招商蛇口“吞”旧改：左手郭英成，右手李思廉

文/李奕和

地产雷声阵阵，基于保交付、稳民生的诉求，国资+AMC组合“纾困”出险房企，成为解开眼下行业困局的重要方式。而在众多房企中，招商蛇口是最为积极的国资之一。

4月初，招商蛇口曾与佳兆业、长城资产达成合作，拟就城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。眼下，2022年中期业绩会结束不久，招商蛇口又迫不及待签下了一笔合作。

9月13日下午，富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融在扬州举行了合作框架协议签约仪式。

根据合作框架协议，各方将充分发挥各自的优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，推动合作事宜。

这场合作并不简单。现场，富力集团董事长兼总裁张力、招商蛇口总经理蒋铁峰亲自出席。另在合作方中，中信证券是中国最大的证券公司，中国华融是五家全国性资产管理公司之一。

此次合作，中信证券作为富力集团聘请的财务顾问，协助富力集团基于城市更新项目等资产引入资产管理机构、央国企开发商等，探讨合作的模式，并积极配合相关方推动方案落地。

而中国华融作为国内五大AMC之一，在促进房地产业良性循环和健康发展，全面推动与相关市场主体的风险化解工作上发挥其重要作用。

在不良资产处置领域有丰富经验的资产管理公司（AMC），被认为是有望加快企业风险化解，促进市场出清的重要力量。

随着行业风险的持续蔓延，AMC是地产行业保交付、稳民生的重要保障，因此其与房企合作愈加常见。此前援手佳兆业的时候，招商蛇口就是携手长城资产进行。该次与富力的合作，它又拉来了中国华融。

当然，在声势浩大的合作背后，还隐藏了招商蛇口在城市更新领域的巨大野心。作为实力较强的国资房企，它所选择的两个出险合作方——佳兆业和富力集团，一个是深圳旧改大户，一个是广州旧改大户。

连续“援手”出险房企

今年以来，这是招商蛇口第三次与出险房企展开合作。

较早前的4月2日，招商蛇口就曾与佳兆业、长城资产签署战略合作协议。当时，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

四个月后的8月1日，招商蛇口再一次对陷入流动困境的半岛城邦伸出援手，与后者签署《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》。以通过多种方式解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的开发。

值得一提的是，综合此次与富力的合作，招商蛇口凭借自身的央企优势，意图在城市更新领域扩张的野心尽显。

该公司今年四月与佳兆业的合作，内容之一是便是以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。

此次与富力合作，招商蛇口瞄准的依然是巨量的城市更新机会。根据合作协议，各方将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究。

形式上，将通过有限合伙、基金、财产权信托等，以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式按照相应的比例组成合作主体，围绕富力集团的城市更新项目进行深入合作。

无论是佳兆业抑或富力集团，旗下都拥有巨量的城市更新项目，两者分别是深圳、广州的旧改大户。公开资料显示，佳兆业截至2021年6月30日城市更新项目共拥有213个，占地面积超5370万平方米，对应可售面积达1.1亿平方米。

富力旗下的旧改也价值不菲。其截至2021年底已签约的城市更新合作项目64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过1万亿元。而且这些货值中，大湾区面积占比76%，一二线城市面积占比达到93%，资产极为优质。

实际上，招商蛇口早在9月1日发布的公告披露了更多关于合作的细节。此次与富力合作的，是招商蛇口控股子公司招商局置地旗下全资子公司广州招商，双方当时已签署《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》。

据了解，协议签订后，双方将共同组建专项工作小组，开展相关调研、谈判工作等，采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则尽快确定具体合作项目及合作方式等事宜。

旧改“小心机”

今年1-6月，招商蛇口实现签约销售面积487.51万平方米，实现签约销售金额1188.27亿元，在全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提升一位。

民营房企的暴雷，给了以招商蛇口为代表的一批国资房企逆市扩张的机会。这在城市更新领域也是如此。

招商蛇口的城市更新相对较慢，虽然开始于2010年，但直到2018年，为了更好的支撑城市更新业务规模化发展，招商蛇口深圳区域才对内部进行资源整合，组建出专业化平台——城市更新事业部。

至今，其已先后完成南山蛇口网谷、罗湖招商中环、宝安招商臻府、大鹏招商东岸、宝安福海意库、蛇口半山臻境、宝安海谷科技大厦等城市更新项目。

而数据显示，截至2021年，招商蛇口城市更新在深圳目前基本锁定、推动孵化工作的项目共计25个，深圳现有项目预估总货值约3000亿元。另外在东莞、佛山还有数个城市更新项目。

可以看见，与佳兆业、富力等旧改大户相比，招商蛇口城市更新仍有一定差距。但行业的流动性危机，让招商蛇口等一批国资房企等来了逆势扩张的机会。

实际上，与一般项目相比，城市更新项目开发周期长、沉淀资金量大，对房企资金实力是极大的考验，对陷入流动危机的一众房企更是如此。

以旧改重镇广州为例，去年以来，许多旧改领域的民营房企迫于资金压力，选择退出的不少，包括富力、佳兆业、恒大、宝能、升龙、奥园、时代中国在广州的不少旧改项目，或引入合作方开发，或干脆退出。这些项目多被当地国资或实力房企接手。

招商蛇口在城市更新领域一直有其自身的诉求。今年年初的业绩会上，该公司管理层曾透露，就城市更新而言，目前市场上也有战略性机会，争取拿下一些这样的项目，做一些战略储备。

对于最新的合作，招商蛇口于最新公告称，协议的签署有利于双方在华南区域城市更新领域建立战略合作关系。随着后续项目合作顺利，将有利于公司城市更新业务的开展，为未来发展带来积极影响。

除了与出险房企展开合作，招商蛇口近段时间以来在城市更新的其他动作也不间断。

去年12月，招商蛇口与上海世博、万科、中交房地产等合资设100亿上海城市更新引导基金，拓展旧改领域的机会。当中，招商蛇口全资子公司上海招商置业认缴出资金额20亿元，持股上海城市更新引导基金19.996%。

今年以来，该公司的城市更新项目也不断落地。5月11日，招商蛇口与长城资产等参与深圳光明凤凰街道旧改；8月28日，招商蛇口中标深圳龙岗五和旧改项目前期服务商。该项目原本前期服务商为佳兆业，不排除是双方合作后的项目的落地。