万物云上市前夜观察

作者：刘宝丹

​9月28日，万科发布《关于万物云境外上市全球发售及最终发售价范围的公告》，万物云本次全球发售的万物云 H 股股份最终发售价格为每股 49.35 港元，紧随全球发售完成后的万物云市值将约为 575.98 亿港元。

万物云公开发售的股份出现认购不足的现象。根据发售价及配发结果公告，万物云共接获4681份有效申请，认购合共953万股香港发售股份，仅相当于可供认购香港发售股份总数的约0.82倍。

投资者态度分化

由于公开认购不足，万物云启动重新分配程序，合共214万股未认购股份已重新分配至国际发售。截至目前，万物云公开发售股份相当于全球发售项下初步提呈发售的发售股份总数的约8.17%。

不同于公开认购，国际发售方面，万物云获超额认购。根据公告，约为国际发售项下初步可供认购的1.05亿股H股总数的3.3倍以上，最终数目为1.07亿股H股，相当于全球发售项下发售股份总数的约91.83%。

万科的资本朋友圈充分显示了托底作用，按发售价每股发售股份49.35港元计算，万物云的基石投资者已认购4383万股发售股份，约占发行后股本的约3.76%，相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。

公开发售和专业投资机构的认购态度出现分化，让万物云上市又多了一个看点。不仅如此，万物云按计划将于9月29日正式挂牌，但今天的暗盘交易亦不乐观。据观察，截至收盘，万物云暗盘交易显示报价45.30港元，较招股价跌8.21%。

对此，汇生国际融资总裁黄立冲认为，万物云遇冷最主要的原因是整个资本市场气氛不好。据和讯观察，今日港股主要股指全线大跌，截至收盘，恒生指数报17250.88点，跌3.41%，创近11年新低。

黄立冲表示，公众很多时候是受整个环境的影响，也会考虑PE，万物云PE还是比较贵的，就当下而言，公众可能兴趣不大。至于专业投资者和机构投资者，有很多非市场因素，万科本身可能也有一些机制。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，虽然万物云的规模和质地都堪称物业龙头股，但是在香港市场市况不好、市场信心普遍缺乏且物业股整体走低的情况下，香港公开发售认购不足合乎逻辑。

柏文喜还表示，对万物云来说，当前确实并非最佳的发行窗口期，不过在房地产市场回暖不确定性较大的情况下，万物云能够上市是第一位的，无论对万物云本身还是对万科而言，都是利大于弊的，此时的企业估值显然已经不是那么重要了。

上市背后的考量

情绪传导是资本市场的常态机制，按照资本市场的长期发展规律来看，业务基本面才是应对波动的基石，资本最终会反应出企业价值。

种种迹象表明，万科对资本市场有比较全面的认知，万科董事会主席郁亮多次表示，分拆万物云上市是希望通过上市获得更大的发展空间。通过资本市场能够获得怎么样的力量，支持万物云的进一步发展，这是万科思虑的重点。

从发行规模来看，万科对资本市场早有预判。公告显示，万物云总发行数股为1.17亿股，约占已发行股本的10.0%。据和讯观察，截至目前，碧桂园服务的香港流通股大约33.73亿股，华润万象生活大约22.82亿股，万物云的新股比例较低。

​万物云最新股本结构，数据来源：wind

错过高估值，就意味着错过更多的融资，这样的机会成本背后，万科究竟想得到什么？这一点尤为关键，从中可以窥见万科发展的思路和风格，回归到郁亮所说的更大的发展空间，多达829页的万物云招股书也许给出了一些解释。

在招股书中，万科对万物云分拆上市做过解释，一是在独立平台上实现对万物云的投资价值的机会；二是使万物云建立独立的融资平台；三是吸引战略投资者；四是更为集中的发展、战略规划并更好地分配资源；五是提升万物云的声誉，更好地实现价值；六是提高万物云运营及财务透明度。

在黄立冲看来，更大的发展空间主要是通过收购，获取潜在的收购标的。柏文喜则认为，这可能是指更高的市场占有率、更大的市场规模与更强的盈利能力、可持续增长能力等。

柏文喜表示，万物云通过资本市场提升自身流动性，从而优化企业基本面，除此之外，还促使企业治理更加规范透明，并提升企业的品牌影响力与市场公信力，有助于优化企业的经营环境与提升企业自身发展能力。

实际上，万物云把募集资金的最高比例约35%将用于新业务的尝试，也就是“聚焦浓度战略”。“我觉得这个尝试是有很好的方向。”睿观研究院院长郝炬表示，新战略能否成功还需要探索，前期要跟社区和街道合作，同时需要一部分硬件投入，但思路方向很清晣。

中国城市密度比较大，而且以包干制为主，郝炬认为，通过聚焦区域，在提供优质的街道和物业管理服务同时，可以实现服务链的整合，降低服务成本，实现创新业务来实现业绩增长。

根据2022年未经审计的中期报表，万物云收入142.43亿元，其中，社区空间居住消费服务收入79.95亿元，占比约56%；商企和城市空间综合服务收入50.93亿元，占比约35.8%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.56亿元，占比约8%。

业态完整，无论是规模还是增值创新业务，表现都不错，郝炬认为，这是万物云跟其他公司的区别，不仅如此，科技是物业管理行业规模效应的最重要体现，万物云一年能做到20亿左右规模，在行业里规模不低，这些都是“聚焦浓度战略”得以实施的基本前提。

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