。项目总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元。“桃花源”系产品，属于融创高品质中式住宅序列。

合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。

在入局地产的过程中，东方资产创新运用了“AMC代偿债券”的模式。例如，去年7月，东方资产直接购买冠城大通已经发行的债券17.3亿，代偿后与冠城大通形成新的债权债务关系再进行债务重组，目的是将冠城大通的风险处置前移。

另外，东方资产也正在推进“AMC+代建”模式。去年末有消息称，绿城管理正与东方资产进行战略合作，多个涉房类项目已进入商务阶段。

除了东方资产外，另一AMC巨头中国信达在纾困房企的动作中也较为活跃，其纾困企业包括融创、恒大、世茂、泰禾、佳兆业、中南建设、佳源国际等，名单还在不断拉长。

根据2022年12月公开数据，中国华融、东方资产、中国信达、中国长城四大全国性AMC，年内累计推动及已落地65个房企纾困项目、带动复工复产项目规模超过1500亿元。