上海天空万科广场“炸场”：开业三天客流32万

9月30日，是全国购物中心开业的高峰期，共有18个商业项目开业，上海更是迎来了今年首批正式开业的购物中心：上海天空万科广场、龙湖上海金汇天街。

其中，上海天空万科广场是万科在上海落地的首个TOD商业体，也是继七宝万科广场之后万科在上海推出的新一代万科广场，备受市场期待。

开业三天，项目总客流32万，总销售额2520万元，且总会员数8.6万，会员销售占比超30%。

期间，商场大众点评商场评分4.9分，商场好评榜TOP1，各品牌更是取得了不错的业绩：

蔚来汽车开业三天销售额达千万；NITORI开业三日全上海同规模店铺销售额第一；On collection、东盛开业三天销售额上海第一；10月1日-2日，左庭右院销售额全上海第一，无界眼镜单日销售额均为全国第一……

透过实地考察与真实的市场反馈，赢商网发现上海天空万科广场的吸引力，不仅在于精准的商业定位和复合场景，还离不开贯穿于细节中的绿色低碳、文化艺术等创新理念，及内外联动的协调能力。

从中，我们看到了上海万科在商业运营方面深厚的内功与操盘实力。本文，我们将透过上海天空万科广场的开业表现，多维度解析项目的特色。

设计先行，商业与生活、工作的边界弱化

公共交通为导向的城市开发，对高强度、高密度的城市建设具有积极引导作用。

上海万科·天空之城的到来，无疑加速了青浦区打造“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利的城市空间格局”这一进程。

作为上海万科联合申通地铁开发的第一个TOD模式商办综合体，也是大虹桥第一个复合了住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的地铁上盖“城市共同体”项目，上海万科·天空之城与17号线徐盈路站无缝连接，集约10万㎡商业、约10万㎡办公、约35万㎡住宅和青年公寓、大量公共绿地和教育为一体，整体面积达到约80万㎡，堪称是现代版的「微缩城市」。

其中最为重要的商业板块上海天空万科广场，是地铁17号线进入青浦后的第一座大型购物中心，与地铁、办公、住宅、学校、公园甚至崧泽大道对面的住宅紧密相连，3站地铁可直达虹桥枢纽。项目西面截流、东面吸纳、南北方向10公里无类似体量竞品的落位，及住宅、办公、公寓、其他配套自带客群流量，为项目打响市场影响力奠定了坚实的基础。

水绿光三轴设计，连通“15分钟生活圈”

为打造上海首个真正意义上的TOD商业样本，上海天空万科广场所在的万科·天空之城在设计之初，便走遍了东京、香港、美国、法国等有代表性的TOD项目如二子玉川站、六本木站等，整体采用日本TOD设计导则作为依据，同时聘请日建、VVS、DPH、Hassell联合设计商业部分，最终打通各个业态界面，呈现一个年轻版、微缩版城市的生长力中心。

具体来看，项目参照二子玉川站，打造水绿光三轴，以连通外部市政道路的连桥和人行天桥，将各住宅组团、办公、地铁、学校、代建配套设施等与商业串联，保证整体的通达性。同时，每条轴线上配合人潮属性塑造沿途景观及适合各种不同活动的开放空间，获得美国绿色建筑协会LEED金级预认证。其中，绿轴可通过连续的步行道到达，并有风雨连廊创造独特归家体验，实现「15分钟生活圈」。

多元消费场景，打破工作与生活的界限

到达上海天空万科广场门口，则会发现这一“盒子+街区”的商业体，同样结合TOD商业动线，打造了多元、鲜明的主题消费场景，尽显设计巧思：

万境广场

靠近地铁的室外广场——万境广场，是进入商业的第一个开放空间，其开阔的视野与周边的绿色空间相得益彰，与周边写字楼、商户餐饮外摆区恰到尺度的衔接，营造出舒适休闲之感。

万坊

临近的动静结合国际休闲街区——万坊集结了LOS PACOS墨西哥餐厅、FAVORITA意大利餐厅、匠喜鹊串烧居酒屋等特色品牌门店，充分展现了场景空间与户外餐饮的有机结合。这里还是上班族和归家族下地铁后归家卸下疲惫的第一场景。

话题食集

万境广场靠近商场的一侧，沿扶梯而上，便能直达上海万科精心打造的沉浸式休闲美食空间——话题食集，该区域以白、绿为主色调的空间和挑高设计，营造出自然生态、惬意舒适之感。

万境广场、话题食集、万坊连成一片，不仅与商户、办公楼形成良好互动，还是举办草坪音乐节、周末市集等活动，打造夜经济文化的重要场地。夜晚时分，话题食集大大小小的灯球与万境广场、万坊内的灯光相映衬，打通了室内外的夜景，且话题食集的休闲小食与户外餐饮互补，满足全客层顾客所需。

