新时代商业地产的规划与设计

商业地产经过四十年的高速发展，已经成为GDP快速发展的动力之一，从追求规模和速度变为精细化管理，商业地产设计涉及商业策划，招商、运营、物业管理、成本等多个方面，环环相扣且关联性强。商业地产的设计连接了各个专业之间的桥梁，只有建立好完整的商业设计体系才能对项目进行合理推进。

商业地产设计核心体系包含：设计步骤流程、动线与店铺规划、重点区域设计、标识景观和陈列、机电设计、商业地产二次升级改造等。

商业地产设计流程：调研阶段、概念设计、方案设计、扩初补充设计、施工图设计。对接关联方为业主方（甲方）、室内设计方、机电设计、建筑设计、结构设计、灯光、展陈设计、景观标识设计、深化设计。

动线与店铺规划：动线设计的关键在于可达性、体验性，展示性，关键区域为周边区域、项目入口、内部动线主要通道，店铺规划核心为业态对面积、楼层、平面的需求沟通，适应消防规定要求的前提下，尽量增加多元性方便以后运营调整。动线和店铺是相辅相成的关系。不同体量的商业设计要求也不同。

重点区域设计：重点区域为公共走道、大厅、店铺设计、中岛规划、卫生间、电梯和人行道、客服中心、休息区、商管办公室、停车场等。关键点为环保、舒适、人性化、体验感。

标识景观和陈列：商业地产的标识核心在于简洁，与项目环境融为一体，景观主要为了吸引客流、丰富购物体验、增加项目的温度，强化客户对项目的记忆，达到吸引客流的目的。陈列的设计关键在于主题鲜明、安全性、机电安装的便捷性、照明的控制，与周边环境和谐共处。

机电设计：包含暖通空调设计、消防系统规划、给排水设计、天然气系统设计、强电弱电系统设计。

大型主力店规划设计：大型超市、酒店、电影院、水会等大型业态主力店的落地需进行定制化设计，动工前的施工图需项目总工、品牌工程设计师（提交该业态所需物业条件等相关资料）、设计单位项目负责人三方确认，确保施工完成后的正常使用。

二次升级改造：关键在于明确改造的目的、全面的调研、品牌客户以及相关资源储备、投入成本、与政府相关部门的沟通、商业改造设计方案与关键问题解决方案等。

商业地产发展进化已经很多年，项目的价值评估上，规划设计非常重要，如何形成差异化、强化客户记忆非常重要，国内外也有很多设计的经典案例。如：K11购物中心（艺术商场），法国巴黎老佛爷百货（场景感极强），武汉群星城（绿化公园商场）、新加坡樟宜机场（巨型爆布景观）、上海环球港购物中心（新古典主义风格）、迪拜购物中心（奢华）、澳门威尼斯人（意大利威尼斯移景法）、日本运河城（日本经典案例）、长沙文和友和武汉利友诚（怀旧风）、伦敦金丝雀码头和美国SOHU城（经典的二次改造案例），上海新天地（城市商业更新）等。

随着国家城市商业更新计划的推进，商业地产设计会持续的迭代升级创新，设计从大局到细节，需多方面进行对接，同时也会融入很多相关元素，如智慧建筑系统、沉浸式体验、元宇宙虚拟商业设计、文艺创新、城市文化、情景式、市集型、大数据房地产数字化等元素，配合国家的智慧城市的大规划，以经济、民生、科技、文化为中心，以人为本、共创美好生活。