招商蛇口“吞”旧改:左手郭英成,右手李思廉

乐居财经   2022-09-16 10:00
核心提示:今年四月招商蛇口曾与佳兆业、长城资产达成合作,拟就城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作;近日,又与富力集团签下合作。

文/李奕和

地产雷声阵阵,基于保交付、稳民生的诉求,国资+AMC组合“纾困”出险房企,成为解开眼下行业困局的重要方式。而在众多房企中,招商蛇口是最为积极的国资之一。

4月初,招商蛇口曾与佳兆业、长城资产达成合作,拟就城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。眼下,2022年中期业绩会结束不久,招商蛇口又迫不及待签下了一笔合作。

9月13日下午,富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融在扬州举行了合作框架协议签约仪式。

根据合作框架协议,各方将充分发挥各自的优势,共同创建适宜的合作模式和合作机制,以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础,进行全面的梳理研究,推动合作事宜。

这场合作并不简单。现场,富力集团董事长兼总裁张力、招商蛇口总经理蒋铁峰亲自出席。另在合作方中,中信证券是中国最大的证券公司,中国华融是五家全国性资产管理公司之一。

此次合作,中信证券作为富力集团聘请的财务顾问,协助富力集团基于城市更新项目等资产引入资产管理机构、央国企开发商等,探讨合作的模式,并积极配合相关方推动方案落地。

而中国华融作为国内五大AMC之一,在促进房地产业良性循环和健康发展,全面推动与相关市场主体的风险化解工作上发挥其重要作用。

在不良资产处置领域有丰富经验的资产管理公司(AMC),被认为是有望加快企业风险化解,促进市场出清的重要力量。

随着行业风险的持续蔓延,AMC是地产行业保交付、稳民生的重要保障,因此其与房企合作愈加常见。此前援手佳兆业的时候,招商蛇口就是携手长城资产进行。该次与富力的合作,它又拉来了中国华融。

当然,在声势浩大的合作背后,还隐藏了招商蛇口在城市更新领域的巨大野心。作为实力较强的国资房企,它所选择的两个出险合作方——佳兆业和富力集团,一个是深圳旧改大户,一个是广州旧改大户。

连续“援手”出险房企

今年以来,这是招商蛇口第三次与出险房企展开合作。

较早前的4月2日,招商蛇口就曾与佳兆业、长城资产签署战略合作协议。当时,各方拟建立战略合作关系,在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

四个月后的8月1日,招商蛇口再一次对陷入流动困境的半岛城邦伸出援手,与后者签署《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》。以通过多种方式解决半岛城邦房地产面临的问题,推动深圳半岛城邦第五期项目的开发。

值得一提的是,综合此次与富力的合作,招商蛇口凭借自身的央企优势,意图在城市更新领域扩张的野心尽显。

该公司今年四月与佳兆业的合作,内容之一是便是以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础,设立三方合作平台共同开发。

此次与富力合作,招商蛇口瞄准的依然是巨量的城市更新机会。根据合作协议,各方将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础,进行全面的梳理研究。

形式上,将通过有限合伙、基金、财产权信托等,以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式按照相应的比例组成合作主体,围绕富力集团的城市更新项目进行深入合作。

无论是佳兆业抑或富力集团,旗下都拥有巨量的城市更新项目,两者分别是深圳、广州的旧改大户。公开资料显示,佳兆业截至2021年6月30日城市更新项目共拥有213个,占地面积超5370万平方米,对应可售面积达1.1亿平方米。

富力旗下的旧改也价值不菲。其截至2021年底已签约的城市更新合作项目64个,规划总建筑面积超过7200万平方米,可供未来发展的可售面积超过3500万平方米,货值超过1万亿元。而且这些货值中,大湾区面积占比76%,一二线城市面积占比达到93%,资产极为优质。

实际上,招商蛇口早在9月1日发布的公告披露了更多关于合作的细节。此次与富力合作的,是招商蛇口控股子公司招商局置地旗下全资子公司广州招商,双方当时已签署《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》。

据了解,协议签订后,双方将共同组建专项工作小组,开展相关调研、谈判工作等,采用“一事一议,成熟一个,合作一个”的原则尽快确定具体合作项目及合作方式等事宜。

旧改“小心机”

今年1-6月,招商蛇口实现签约销售面积487.51万平方米,实现签约销售金额1188.27亿元,在全国房企全口径签约金额排名第6,较去年同期提升一位。

民营房企的暴雷,给了以招商蛇口为代表的一批国资房企逆市扩张的机会。这在城市更新领域也是如此。

招商蛇口的城市更新相对较慢,虽然开始于2010年,但直到2018年,为了更好的支撑城市更新业务规模化发展,招商蛇口深圳区域才对内部进行资源整合,组建出专业化平台——城市更新事业部。

至今,其已先后完成南山蛇口网谷、罗湖招商中环、宝安招商臻府、大鹏招商东岸、宝安福海意库、蛇口半山臻境、宝安海谷科技大厦等城市更新项目。

而数据显示,截至2021年,招商蛇口城市更新在深圳目前基本锁定、推动孵化工作的项目共计25个,深圳现有项目预估总货值约3000亿元。另外在东莞、佛山还有数个城市更新项目。

可以看见,与佳兆业、富力等旧改大户相比,招商蛇口城市更新仍有一定差距。但行业的流动性危机,让招商蛇口等一批国资房企等来了逆势扩张的机会。

实际上,与一般项目相比,城市更新项目开发周期长、沉淀资金量大,对房企资金实力是极大的考验,对陷入流动危机的一众房企更是如此。

以旧改重镇广州为例,去年以来,许多旧改领域的民营房企迫于资金压力,选择退出的不少,包括富力、佳兆业、恒大、宝能、升龙、奥园、时代中国在广州的不少旧改项目,或引入合作方开发,或干脆退出。这些项目多被当地国资或实力房企接手。

招商蛇口在城市更新领域一直有其自身的诉求。今年年初的业绩会上,该公司管理层曾透露,就城市更新而言,目前市场上也有战略性机会,争取拿下一些这样的项目,做一些战略储备。

对于最新的合作,招商蛇口于最新公告称,协议的签署有利于双方在华南区域城市更新领域建立战略合作关系。随着后续项目合作顺利,将有利于公司城市更新业务的开展,为未来发展带来积极影响。

除了与出险房企展开合作,招商蛇口近段时间以来在城市更新的其他动作也不间断。

去年12月,招商蛇口与上海世博、万科、中交房地产等合资设100亿上海城市更新引导基金,拓展旧改领域的机会。当中,招商蛇口全资子公司上海招商置业认缴出资金额20亿元,持股上海城市更新引导基金19.996%。

今年以来,该公司的城市更新项目也不断落地。5月11日,招商蛇口与长城资产等参与深圳光明凤凰街道旧改;8月28日,招商蛇口中标深圳龙岗五和旧改项目前期服务商。该项目原本前期服务商为佳兆业,不排除是双方合作后的项目的落地。

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