万乐园

通过景观台阶的自然过渡，可到达东边的亲子体验中心——万乐园，该乐园靠近住宅区域，是家庭业态的聚集区，陨石主题结合顶空飞碟灯、色彩地垫的设计，与奈尔宝家庭中心、金宝贝等儿童亲子品牌，一起为家庭客群带来运动娱乐和“亲近”自然的双重乐趣。该乐园所处的二层为双首层，万科·天空之城的住宅业主、办公楼白领及外部消费者可直接进入该层；

万升园

从下及上来到朝向天空的屋顶空间，这里打造了超级运动娱乐中心——万升园，设有休憩花园、户外运动区域、亲子互动区域等，且户外运动区域设有智能篮球、板式网球场、平衡木、爬网、定制秋千、天空浴房等，满足不同客群的多样化需求。

不难看出，上海天空万科广场的设计巧妙之处，在于依照约每150-200米步行距离设计节点，高频互动串联生活日常、社交聚会、商务消费生活等多种场景，可逛性和趣味性更强，符合都市人的生活节奏及消费习惯。

如此科学化、人性化的设计，弱化了商业与工作、生活的“边界感”，也为项目源源不断导入客流。

精准定位，“首店收割机”与社群会员相辅相成

一个商业项目的成功与否，很大程度上取决于前期的区位调研及在此基础上形成的项目定位。

上海天空万科广场坐落于虹桥国际商务区，周边5公里人口数超20万人，包括家庭客群15万人，办公客群7万人，地铁沿线2万人，且周边步行客群以自有办公和住宅客群为主，近1万人；家庭高粘性客群尤其是26-45岁高知中产的有孩家庭，能够有效补充办公日常消费；地铁客流17号线日均客流17.5万人次，项目所在徐盈站项目目前日均客流约0.9万人次，开业前三天日均客流达到10万。

这一板块，同时以别墅楼盘、国际学校、国际医疗为主，是上海市区新房销售TOP3的板块，引入了大量新上海人。这也意味着，上海天空万科广场所面对的目标客群集中于上海新贵家庭、青年家庭、成熟家庭与商务精英办公人群之间，承载着他们对精致简单、绿色低碳生活的向往。

在深入了解到这些目标客群的消费偏好后，上海天空万科广场结合自身“位处青浦区赵巷商圈与徐泾东商圈的中间地带，截留西侧客群，直面虹桥核心区”这一位置特点，定位为“新城市TOD商业、元气生长力中心”，以“更绿色、更人文、更智慧”为品牌理念，致力于打造迭代万科商业气质的新一代万科广场和西上海的TOD标杆项目，同时满足TOD综合体内部社区的基础需求和青浦新城对于提振区域商业能级的一站式商业中心的渴求。

精准招商，首店、定制店齐上阵

围绕项目定位和目标客群所需，上海天空万科广场进行精准招商，并以亲子、运动、社交三大关键词展开，设置了时尚零售区、数码家居区、餐饮美食区、亲子体验区、萌宠生活区、潮流运动区、休闲娱乐区、生活方式区等，并以强大的首发品牌矩阵、“首发首店经济”助力青浦区乃至整个西上海的商业能级进一步提升。

赢商网了解到，上海天空万科广场四层商业（L1-L4），引入了零售、餐饮、儿童配套、体验等业态品牌超200个，开业率达90%。其中，品牌区域首店率高达75%，天空定制店占比80%，是名副其实的“首店收割机”，包括：

• 盒马鲜生青浦首家门店、区域首家CGV影城、奈尔宝家庭中心区域首店、弹力猩球超级运动中心区域首店、全国首家造梦盒子家庭音乐剧场、WFITNESS威尔仕健身区域首店等组成的主力店；

• PADELX板式网球、lululemon、NITORI、MUJI无印良品、UNIQLO优衣库、MLB、华为智能生活馆等潮流时尚及生活方式品牌在此开设的区域甚至全国首店；

• 达可芮冰淇淋、尽膳口福跷脚牛肉火锅、Uncle no name、MOMENTI、廣莲申、東盛炭烤自助料理、LENBACH旗下品牌LOS PACOS全国首店等一大批餐饮品牌开设的特色门店。

首店之外，项目在品牌的“排兵布阵”上同样尽显品牌级次和高品质。考虑到晨经济和夜经济的融合，上海天空万科广场于每一层楼布局了餐饮业态，且体验业态占据较高比例，以打造全时段、多元化的消费场地，提升青浦新城西虹桥消费能级。

细分场景消费，精准触达会员

当然，优质的品牌内容是吸引消费的第一步，想要长期保持业绩优异，离不开超级用户即会员的深度运营。

在此方面，上海天空万科广场打造了独具天空特色的会员社群，通过前期各类主题的线下社群活动与线上商城、小程序的立体链接，持续探索智慧服务。开业前的福购营销产品，便帮助商场提前实现圈定会员锁定消费资金的目标。

据悉，开业前一天，上海天空万科广场的福卡产品预售已经超180万，吸引2500+用户参与，是福购营销体系内福卡预售第一名，创下电子福卡上线以来销售最高的纪录。

值得一提的是，上海天空万科广场根据不同群体的需求，将小程序划分为线上商场、停车缴费、活动报名、自助积分、场地预约、会员认证、种草功能、福卡售卖8大应用场景，能够精准触达专属功能，增强与会员的黏性连接。

多重加持，全面开启全新TOD模式

生态宜居、公共交通便利，是城市新兴城区的重要特点，也是TOD发展过程中的两大看点。

呼应城市发展远景，上海万科·天空之城以绿色、生态、自然为规划理念，对优质资源进行集聚配置。作为其中的重要组成部分，上海天空万科广场自然也在积极探索绿色低碳运营，尤其是疫情防控常态化的当下，绿色低碳的空间氛围，更能吸引消费者前往。

持续落地绿色低碳理念

早在项目开业前，上海天空万科广场便组织了一系列的环保活动，并落地全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”，在商场消费者、场内商户、住区居民、办公楼白领、交通通勤者、城市服务者之中倡导和发起全面立体的绿色行动。

除了建筑设计和整体景观突出绿色、环保理念，项目在品牌商户、活动营销方面，也处处透露着可持续生活方式的细节：协助商户响应绿色装修行动，未来还将以此进行追踪评估和“绿色奖励”；携手智能电动汽车蔚来举办BLUE SKY LAB限定展，传达可持续生活方式理念；发布Upcycling城市代谢计划，用艺术重新定义“废旧”；

开业期间，项目以《再生》为主题，联合同济大学设计创意学院工作坊和国内新锐环保装置艺术家，共创天空开业元气艺术展，围绕唯美艺术、治愈等概念，倡导打造属于天空的艺术梦境。

以文化、艺术升级区域消费

引入顶级文化、艺术资源，构建具有创造力的社交空间和富有生长力的商业生态，是上海天空万科广场的另一加分项。

作为新型TOD商业，上海天空万科广场承载着整个青浦区与大虹桥商务区消费者对于新商业的向往。开业期间带来的诸多活动，不仅为青浦区增添了国际时尚感和文化艺术感，也彰显了上海天空万科广场在文化资源方面的能级，成为项目的又一独特标签。

无论是上海迪士尼度假区米奇、米妮惊喜现身万科天空之城与现场来宾欢乐共庆，将迪士尼奇妙精彩专属呈现；还是项目携手TSUTAYA BOOKSTORE茑屋，带来TSUTAYA BOOKSTORE茑屋快闪店，推出「和自然一起生长、将宇宙随身携带、理想之所、胶囊生活」等多个专属提案，及限定珍藏VINTAGE书和BIG BOOK展示；亦或是持续到10月7日的Jazz露天演奏、芭蕾舞表演、百老汇家庭音乐剧、萌宠欢聚活动等精彩活动，均折射出上海天空万科广场围绕项目定位，极力满足顾客物质、精神文化双重消费需求，打造西上海社交目的地。

绿色低碳理念之外，上海天空万科广场在人文关怀方面同样用心，如：定制无性别家庭卫生间、育婴中心个性化场景，全方位提升青浦区居民的生活与消费体验。

多方面加强内外联动

9月29日项目试营业当天，地铁17号线徐盈路地铁站与商场连接的地铁口正式开通，大量青浦居民与虹桥商务区客群乘地铁前来打卡。

事实上，不只是与政府、地铁联动合作，上海天空万科广场还积极协调内部优质资源，不断为项目增加精彩内容，包括：联动上海万科的战略合作伙伴迪士尼、城市更新的合作伙伴茑屋书店等IP文化，为商业运营注入更多差异化内容。

写在最后

当下，新兴城区成为增量商业抢夺的热土。这些新兴城区更新、更科学的空间规划、更完善的基础设施和更适宜的生态环境，也赋予商业空间更多与工作、生活融合的可能。

站在“大虹桥”与青浦“新城市”双轮发展驱动交汇点上，上海天空万科广场上交了一份不错的开业答卷。这也意味着行业有了全新的TOD商业实践样本，及上海万科所追求的“生态、人文、健康、便捷、智能”的未来城市概念正在逐步实现。

随着此次上海天空万科广场的成功开业，其所在的约80万㎡的万科·天空之城也完美呈现了TOD站城一体大型项目的案例。相信这一TOD发展模式，将在上海得到更多的应用，推动多中心、多层次的城市布局，带来更有活力的经济能量，更为所在区域的居住、办公、消费人群带来更有幸福感的生活体验。